2020 年，物业行业站在聚光灯下。

那一年，上市潮汹涌而至，全年 18 家物企登陆港交所，募资超百亿。低负债、有稳定现金流，有无限的想象空间 …… 资本市场争相为房地产行业最后的 " 现金奶牛 " 投票。

最近两年，聚光灯变成了放大镜。

因 " 物业费结算困难 "" 现金流持续亏损 "，今年年初，央企物管公司保利物业在上海向中冶祥腾城市佳园、中冶祥腾城市广场发出盖着红色公章的撤场告知函，而这距离其入驻这两个项目仅过去 6 个月。

差不多同一时间，几百公里外，济南假日丽景花园的业主们，也收到了服务不到 6 个月的物业的告别信，物华尚品物业在通知上写着：" 小区拖欠物业费现象过于严重，根本不能满足运转和支出成本 "。

……

过去的一年，物业撤场潮集中爆发。据全网披露项目数据统计，2025 年物业撤场项目 173 个，其中近三分之二为物业公司主动退出。

而与之对应的另一面，则是更触目惊心的一组数字：2025 年全国物业服务企业（500 强）平均收缴率跌破 71% 的生死线，住宅满意度跌至 69.1 分的历史新低。

一边是业主 " 物业费太贵、服务太差 " 的不满声浪，一边是物业公司 " 做一单亏一单 " 的无奈撤退。这个曾经被视为房地产行业 " 现金奶牛 " 的黄金赛道，正在上演一场罕见的 " 双向逃离 "。

直面现实，一个尖锐的问题浮出：当一个行业的两个核心主体——服务者与被服务者——都觉得自己是 " 受害者 " 时，这个行业的商业逻辑，到底哪里出了错？

物业费收不上来了。

日前，克而瑞物管研究中心公布的数据显示：2025 年，全国物业服务企业（500 强）平均收缴率已降至 71%，连续四年下滑。上市物企收缴率为 78%，中小物企则普遍低于 65%，部分甚至跌破 50%。

收缴率是什么？可以说是物业公司的 " 造血能力 "。

一个行业共识是，通常 80% 以上的物业费收缴率才能保障小区基本服务的正常运行。低于这一数值，小区可能面临保洁降薪、保安裁员、电梯坏了没钱修，基础服务难以保障。

在人力成本刚性上涨、通胀压力持续的背景下，收缴率的下降直接导致物企现金流吃紧，进而压缩服务投入，形成恶性循环。

而克而瑞物管研究中心给出的预测是，" 未来，行业收缴率下行的趋势仍将持续，行业现金流与运营稳定性将持续承压。"

收缴率节节失守的另一面，是业主满意度的持续下滑。

克而瑞物管调研数据显示，2025 年，全国住宅物业服务满意度为 69.1 分，较 2024 年下滑约 2 个百分点，创下近年新低。

满意度与收缴率 " 双杀 "，于是物业撤场潮来了。据全网披露项目数据统计，2025 年物业撤场项目 173 个，其中近三分之二为物业公司主动退出。

根据公开信息，物业宣布撤场的原因大致可分为两类：

一是 " 主动退出 "。面对收缴率跌破 60%、甚至 50% 的 " 问题小区 "，面对政策限价带来的利润天花板，许多物企算不过账来。与其陷入无休止的投诉与亏损，不如壮士断腕，主动止损。

二是 " 被动清退 "。业主对服务的不满积累到一定程度，通过成立业委会、召开业主大会将服务不达标的物企清退，选聘新的物业进场。

如果说物业费收缴率下滑是慢性病，那么物业集中大撤场就是急性发作。但无论主动还是被动，物业撤场不是故事的结局，如果一个小区连续几任物业都未能 " 治愈 " 收缴率，最后受伤最深的应该还是生活在其中的业主们。

为什么业主不愿意物业费了？

表面看，是因为近几年普遍钱紧了。

经济下行周期，居民收入预期不稳，物业费这类 " 固定支出 " 首当其冲被砍。与此同时，政策也在 " 助攻 " ——多地出台空置房物业费折扣，比如江苏给出七折、山东打到六折，空置率高的项目直接被砍掉大半收入。

但更深层的原因，是业主与物业双方的信任碎了。克而瑞的报告也是将收缴率困境归因于政策、市场与业主行为的三重挤压，而更深层次的矛盾，在于物业与业主之间信任链条的彻底断裂。

保洁频次缩水、安保形同虚设、设施维修滞后 …… 当业主缴纳的物业费、尤其是高价物业费与得到的服务严重不匹配时，对质价不符的叩问引发不满情绪爆发。

而电梯广告费等公共收益的不透明，以及维修资金的使用黑洞，则同慢性毒药，日复一日地侵蚀着业主本就薄弱的信任。

当物业履约不到位、质价不符，以及上游地产部分项目在交付中就存在瑕疵（尽管可能并不在物业能力解决范围与指责之内）时，业主面临的是 " 个体维权成本过高，集体行动难以组织 " 的困境。走法律途径周期长、举证难，拒交物业费便成了最直接、成本最低的 " 维权武器 "。

外部因素，则有政策限价与舆论的推波助澜。

政策层面，政府指导价限制了物业费的上涨空间，在企业成本上升时，既不能通过提价缓解压力，又无法满足业主对服务提升的期待。而空置房物业费折扣政策，虽然减轻了部分业主负担，但也客观上减少了物企的营收。

更麻烦的是，舆论环境对物业并不友好。

政策文件侧重保障业主权益无可厚非，但媒体报道聚焦 " 物业纠纷 "，部分自媒体热衷 " 取消物业 " 的极端言论——这些声音叠加，形成了一种 " 物业与业主天然对立 " 的氛围。

在这种氛围里，拒缴物业费被包装成 " 维权 "，不交钱的人反而站在了道德高地上。缴费意愿进一步降低，抵触情绪被不断放大。

于是，物业成了 " 靶子 "，业主成了 " 法官 "，而收缴率，就是那张判决书。

站在 2026 年的春天回望，2025 年注定是物业行业的一个分水岭。

这一年，收缴率跌破 71%，满意度创下新低，173 个项目被物业公司主动 " 抛盘 "；这一年，曾经被资本市场捧上神坛的 " 现金奶牛 "，在保利、万科、中海等头部物企的撤场函中，显露出了真实的血色。

但硬币的另一面同样值得记录。

也是在 2025 年，碧桂园服务在在上海静安区一个房龄超 40 年、物业费不足 1 元的老旧小区（上海静安区阳曲小区），通过整合周边资源、开发增值服务、构建共治模式，实现了 " 微利可持续 " 的运营破局。

万科物业探索的 " 弹性定价 " 模式在多个项目落地。其中，去年 6 月 30 日重新签订了物业服务合同的重庆万科金域学府翰林小区，在实践这一模式时首次有了相关政府部门指导、参与。

这些零星的亮色，勾勒出行业转型的方向。

2025 年失守的收缴率与爆发的撤场潮，并非行业的终点，它更像是一场迟来的成人礼，宣告物业行业依附于地产粗放扩张的时代彻底终结，开启了回归服务本质、重构信任关系的新周期。

当业主与物业公司都在这场博弈中经历了 " 受害者 " 的阵痛，或许才能真正理解：物业服务从来不是单方面的施舍与索取，而是基于契约精神的平等交换，是基于信任的共同体营造。

而那些能够用透明重建信任、用专业创造价值、用共治凝聚共识的物企，则最终将在行业洗牌中赢得新的增长空间。