（来源：REITs 家）

5 月 26 日，新城控股（601155）（601155.SH）在上海总部召开了 2025 年度股东大会，董事长兼总裁王晓松、财务负责人管有冬、董事会秘书李峰等公司高管出席了会议。

过去一年，新城控股（601155）交出了一份可圈可点的成绩单。根据 2025 年年报，该公司实现营收 530.12 亿元，实现归母净利润 6.80 亿元，是为数不多仍保持盈利的民营房企。其中，商业运营总收入达到 140.90 亿元，同比增长 10%。

更为重要的是，得益于境外债破冰、机构间 REITs 落地等融资端的突破，审计机构在连续两年对新城控股（601155）年报出具 " 非标 " 意见后，终于对其 2025 年度财务报表出具了 " 标准无保留意见 " 的审计报告。

不过，步入 2026 年，新城控股（601155）一季度的商业运营收入增速明显放缓，从前两年 20.31%、13.46% 的增速降至 2.8%。因此，此次股东大会，投资者们关注点不再聚焦公司债务情况，而更关心商业运营业务 " 吾悦广场 " 的经营策略和后续发展。商业增速放缓，管理层坦言 " 增长动力更难 "

" 客观来说，2026 年增长动力可能会更难一些。" 新城控股（601155）财务负责人管有冬在股东会上直言。

管有冬提及的增长动力，指的是过去两年支撑商业收入快速提升的两大引擎，一是已开业项目出租率的稳步提升，二是同店品牌销售增长带动的租金增长。

要知道，在过去，凭借这两方面的推动，新城控股（601155）在开发业务大幅缩水的背景下，商业运营业务却在逆势增长。

以 2020 年 -2025 年为例。财报数据显示，2020 年 -2025 年，新城控股（601155）总营收由 1682.32 亿元缩水至 530.12 亿元。其中，物业开发销售收入由 1581.18 亿元骤降至 390.04 亿元，而商业运营总收入却由 86.39 亿元增长至 140.90 亿元。

利润方面，2025 年，物业出租及管理业务贡献毛利占公司总毛利的 63%，毛利率达 70%，成为支撑公司盈利和债务化解的核心压舱石。

不过，进入 2026 年，新城控股（601155）的商业运营总收入正在明显放缓。财报显示，2026 年一季度，新城控股（601155）实现商业运营总收入 35.45 亿元，同比增速为 2.82%。而此前 2024 年一季度、2025 年一季度，该公司商业运营收入增速分别为的 20.31%、13.46%，均有着双位数的增长。

对此，管有冬坦言，" 公司已开业项目接近 98%，进一步提升的空间相对有限；而在当前消费（883434）环境下，品牌端的销售增长也面临较大压力。"

为破解增长困境，管有冬表示新城控股（601155）未来要在三个方向上寻求突破：一是对老旧吾悦广场的硬件改造提升物业价值；二是内容的迭代升级，不再单纯追求单一品牌的租金涨幅，而是主动引入符合消费（883434）趋势的新兴品牌；三是吾悦广场的运营持续加码。

" 租户质量与租金价格有时会存在冲突，但为了长期竞争力，吾悦广场愿意在短期内牺牲部分租金收益。" 管有冬表示。华润万象生活下沉，吾悦广场如何应对？

吾悦广场提升空间有限之外，其核心主战场也在迎来更多的竞争对手，下沉市场的商业格局在洗牌。

赢商网数据显示，2023 年是下沉市场商管格局的分水岭。在 2023 年之前，下沉市场在管购物中心规模的 TOP5 企业由万达商管、新城控股（601155）领跑，其余席位则由传统区域商管企业占据；而自 2023 年至今，下沉市场新开及待开业在管购物中心规模的 TOP5 企业中，除万达商管、新城控股（601155）领跑外，其余三家全部更迭，央企巨头华润万象生活（HK1209）强势跻身前五行列。

图片来源：赢商网

赢商网研究报告指出，随着一二线城市商业竞争白热化、增量趋顶，以华润万象生活（HK1209）（01209.HK）为代表的头部商管公司们拓展版图边界，从高线城市突围，向下沉市场要增量。其中，华润万象生活（HK1209）依托其深厚的品牌资源与运营能力壁垒，通过 " 万象汇 " 等产品线下沉，以高级次首店与场景创新，在下沉市场形成显著的 " 降维打击 " 优势。

截至 2025 年末，华润万象生活（HK1209）在营的 135 座购物中心中，约 14.5%（21 个项目）分布在三线及以下城市。2026 年计划新开的 14 个项目，其中淮安城南万象汇（淮安第 2 个项目）、莆田万象汇下沉至三线城市。

对于华润万象系大举下沉，管有冬表示，客观来讲，在内容、产品、运营等方面，吾悦广场还是需要向优秀企业多学习。" 若在同一市场与华润贴身肉搏，必然会对项目形成一定冲击。所幸，吾悦广场是全国化的布局，相对来说与华润产生直面冲突的项目数量并不多。"

同时，管有冬指出，华润的下沉也验证了三线城市商业租金天花板的上移空间。" 原本不下沉的品牌开始进入下沉市场并获得不错的业绩，这对吾悦广场而言，意味着中长期租金增长的空间反而被打开了。" 王晓松要用 REITs 盘活 1200 亿吾悦广场，6 月中旬将重启战略会

除了商业的经营问题，新城控股（601155）商业资产的证券化进展也是此次大会上股东们关注的焦点。

早在 2025 年 11 月，新城控股（601155）以上海青浦吾悦广场为底层资产，成功发行 " 国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划 "，规模 6.16 亿元，为全国首单消费（883434）类机构间 REITs。而 2026 年 2 月，广发新城吾悦封闭式商业不动产 REITs 也正式申报。

新城控股（601155）董事会秘书李峰在股东会上透露，国金资管 - 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划 2026 年首次扩募已于今年 3 月 16 日获上交所受理，规模 12.86 亿元。" 如果顺利，预计一个多月内完成发行。"

而广发新城吾悦封闭式商业不动产 REITs 也于 3 月 6 日获上交所受理，目前处于问询答辩阶段。李峰表示，该 REITs 争取在今年三季度实现亮相。

资料显示，广发新城吾悦封闭式商业不动产 REITs 底层资产为常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场，合计估值 21.43 亿元，预计募集 16.25 亿元，预计年化分派率约 5.59%。新城控股（601155）子公司将作为原始权益人拟认购不低于 34% 的份额，新城控股（601155）则将继续担任两座商场运营管理统筹机构。

股东会上现场有机构投资者提问，随着商业不动产公募 REITs 的持续推进，新城控股（601155）是否会从一家重资产开发商向专业资产管理平台的转型。

对此，王晓松表示，新城控股（601155）目前持有的吾悦广场总资产价值逾 1200 亿元，公募 REITs 正是盘活这 1200 亿资产的一个机会。在过去商业资产缺乏公开市场的定价标尺，估值始终是一笔难以说清的账目。如今，公开市场的建立为商业不动产提供了客观评价标准，同时退出渠道的打通也使得 " 投融管退 " 完整闭环成为可能。

基于上述判断，王晓松称，公司未来可能会向资管方向进行转变，从过去被动管理转向主动管理，甚至于进行一些 " 腾笼换鸟 " 式的资产置换。

同时，王晓松透露，新城控股（601155）内部此前已有四五年未召开战略讨论会，公司计划于今年 6 月中旬之前重启会议，预计将在今年第三季度重新明确公司未来的战略方向。

他进一步指出，既然是战略讨论会，讨论的必定是未来增量的问题，并非管理提升的问题。" 如果说未来公司内部达成一个共识，基于我们的资源禀赋和整个公募 REITs 推进的时机，可能公司会有一轮新的、更宏大、更远大的目标。"

来源：时代周报