文 / 乐居财经 严明会

2026 年的进度条来到第三个月，物业行业的公告栏里，已经写满了令人唏嘘的消息。

花样年将彩生活超三成股权腰斩让渡，换来与债权人的一纸和解；恒大物业静静躺在清盘人的货架上，等待着百亿拍卖的终局；瑞森生活服务创始人黄清平在 " 内斗 " 的硝烟中，将最后的控股权拱手让人；头顶 " 西南物业第一股 " 光环的金科服务，在 PE 巨头博裕资本的操盘下从港交所摘牌退市……

曾经被视为 " 现金奶牛 " 和 " 第二增长曲线 " 的上市物企，正在经历前所未有的权力重构与资产重置。

有人被迫割肉求生，有人被追偿旧债，有人被资本悄然猎杀，有人在内部倾轧中黯然离场，有人则在血缘与契约之间精妙腾挪……地产债务危机的下半场，在相似的困境中为了保全火种或自身利益，物企老板们展现出了截然不同的底线与手腕。

命运的分岔口上，这既是一场关于资产的重新定价，更是一场关于权力的终极博弈。戏台上锣鼓渐密，帷幕拉开，所有人都想知道：当潮水退去，谁在裸泳，谁已登岸，而谁又将永远留在滩涂之上？

权力绞杀

" 白衣骑士 " 与 " 资本猎手 "，从来没有明显分界线。

2026 年 2 月 20 日下午 4 时整，港交所的电子屏上，一只代码闪烁了五年的股票悄然熄灭——金科服务，这家曾经市值突破 550 亿港元、被誉为 " 西南物业第一股 " 的物管龙头，以 52 亿港元的残值结束了自己的上市生涯。

操盘这场谢幕仪式的是 PE 巨头博裕资本，那个 2021 年 12 月以 " 白衣骑士 " 姿态入场的战略投资者。而金科服务的创始人黄红云，早已在为地产化债的一路挣扎中失去对它的控制权。

在距离重庆 1300 公里的南京，黄清平从亲手创建的物企出局，则是一部写满 " 内斗 " 的黑色剧本。

2026 年 2 月 6 日，瑞森生活服务一纸公告，宣布黄清平将其持有的最后 25.13% 股权转让给 " 神秘第三方 " 陈晓，交易完成后，他对瑞森生活服务的持股比例降至 5.20%，彻底失去控股股东地位。

而在这之前，以 " 个人事务 " 为由，2025 年 11 月 3 日，黄清平与搭档了 27 年的老臣谢晨光双双从瑞森生活服务董事会退场，前者辞任非执行董事，后者辞任执行董事及董事会主席。年底，通过股东周年大会的投票，黄清平的亲信朱力、温浩，以及马文红也被剔除了董事会。

值得一提的是，这桩交易商定的股权比例似乎被精心设计过，陈晓持股 25.13% 刚好低于瑞华投资的 27.98%。至此，瑞华投资在人事话语权之上又掌握了这家上市物企的控股权。

黄清平败走的伏笔，埋在一年多前与前总裁李春玲之间爆发的 " 内斗 "。而瑞华投资则在漫长的内部调查与治理重构中，从企业名称到人事布局、再到股权划分一步步为自己争取了更多权力。

旧债追偿

而在另一个战场上，宋革委与他旗下的上市物企，则面对的则是更为直接的旧债追偿。

2026 年 2 月 12 日，康桥悦生活收到了一份沉重的二审判决：其全资附属公司需承担 4.74 亿元本金及利息的赔付责任。

这枚 " 雷 " 的引线，早在 2021 年就已埋下。彼时，宋革委控制的河南诚桥置业向银行申请贷款，康桥悦生活附属公司签署了差额补足承诺函。

诡异的是，这份承诺函在公司内部竟无任何档案记录，直至 2024 年 7 月审计时，因发现 2 亿元存款曾被银行违规提取后退回，才牵出这段隐秘往事。

一审判决曾让康桥悦生活看到一丝希望，承担 40% 的连带责任、预估最高代价 1.8 亿元 " 不会影响本集团持续经营 "。但二审剧情反转，法院判决其需全额赔付，而以 2024 年净利润约 6880 万元的盈利规模计算，意味着康桥悦生活要干 7 年才能还清这笔债。

替实控人背债被拖入漩涡，曾宝宝之于彩生活书写的故事走向，则显得更为主动。

2026 年 1 月 2 日，花样年控股与买方订立重组协议，以近乎腰斩的价格出售 4.09 亿股彩生活股份，占彩生活已发行股份约 21.97%。交易完成后，花样年保留的彩生活股份仅剩 9.98%，彩生活不再为其附属公司。

此次重组，源于 2021 年花样年与 TFISF 的金融交易，花样年未能偿还一笔到期的优先票据，引发 TFISF 对其 " 据称债务 "（本息合计约 1.2 亿美元）及 " 据称担保 "（彩生活股份押记及留置权）的追索，双方争议持续四年，TFISF 一度想要通过拍卖程序出售彩生活股权。

但重组的买方并不是外人，穿透股权，其由花样年控股股东曾宝宝间接持有约 67.36% 股权。这种 " 内部人接手 " 的模式在房企债务重组中并不少见，而左右倒右手实则是保住了火种。

极限腾挪术

主动谋划、上演着精妙的极限腾挪的还有胡一平与许健康家族。

2026 年 2 月 23 日，德信服务集团的一则增资公告，将一场安静的权力转移摆到了台面上。其核心运营子公司德信盛全物业的股权结构发生了根本性逆转：由两位执行董事唐俊杰、郑鹏主导的员工持股平台德清凯思博，通过两次增资后持股跃升至 34.9%。

更令人玩味的是支付方式。无论是前轮的 1030 万元，还是主轮的近 9700 万元增资款，均采用了分期付款模式。部分款项甚至可推迟至 2027 年底支付，" 不对德清凯思博造成即时的现金压力 "。

这种 " 先上车后补票 " 的方式，在上市公司的重大股权交易中实属罕见。而这起股权腾挪，被外界看作是实控人胡一平，废墟下保留一抹绿色的暗度陈仓：将核心资产通过管理层持股进行某种程度的隔离，即便上市主体未来遭遇不测，最优质的运营资产仍能保持相对独立。

在宝龙商业，许氏家族上演的则是一出血缘加固的守护戏码。

2026 年 1 月 27 日，宝龙地产以 3.61 亿港元的总代价，向家族内部出售宝龙商业 25% 股份。买方由宝龙家族第三代成员许展豪及其堂姑许华琳共同控制。

这笔交易的时机耐人寻味——此时，宝龙地产正处于境内外债务重组的关键阶段，其境外重组方案中，宝龙商业股权被明确列为重要偿付资源，债权人可选择以股抵债，最高可获转让 32.4% 股份，可能导致控股权旁落。

通过此次家族内部转让，在换取现金流的同时，即便后续因重组需要进一步减持，宝龙家族仍可通过直接或间接方式维持对宝龙商业的影响力。

血缘，正在筑起最后一道防线。

3 月 1 日，职业经理人徐猛便以 " 投入更多时间于其他业务 " 为由宣告辞职。接替他的，是 39 岁的蔡尔超——宝龙创始人许健康家族的亲属、宝龙系现任当家人许华芳（许健康之子）的表弟。

无人掌舵

还能防守与挣扎，就还有生机。好过那些无人掌舵的悲凉剧本。

恒大物业的最新进展公告显示：清盘人已接获若干选定的投标人提交的经更新的要约方案，正考虑该等方案；清盘人尚未就潜在交易形成任何意见，亦未与潜在投标人达成任何正式或具有法律约束力的协议。

这家曾经的行业巨头，如今静静地躺在清盘人的货架上，等待最高出价者。它的创始人与实控人许家印，早已不在他的棋盘上。

另一家上市物企力高健康生活，也同样面临悬而未决的命运。

2026 年 1 月 2 日，力高健康生活一纸内幕消息，公告因控股股东力高地产集团融资违约，其持有的 75% 股份已被正式委任接管人。

换而言之，力高健康生活已然走到命运的关键节点，或将面临易主。上演过被接管剧情的佳源服务，在 2024 年 9 月被接管人以 9900 万港元出售了 73.56% 股权。买方不是外人——华盛资本证券有限公司，正是佳源服务当时被抵押融资的贷款方。

行业观察者据前车之鉴做出分析，一旦接管人启动出售，黄若虹、黄若青兄弟透过力高地产对力高健康生活的合计 52.43% 控制权将彻底旁落。

事实上，力高健康生活则是在 2022 年上市 8 天后，就被控股股东质押了 1.5 亿股公司股份（即约占力高健康生活总股本的 75%）以取得真诚商业贷款。

目前，市场尚未有迹象显示接管人正在积极寻找被抵押股份的潜在买方，力高健康生活也缺乏关于接管人强制执行被抵押股份时如何处理的信息。

尽管力高健康生活在公告中强调 " 业务经营及管理仍保持正常 "，但行业观察者表示，" 控制权这种根本性的悬置状态，为公司战略延续、管理层稳定和长期发展蒙上了厚重的阴影。"

对于仍在牌桌上的实控人们，前路依然迷雾重重。而在这场游戏中，唯一确定的是：那些能够平衡好实控人利益、公司治理与公众期待的物企，才可能穿越周期，活到最后。

地产债务危机的下半场，这场关于 " 控制权 " 的游戏，远未结束。