出品 | 中访网

审核 | 李晓燕

地产行业深度调整期，央企平台的每一次人事变动都备受关注。近日，大悦城控股完成核心管理层关键调整：董事长姚长林不再兼任总经理，深耕公司近二十年的 "80 后 " 田佳琳接任总经理，同步调整副总经理、财务负责人等关键岗位。这场绝非简单的新老交替，而是大悦城在连亏四年后，从 " 减亏止血 " 迈向 " 高质量发展 " 的战略落子，更是央企地产平台向商业资管转型的关键一步。

低谷中的结构性重塑

作为中粮集团旗下核心地产平台，大悦城曾有过高光时刻。2007 年北京朝阳大悦城开业，打破传统百货模式，精准锁定年轻客群，以潮流品牌组合与主题活动打造差异化，成为国内少数能与华润万象城比肩的商业品牌。彼时，背靠世界 500 强中粮集团，大悦城一度立下 " 三年销售破千亿 " 的目标，风头无两。

行业周期下行叠加内部积弊，高光时刻未能延续。2022 年至 2025 年，大悦城连续四年亏损，累计亏损超 97 亿元，其中 2025 年归母净利润虽收窄至 -23.5 亿元，但仍处于亏损状态。亏损背后，既有行业大环境的冲击，更有内部结构性难题亟待破解。

长期以来，大悦城控股与港股大悦城地产双平台并行，两套人马、两套流程导致决策链条冗长、协同成本高企。这一历史遗留问题直到 2025 年 11 月才通过私有化彻底解决，大悦城地产退市，中粮旗下地产业务实现真正整合。与此同时，管理层频繁变动、区域架构反复调整，七大区域压缩为四大，多个板块合并裁撤，在行业下行期加剧了业务不确定性，地产开发板块新项目近乎断档。

人才体系的局限性同样凸显。高管团队几乎全为内部培养，市场化人才吸纳不足，在商业运营精细化要求日益提升的当下，创新活力与行业视野受限 。多重压力下，大悦城亟需一场精准的人事调整，打破发展困局，重塑增长逻辑。

二十年深耕，实干派接棒

此次人事调整的核心亮点，是 "80 后 " 田佳琳的正式上位。1980 年出生的田佳琳，清华大学工程硕士毕业，2006 年以工程师身份加入大悦城，从深圳项目工程部基层岗位做起，先后深耕深圳、上海、成都等核心城市，历任项目负责人、区域公司高管，2021 年升任集团副总经理，2024 年兼管北方大区，一步步成长为集团核心骨干。

二十年深耕不辍，田佳琳的履历贯穿大悦城发展关键阶段，覆盖工程、项目管理、区域运营、集团管控全链条，既懂一线项目实操，又熟稔集团战略落地，对公司各业务板块、各区域市场痛点了然于胸。与他同步晋升的副总经理魏学问，同样是商业条线资深老将，2000 年进入中粮体系，深耕朝阳大悦城、静安大悦城等标杆项目，2024 年出任商业管理中心总经理，精通商业运营全流程。一人擅长开发管控，一人深耕商业运营，形成高效互补的核心搭档组合。

此次调整更实现了 " 权责分离、各司其职 " 的治理优化。董事长姚长林聚焦董事会战略把控、风险防控与顶层设计，凭借财务专业背景统筹全局、把控方向；总经理田佳琳专注日常经营管理与战略落地，带领团队冲锋陷阵、狠抓执行。这种 " 董事会定方向、管理层抓执行 " 的格局，契合现代企业治理逻辑，有效提升决策专业性与运营效率。

转型路上的积极信号

新团队接棒之际，大悦城已显现诸多积极变化，核心业务韧性凸显，转型路径逐渐清晰。

商业板块成为业绩 " 压舱石 "，表现亮眼。2025 年，大悦城旗下购物中心销售额达 463.7 亿元，同比增长 15.5%；客流 4.49 亿人次，同比增长 22.7%；平均出租率稳定在 94%，远超行业均值。南昌、深圳两大新项目开业当日出租率均超 94%，市场认可度颇高。成都大悦城作为华夏大悦城商业 REIT 底层资产，期末出租率达 98.1%，累计分红 5 次，年化分派率 5.48%，轻资产与 REITs 模式成功跑通，为后续商业扩张提供资本支撑。

融资端持续优化，筑牢发展安全底线。2025 年，公司发行私募债及永续中票合计 51 亿元，综合融资成本降至 3.54%，同比下降 52 个基点，同时维持 AAA 主体信用评级，融资能力在央企平台中保持优势。薪酬机制同步革新，2026 年 4 月出台管理办法，要求绩效薪酬占比不低于 60%，并设立追偿条款，约束力度高于证监会监管要求，充分激发团队积极性与责任意识。

战略层面，大悦城明确 "1123" 核心方向：提升商业引领地位，夯实住宅开发基本盘，聚焦核心城市与优势产品，精进差异化、专业化、精细化管理。住宅板块推出 " 中粮好房子 " 产品体系，聚焦改善性需求，联合清华、华为等头部机构，强化产品竞争力。轻资产扩张与存量改造同步推进，成都青羊、青岛大悦城等项目蓄势待发，成熟项目持续品牌升级，巩固 " 年轻力 " 商业品牌护城河。

新生代领航，蓄力再出发

当前，大悦城仍面临经营性现金流承压、地产开发板块以去库存为主、新增投资谨慎等挑战。但不可否认，在姚长林主导下，公司已完成私有化、精简架构、减亏止血等关键任务，解决了长期制约发展的结构性难题。田佳琳带领的新生代管理团队，接过的是一个 " 轻装上阵、曙光初现 " 的大悦城，核心使命是将战略蓝图转化为实实在在的业务增长。

从行业趋势看，商业地产凭借稳定现金流与抗周期属性，成为房企转型核心方向，大悦城深耕多年的 " 年轻力 " 定位，契合新一代消费群体需求，具备持续深耕的市场基础。从团队配置看，" 内培骨干 + 专业老将 " 的核心班底，兼具战略稳定性与执行爆发力，既熟悉企业内部逻辑，又具备一线实战经验，能够快速应对市场变化。

大悦城的此次换帅，不是危机下的被动调整，而是低谷中的主动布局——通过治理优化、代际交接、战略聚焦，为企业长远发展埋下 " 后手 "。未来，随着 "1123" 战略持续落地，商业板块优势巩固，轻资产与 REITs 模式加速复制，住宅产品力不断提升，大悦城有望逐步走出亏损阴霾，重回高质量发展轨道。

对于这家承载中粮地产转型厚望的央企平台而言，新团队的征程已然开启。守住 " 年轻力 " 招牌，夯实组织能力，破解发展难题，大悦城的下一段旅程，值得期待。