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193 套。

这是首钢璟瑞长安，开盘 46 天后的网签数字。

它成了当下石景山楼市，当之无愧的新晋王者。

首钢地产在它身上，上演了一场教科书级别的 "闪电盘 "效率战。

这不仅体现在网签数据上；更体现在近乎极限的推盘节奏上。

来看看今年北京部分热盘，从拿地到开盘所耗费的时间。

龙樾海序 198 天、国贤府 PARK152 天、星寰时代 130 天、中海玖树满时 118 天、中建方程国贤府 116 天。

而首钢璟瑞长安，仅为 81 天，中间还包括了春节长假。

这让它创造了一项纪录——今年截至目前，京城楼市拿地到开盘，速度最快的项目。

即便将时间的轴线再拉长三年，首钢璟瑞长安的这项数据，也足以排进京城楼市前三甲。

一般而言，北京楼市全国性品牌房企，从拿地到开盘的周期，普遍为 4-6 个月；市属国企开发的节奏，则在 6-12 个月。

首钢地产在这方面，明显快了很多。

它的另一个独立操盘的项目——璟悦长安，从拿地到开盘，也只用了 4 个多月。

这些，足以说明，与其他诸多开发商比，首钢地产有着与众不同的基因。

复盘璟瑞长安的成功，它能在极短的时间内，将效率值拉满，且创造不俗的业绩。

幕后，则是首钢地产，用了极其精准的产品定位，和快速响应能力下的双重结果。

与时间赛跑

很多时候，决定一个项目效率的，往往是内部沟通成本的快慢。

2 月 3 日，首钢地产以 13.9亿元的底价，摘得璟瑞长安地块，折合楼面积 3.8 万元 / 平米。

当天，即公布了案名。

9 天后，设计方案公示，规划了 7栋 7-11 层住宅的纯洋房，共 379 户。

此时，距离农历丙午马年，只剩 4 天。

春节长假刚一过的 2 月末，首钢璟瑞长安的样板间，即开始建造。

3 月 10 日，它取得规划许可证；同天，官方户型图正式发布：

4 月 18 日，样板间正式对外开放；4 月 23 日，取得预售许可证，所有房源一次性全部入市。

一天后，以线上选房的形式，正式开盘。

4 月 28 日，它的首批网签数据诞生——网签 71 套；到了 4 月末，达到了 138 套，斩获石景山楼市网签套数、金额的双料冠军。

进入 5 月，随着网签数据的攀升，首钢璟瑞长安继续霸榜石景山楼市。

不难看出，首钢璟瑞长安的开发节奏，始终在与时间赛跑，每个节点，几乎做到了无缝对接。

这，在当下的京城楼市，十分罕见。

花姐了解到，无论璟悦长安还是璟瑞长安，首钢地产都是总部和项目公司团队融为一体。

在很多非必要事情上，团队往往都是现场开会、定夺，极大节省了时间。

如，为尽快将样板间亮相，在拿地后，首钢地产即开始着手相关方案，关于非重要的材料，直接到了十里河建材城，团队现场选材，现场拍板。

如此一来，其样板间方案其实早在春节前就已定版。

类似的例子，不胜枚举。

这些细节背后体现的，不仅是首钢地产充分放权的扁平化组织架构，更是不推诿、不逃避、勇担责的文化基因。

二选一的抉择

除了极其高效的沟通效率，璟瑞长安能成当红热盘，更离不开首钢地产对产品定位的精准。

它能在拿地当天公布案名，足以说明首钢地产，早在拿地之前，就已做足了功课。

首钢地产的客研核心结果是：当下的石景山楼市，总价在 500万至 700万元的户型产品，供需两端存在严重的剪刀差。

有此预知，璟瑞长安的产品定位，其实已非常明确——刚需为主，兼顾改善。

但，具体的产品形态该如何打造呢？

一个项目的产品是否成功，很大的因素，往往取决于它先天的长相。

璟瑞长安在硬条件上，较璟悦长安提升不少，但也有一些掣肘。

它占地面积 1.663 万平方米，规划地上建面 3.658 万平米，呈东西长、南北窄的格局，容积率 2.2。

但同时，与北边工业遗存煤仓南侧距离，要不小于 40 米；地块最北边的建筑高度，限高 35 米，其余区域限高 45 米。

将这些综合起来，首钢地产在璟瑞长安的楼栋排布，也面临取舍问题。

按照地块形状，璟瑞长安是有打造出南向三面宽刚需产品的条件；但在不损容的前提下，楼栋排布要变成小高层。

若再满足北边建筑退线的要求——最多 11 层后，整个小区则会形成北高南低的格局。

更关键的是，一旦规划成小高层，每款户型的产权得房率，将下探不少。

另一套方案是，根据地块的硬条件，将璟瑞长安做出最高 11 层的纯洋房项目。

但如此一来，它小户型面宽资源会受限——只能做成南向两面宽。

面对这个二选一的抉择，首钢地产选择了后者。

虽没有打造成一个纯南向三面宽的社区，但换回来的，却是其独一无二的特性——石景山楼市，唯一一个纯洋房偏刚需项目。

且这个唯一，大概率将保持较长一段时间。

因为，放眼整个北京楼市，能在 2.2 容积率的条件下，打造纯洋房项目，凤毛麟角。

况且在整个石景山，今后再出现类似璟瑞长安地块硬参数的概率，很小。

产策的胜利

当然，首钢璟瑞长安的刚需户型，在目前的京城楼市，也颇具竞争力。

它的户型主要分 6 款：88 平、92 平、100 平三室两厅两卫，以及 110 平、123 平、125 平四室两厅两卫。

其中，88平和 92平为绝对的主力户型，占比达到 7 成。区别在于，前者为中间户，后者为边户。

88 平的整体赠送面积约 9 平米，实际得房率约 92.3%；92 平整体赠送约 13.8 平米，实际得房率更是达到了 97%。

在南向两面宽三居中，它们的面宽进深比做到了黄金比例：分别为 0.55 和 0.57。

更关键的是，88 平的客厅面宽达到了 4 米，92 平则为 4.3 米。

这个数值，为当下石景山楼市最优。中海瑞文里 90 平米中间户客厅面宽为 3.9 米，边户为 4.1 米。

首钢璟瑞长安 100 平及以上户型，更是一入市就遭到了疯抢。

网签数据是最好的证明。

截至 6 月 8 日，88 平至 92 平供应 263 套，网签 103 套；100 平米供应 55 套，网签 50 套；110 平供应 11 套，网签 8 套；123 平和 125 平供应 40 套，网签 30 套。

很明显，100平及以上户型，已接近售罄状态。

整体看，开盘一个月多，网签金额 11.8 亿元，去化率和地价覆盖率，分别达到了 50.92%、84.89%。

正常情况下，首钢璟瑞长安年内清盘的目标，将大概率实现。

对深耕石景山楼市的首钢地产而言，它在璟瑞长安身上，究竟做对了什么？

从面积段上看，璟瑞长安是一个偏刚需的项目；但价格上，却是绝对的刚需盘。

这，即便在整个北京楼市，都显得极其稀缺。如果再配以纯洋房的定位，璟瑞长安的成功，其实是一个必然结果。

花姐了解到，璟瑞长安的客群中，来自石景山当地的置换客户，占到了相当的比例。

这些购房者图的，就是用刚需的价格，买了一套周边配套齐全，自身素质不差的纯洋房四代宅。

将这些综合起来看，当下的京城楼市能像璟瑞长安一样的项目，似乎没有。

这背后，也体现出一个朴素的道理——楼市的好坏都是相对的，关键在于是否对市场需求，做了足够的功课。

这点上，首钢地产这家国资开发商，显然做到了。

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