上海四批次土拍硝烟散去不到一周，就有拿地房企公布了最新设计方案，不出意外这家房企就是保利发展。

6 月 3 日，保利发展正式公示虹口欧阳社区宅地设计方案，距离拿地仅有五天，这个速度非常 " 保利 "。一直以来，保利发展在上海市场就是以 " 快 " 字决独步天下，拿地后规划快、建设快、销售快，快速开发确保了企业经营效率和安全。

01 拿地五天即出方案

5 月 29 日，在有五家参与竞争的虹口区 C080403 单元 hk153-02 地块竞拍中，保利发展脱颖而出，溢价 17.2%、总价 14.3 亿顺利拿下地块，折合楼板价 9.38 万每平方米。

五天后的 6 月 3 日，该地块的设计方案便开始公示。因为地块形状为三角形，因此规划中保利发展不出所料的将建设 3 幢楼。

其中，南侧 3 号楼为 8+1F 洋房，高度 32.99 米；北侧 1 号楼为 15+1F 小高层，高度 54.90 米；北侧 2 号楼为 16+1F 小高层，高度 59.9 米。

3 幢楼均为正南正北朝向，北高南低布局，围绕中央景观庭院展开布局，中间有较大尺度的景观空间。

此外，项目也如预期般的为台板设计，抬升高度在 7.2 米左右。地库顶板抬高，板下空间用于设置车库、生活垃圾房、大件垃圾房等功能设施。

整体而言，项目设计中规中矩，基本用上了当下可以用到的一切，未来销售关键在于定价，从楼板价推算价格最有可能在 13-14 万每平方米区间。

02 快速开发确保安全

拿地五天即公示方案，未来入市也必然更快，按照保利发展的开发节奏，上述项目首次开盘大概率是 11 月底。

纵观保利发展近些年在上海的项目开发节奏，可以发现从拿地到首次开盘都会控制在半年左右。

例如，2025 年 6 月 19 日保利发展获得闵行区 MHC10601 单元 01-22A-10 地块，该地块便是后来保利都汇和煦，首次开盘时间为当年 11 月 28 日，相隔五个多月。

同一天，保利发展拿下的杨浦区 C090101 单元 01C5-02 地块，即使如今的保利外滩曜，首次开盘时间为 2025 年 12 月 31 日，相隔六个多月。

保利发展这种快打旋风策略能够确保企业经营安全，因为如今市场变化非常之快，相差一两个月市场热度就会出现转变，因此将土地最快速度变为随时可售的房源，才能确保销售灵活性。

一旦遇到政策风口，购买力突然爆发时，可以迅速上货做出应对，避免错过行情。

03 深耕策略贯彻到底

当然，保利发展之所以能够采取快速开发策略，离不开集团在背后带来的强大支撑，需要有足够多的人力进行匹配，保利发展背后的保利集团显示有这个实力。

其次，更为重要的是，保利发展在上海坚持的区域深耕策略，也能有效助力其快速开发。在某个板块开发过多个项目后，不管是项目开发审批，还是后续营销，都能减少沟通和认知成本。

比如上周保利发展底价拿下的青浦区 QPS5-0001 单元 36a-02 地块，地块只有保利发展一家参与，其他房企之所以不参与主要考虑便是板块销售不景气。

而保利发展则没有这方面顾虑，其在板块内已经拿下过多幅地块，客户积累较多，知道客户需求和价格承受力。虽然无法达到快速销售程度，但每个月依然能够一定的流速。

还比如前几年保利发展在东外滩连续开发的外滩序 BUND45、BUND88、BUND98，都在短时间内实现热销，就是基于保利发展在发掘出市场购买力后能够快速开发匹配。

如今来看，东外滩板块已经成为红海，竞争格局异常激烈，外滩序西侧的中铁云璟外滩如今销售情况就是最好的证明。

天下武功，唯快不破。

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