文 / 乐居财经 曾树佳

中交地产（SZ000736）实现 " 脱帽 " 了。

去年，它用 7 个月的时间，完成资产重组，将一系列房地产重资产剥离。

于是，其资产负债率迅速下降、净资产转为正数，满足了摆脱退市风险警示的条件。

中交地产摇身一变，将自己的业务内核，换成了物业服务、资产管理运营等轻资产，还顺势换了个高管班底，王尧、曾益明的一二把手组合，走马上任。不过，6 月 4 日，中交地产又有了新的人事变动，王尧辞去了董事长等所有职务。

为中交地产兜底的，是控股股东中交房地产集团。

因接收了中交地产的房地产资产，去年中交房地产集团的资本公积，减少了 32.53 亿元，降幅为 55.53%。

甩掉包袱

因 2024 年归属于上市公司股东的净资产为负值，中交地产在去年 4 月 16 日，被实施退市风险警示。

股票简称由此 " 披星戴帽 "，从 " 中交地产 " 变成了 "*ST 中地 "。

面对这种情况，中交地产早已祭出了应对之策。

2025 年 1 月，它宣布了一项重大资产重组：

将持有的房地产开发业务相关资产及负债，转让至控股股东中交房地产集团。

甩掉地产的目的，是为了降低资产负债率，提升盈利能力。这是直接关系到能否 " 摘帽 " 的硬性指标。

而交易完成后，中交地产聚焦于物业服务、资产管理与运营等轻资产业务，实现业务的战略转型。

控股股东给它兜了个底。

中交地产转出去的资产，账面价值约为 434.72 亿元，负债账面价值约为 473.91 亿元，净资产账面价值约为 -39.19 亿元。

而经资产基础法评估，标的净资产评估值为 -29.76 亿元，评估增值 9.43 亿元，增值率 24.06%。

由于是负资产，因此交易对价，仅为象征性的 1 元。

这项交易，仅历时 7 个月便火速完成。2025 年 8 月底，双方签署《资产交割确认书》，正式完成交割。

从剥离的成效看，它直接使上市平台换了个内核。

去年，中交地产只有在前 8 月，才有房地产销售业绩记录。

1-8 月，它实现全口径签约销售面积 43.8 万平方米，签约销售金额 79.5 亿元，销售回款 88 亿元；若论权益口径，则实现签约销售金额 54.1 亿元。

截至去年末，因为重资产的置出，中交地产的总资产 23.77 亿元，同比下降 97.79%，归属于上市公司股东的净资产 12.08 亿元，转为正数；资产负债率从 89.75% 降到了 48.26%。

没有了房地产项目大额资产减值的计提，其全年归母净利润同比增长 66.99% 至 -17.10 亿元。

它在年报里，还重点提到了物业管理业务的收获：

全年新拓展面积 757.8 万平方米，在管面积 5,762.59 万平方米，其中城市服务在管面积 3,142 万平方米。

换了班底

随着资产重组的落定，中交地产的管理层，也发生了较大的变动。

去年 9 月，原董事长郭主龙，原总裁徐爱国，原执行总裁汪剑平，原副总裁杨光泽、孙卫东、陈玲，原财务总监梅瑰等，均同时离职。

新班底变为董事长王尧、总裁曾益明、财务总监何海洪等。

确定了物业服务、资管等业务新方向之后，中交地产匹配了专业对口的管理团队。

其中，现年 42 岁的王尧，成为了中交地产史上最年轻的董事长。

他曾担任中交集团房地产事业部副总经理，也在中交物业服务集团当过董事长（法定代表人），积累了物管业务的经验。

升任中交地产董事长之前，他已是中交地产董事。不过，成为中交地产掌舵者的 9 个月后，6 月 4 日，消息传来，王尧因个人原因，申请辞去公司董事长等所有职务。

曾益明的在物管公司的履历也很丰富。

2017 年，他便担任龙湖物业服务集团总经理、董事长，并升任龙湖集团副总裁，全面主导龙湖物业的运营与发展。

2021 年至 2023 年，他出任龙湖智创生活执行董事兼首席运营官（COO），期间主导了龙湖智创生活的港股上市筹备工作。

2023 年 4 月，曾益明转投新成立的中交物业服务集团，出任总经理，负责公司的整体运营。

此外，中交地产就宣布将名称，从 " 中交地产股份有限公司 " 变更为 " 中交城市发展控股集团股份有限公司 "，不过，证券简称、证券代码保持不变。

兜底的代价

凭借着财务指标的扭转，中交地产得以 " 脱帽 "，摆脱了退市风险警示。

但上市平台松了一口气，其控股股东中交房地产集团，却扛下了所有。

近三年，中交房地产集团的归母净利润，分别为 -15.92 亿元、-37.91 亿元、-52.92 亿元。

去年的利润水平，进一步下滑。

而截至 2025 年末，因接收了下属公司中交地产的房地产业务，它的资本公积，较 2024 年末减少 32.53 亿元，降幅达到了 55.53%。

一般情况下，在同一控制下企业合并中，若合并方取得的净资产账面价值低于支付的合并对价，差额需要冲减资本公积。

中交房地产集团继续打造一体两翼多元的 "1 2 N" 的业务版图。

其中的 "1"，是守住一个核心业务，住宅开发主业。

打好核心业务基础后，才是开拓两个成长型业务，城市更新业务和政策性住房业务；以及打造 N 个产业链多元业务。

不过，坚守地产业务的中交房地产集团，截至今年一季度末的资产负债率，仍达到 79.5%。

同期，其存货体量 3,020.67 亿元，占总资产的比重为 52.87%，超过了一半。

6 月 3 日，中交房地产集团又有了发债的新动向。其 2026 年度第三期中期票据，注册金额为 60 亿元，本期发行规模上限为 15 亿元。

该公司的货币资金，基本保持稳定。

截至 2025 年末，其非受限货币资金 668.25 亿元，占货币资金的比重为 91.2%，具备一定的偿债能力。