（来源：地产鲸落）

万科房地产开发业务员工从 2020 年的 19,649 人锐减至 2025 年的 7,181 人，五年内净减少 12,468 人，减员比例高达 63.45% ——绝非简单的企业裁员，而是中国房地产行业一个时代终结与另一个时代开启的深刻缩影。

一、 时代转折点：行业逻辑的根本性重塑

这一切的起点是 2020 年 8 月。中国人民银行、住建部为控制房企债务风险，划定了 " 三道红线 " 的融资监管新规。这一政策彻底终结了房地产行业依赖 " 高杠杆、高负债、高周转 " 实现狂飙突进的旧模式。行业从追求规模扩张的 " 黄金时代 "，被迫转向追求现金流安全和经营质量的 " 黑铁时代 "。

作为行业龙头，万科虽在初期被划为 " 黄档 " 企业，但其敏锐地意识到，依赖融资驱动土地扩张的模式已不可持续。公司开始强调 " 活下去 "，经营逻辑从 " 扩张 " 转向 " 收缩与聚焦 "。

二、 战略收缩：开发业务做 " 减法 "，经营业务做 " 加法 "

面对行业寒冬，万科采取了 " 节衣缩食、战时氛围 " 的总体策略。具体到开发业务，就是坚决做 " 减法 "：

• 投资大幅收缩：新增土地投资和新开工规模急剧萎缩。2024 年全年仅新增 13 个项目，规划计容建筑面积 137 万平方米，较往年大幅减少。

• 聚焦核心城市：资源从分散布局转向集中保障核心城市、核心项目的建设和交付。2025 年的新增项目主要集中在郑州、武汉等少数高能级城市。

• 保交付为第一要务：在市场下行期，将有限资源优先用于确保已售项目的按期高品质交付，以维护品牌信誉和现金流。

与此形成鲜明对比的是，物业服务（万物云）、商业运营（印力集团）、长租公寓（泊寓）、物流仓储等经营性业务被确立为新的增长引擎。这些业务具有现金流稳定、周期性弱的特征，正逐步成为万科对抗行业周期的 " 第二曲线 "。2025 年，万科经营服务业务收入已达 435.7 亿元。人员结构的 " 一减一增 "，正是这一战略转型最直观的体现。

三、 组织革命：撤销 " 诸侯 "，总部集权

如果说战略转型指明了方向，那么 2025 年的组织架构大调整则是实现人员精简的直接手术刀。

1. 彻底告别 " 三级架构 "：2025 年 9 月，万科正式落地了成立近 40 年来最大规模的组织变革。全面撤销了北京、华东、华中、南方、西南五大区域公司，以及原有的开发经营本部。沿用近二十年的 " 集团 - 区域 - 城市 " 三级管控模式被彻底打破。

2. 转向 " 二级扁平化管控 "：新的架构变为 " 集团总部 - 地区公司 " 两级模式。集团总部新设 13 个职能中心（如投资发展中心、成本招采中心），直接管理全国 16 个地区公司。采购、财务、人力等核心权限全部上收至总部。

3. " 区域王 " 时代终结：此次调整标志着万科从相对分散的 " 诸侯模式 " 转向高度集权的 " 总部指挥 " 模式。过去区域公司 " 各自为战 " 造成的资源浪费和内耗，在现金流极度紧张的环境下已成为不可承受之重。撤销区域层级，旨在实现 " 极限降本 " 和资源全国一盘棋统筹。

这场组织革命直接导致了大规模岗位消失：大量区域平台的中后台管理、支持职能岗位被合并或取消。有分析指出，仅此一项调整就涉及优化数百个中后台岗位。这是开发业务员工数量断崖式下跌最直接的原因。

四、 财务高压：亏损下的生存之战

剧烈的组织与人员调整，背后是严峻的财务现实：

• 巨额亏损：2025 年上半年，万科预计归母净利润亏损 100 亿至 120 亿元；前三季度净亏损达 280.2 亿元。

• 现金流紧绷：截至 2025 年三季度，公司货币资金 656.8 亿元，但面对的有息负债高达 3629.3 亿元，偿债压力巨大。

• 国资输血：大股东深圳地铁集团自 2025 年初全面接管后，已累计向万科提供借款近 260 亿元，以维持其公开债务兑付。

在这种 " 生死存亡 " 的关头，降本增效成为生存的必需。2025 年上半年，万科开发业务通过精益管控和组织优化，实现人工与中后台费用同比下降超过 18%。人员优化每年能为公司节省约 18 亿元的管理费用。减员已从 " 优化选择 " 变为 " 生存必须 "。

五、 治理变局：从职业经理人到国资深度管控

2025 年也是万科公司治理结构发生根本性变化的一年：

• 高管更迭：年初，创始人王石时代的最后标志性人物——董事会主席郁亮、总裁祝九胜等集体辞任。来自大股东深铁集团的辛杰接任董事会主席。

• 国资主导：随后，一系列深铁背景的高管进入核心岗位。这意味着万科从过去近三十年的 " 职业经理人主导 " 模式，正式进入 " 国资深度管理 " 的新阶段。

• 剧烈动荡：2025 年以来，已有超过 15 位核心高管或区域负责人离职。组织调整与人事震荡交织，进一步加速了人员的自然流失与主动优化。

总结：一个时代的量化注脚

这 63.45% 的减员比例，因此具有多重深刻含义：

• 行业出清的深度标尺：它表明，房地产行业的调整已从财务报表上的 " 降负债 "，深入至企业组织的 " 刮骨疗毒 "。连最稳健的万科尚且如此，整个行业的出清深度可见一斑。

• 企业转型的决心刻度：这不仅是被动裁员，更是万科主动告别旧发展模式、向 " 城乡建设与生活服务商 " 战略转型的决绝之举。剩下的七千余人开发团队，将更专注于核心城市的精品开发和运营服务。

• 未来模式的清晰预告：万科的人员结构已发生根本性重构。一个以经营性业务为稳定器、开发业务为精品制造者的新万科正在浮现。这或许预示着未来中国头部房企的典型形态：更轻、更专、更依赖运营和服务能力。

这 12,468 人的减少，是万科穿越周期所付出的沉重代价，也是其重塑自身、适应新时代所做出的最艰难、最彻底的抉择。