观点网 物流地产具有明显的重资产属性，不仅需要投入大量资金，且投资回收周期较长。因此，在 " 投融管退 " 的完整链条中，必须设有清晰的资产退出路径，才能促进资金的有效循环。

REITs 是盘活存量资产的重要渠道之一。在公募 REITs 接连完成扩募之后，京东产发近期又成功发行了一只私募 REIT。

5 月 28 日，京东产发对外披露，旗下 " 京东高和现代化基础设施机构间 REITs" 已于近日完成发行。这标志着京东产发在不动产证券化领域的布局，从公募 REITs 进一步向私募赛道延伸。

该项目由京东产发作为发起机构，旗下上海京鸿宇企业发展有限公司担任原始权益人，高和资本担任项目总协调人及专业资产服务机构，渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人。

42 亿私募 REIT 完成发行

据了解，该项目在产品设计上，由高和资本以纯权益导向重构交易结构，落实机构间 REITs 的权益属性，并通过完善治理与资产管理机制，实现资产价值与投资人收益的深度绑定。

该基金总投资规模约 42 亿元人民币，是全市场首单以仓储物流为底层资产的混合业态权益型现代化基础设施机构间 REITs 项目。据悉，项目获得了瑞众保险、青岛国信等多家机构投资人的超额认购。

该项目底层资产聚焦于京东产发旗下位于昆山、南京、成都、德阳的四座高品质、高标准智慧物流园区。有分析指出，当前物流地产行业正筑底反弹，仓储物流凭借抗周期、高稳健的特性，成为机构配置的核心方向；而数据中心基础设施作为新基建的关键载体，其长期价值也在持续凸显。

产业科技连线了解到，机构间 REITs 又被称为私募 REITs，是多层次 REITs 市场的重要组成部分，也是交易所挂牌的标准化权益型产品，具有更广泛的准入资产类型和更灵活的机制设置，旨在服务企业盘活存量不动产资产。

一般而言，私募 REITs 的底层资产相对成熟，已能够产生期间现金流收益，但尚未达到公募 REITs 的发行要求。中金公司曾在报告中指出，从项目实践反馈来看，私募 REITs 审核效率较高，审核周期普遍在 2 个月以内，较公募 REITs 具有明显优势。该机构认为，作为多层次 REITs 市场建设的重要一环，私募 REITs 的市场规模有望在 2026 年实现快速增长。

对于此次发行私募 REITs，京东产发表示，这是京东产发继 2023 年发行首只民企仓储物流公募 REITs 后，在资产证券化领域的重要延伸，进一步丰富了资本循环通路，构建起 " 公募 REITs+ 机构间 REITs+Pre-REITs" 协同发展的多层次体系。

" 通过盘活存量优质资产，形成‘开发 - 运营 - 证券化 - 再开发’的闭环，为行业提供了可复制、可推广的资本循环范式。"

京东产发拥有相当体量的可盘活资产储备。此前披露的招股书显示，截至 2025 年 9 月 30 日，京东产发所开发、持有或管理的现代化基础设施资产组合，包括 259 个物流园、20 个产业园及 6 个数据中心，总建筑面积约 2710 万平方米，资产管理规模总额达 1215 亿元人民币。

按建筑面积计，截至上述期末，京东产发在境内超过 90% 现代化基础设施资产位于一线城市及其卫星城市以及二线城市。

京东产发资产 " 退出路径 "

产业科技连线了解到，从 2019 年开始，京东产发就已通过不同的基金投资策略组合，实现轻重资产一体化的业务模式，目前已主导设立 5 只核心基金、1 只开发基金、1 只收购基金、1 个合伙投资平台，以及在上交所上市的嘉实京东仓储基础设施 REIT。

具体来看，京东产发管理的基金和投资工具包括私募基金及合伙投资平台及公募 REIT。

在私募基金及合伙投资平台方面，投资者通常在一开始就投入预定数额的资本，用于购买预先商定的种子资产组合。京东产发的私募基金可进一步分为核心型、开发型及收购型基金。

核心型旨在收购完工阶段的物流基础设施，提供优质的资产运营管理服务，获得长期稳定的收益；机会型旨在收购土地或在建阶段的物流基础设施，提供专业的产品设计、开发能力，打造高标准物流基础设施，坚持助力于实体经济发展；并购型旨在投资不同开发阶段的项目，有望实现具吸引力的经常性收入、开发利润及 / 或长期资本增值。

在基金模式中，京东产发的地产运营部门将成熟物业置入基金中，基金管理部门得到物业后重新交给运营部门管理，进一步增加租金收益，同时也可以通过管理基金收取管理费和分红收益。

REITs 这一资产证券化通道，则是实现投资闭环的重要途径。据了解，京东产发是国内较早推进公募 REITs 的企业之一，早在 2023 年 2 月，京东便发行了首只民企仓储物流公募 REITs ——京东仓储 REIT（508098）。首发资产分别位于重庆、武汉、廊坊三个物流节点城市，建筑面积达 35.1 万平方米，可供出租面积约 34.13 万平方米。截至 2026 年第一季度末，三个物流仓储项目经营稳定，维持 100% 的满租率及租金收缴率。

上市之后，京东仓储 REIT 随即推进扩募工作。2025 年 7 月，京东仓储 REIT 公告拟扩募京东旗下位于西安、合肥的两个成熟运营的智能物流园区，以进一步优化基金资产组合。目前，首次扩募项目已正式报送国家发展改革委。

不久之后的 2026 年 3 月末，该基金进一步披露二次扩募计划，拟新购入北京大兴空港、昆明空港、广州花都空港三个成熟运营的物流园，合计建筑面积达 27.45 万平方米，进一步优化基金资产组合。

这意味着，自 2025 年 7 月以来，京东 REIT 一年内发布两次扩募公告。京东产发表示，二次扩募将与现有资产及首次扩募资产形成战略互补，进一步完善 " 核心 - 枢纽 - 门户 " 联动的全国物流网络布局。

一般而言，扩募之后，基金总资产和净资产规模将同时增加，拟购入基础设施项目将为基金提供额外的可供分配收入来源，抗风险能力将进一步增强。若两次扩募顺利完成，京东 REIT 的仓储管理规模将提升至超过 87 万平方米。

不过，目前物流仓储公募 REITs 板块的收入仍在探底，受 " 以价换量 " 策略以及年初续换租影响，物流仓储板块一季度营业收入同比、环比降幅较上一季度有所扩大，板块整体依旧承压。

对此，中金公司维持 " 板块短期阵痛，但风险逐步出清 " 的判断：" 整体来看，整租类项目在经历一次性租金调整后，经营确定性有所提升；而市场化招租项目仍需观察区域租金水平是否企稳。待估值充分消化当前压力后，年内或迎来逢低布局的窗口期。"

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