作者 /echo

来源 / 迈点

2026 年是 " 十五五 " 规划的开局之年，站在这个承前启后的关键节点，住房租赁市场将如何借势起航？存量资产的盘活又将呈现怎样的新图景？

2026 年 6 月 9 日，以 " 立势 " 为核心主题的第十五届迈点品牌发展大会在北京诺金酒店隆重开幕。大会同期召开中国住房租赁业品牌论坛，聚焦住房租赁市场发展趋势，围绕数据洞察、金融协同、存量盘活、品牌建设与精细化运营等核心议题，深入解析行业未来方向，并通过标杆案例分享可复制可落地的实践路径，助力构建可持续住房租赁发展新格局。

势见未来

" 十五五 " 政策解码与数据洞察

图注：中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 秦虹

中国人民大学国发院城市更新研究中心主任 - 秦虹致辞分享：

" 十四五 " 是补短板建体系的五年，" 十五五 " 则是迈向高质量规范化专业化的关键五年。城镇化催生庞大租赁刚需、住房消费观念深刻转变、供需矛盾倒逼供给模式变革，三大趋势支撑租赁占据重要地位。

面向 " 十五五 "，三大政策支撑值得关注：一是金融闭环加速成型；二是房源供给渠道拓宽；三是市场监管力度加强。《住房租赁条例》划定安全底线，明确准入规范。同时保障承租人权益，筑牢权益 " 防护网 "，最后建立长效监管机制，为市场平稳运行构筑 " 安全屏障 "。法治化新阶段下，行业机遇与挑战并存，专业化是唯一出路。

图注：迈点研究院首席分析师 郭德荣

迈点研究院首席分析师 - 郭德荣报告解读：

《住房租赁条例》正式实施标志着行业进入法治化新阶段，存量盘活与分层保障成为供给主旋律，公募 REITs 扩容提速为行业打通退出通道。目前行业在微利承压下显现分化格局。品牌端，国资系份额持续扩大，竞争呈现规模内卷与特色深耕并存态势；品牌正从资本驱动的规模竞赛转向能力驱动的专业比拼，数字化与增值服务成为双引擎。

报告预测，机构化率预计 2030 年有望突破 15%，技术赋能重塑每个运营环节，ESG 价值践行将成为可持续发展底色。在租购并举的深水区，唯有品牌厚度与运营深度，方能穿越周期。

品牌共生

回归本质与长短租模式破圈

图注：乐乎集团创始人 CEO 罗意

乐乎集团创始人 CEO - 罗意分享：

行业规模竞赛已到临界点，全面进入 " 价值竞赛 " 时代，真正的护城河在于运营资产的能力和服务租客的深度。乐乎以 17.4% 市占率位居北京长租市场首位，核心在于回归经营本质，聚焦人、产品、服务三大原点。

客户端，确立 " 整个房子要围绕客户来 " 的逻辑，将出租率锚定 93% 而非 100%，省去获客成本、腾出利润空间；服务满意度每提升 10%，续租率提升 6%-8%；公区利用率从不足 15% 提升至 60% 以上。产品端，稻香湖店 185 间客房 77 天全部满租，年租占比超 98%，验证了核心区位 + 品质设计 + 专业运营的极致产品力；未来将自建供应链，目标工期缩短 20%、成本降低 10%-15%。员工端，提出 " 让优秀的人服务更优秀的人 "，基层流失率远高于行业平均，乐乎借 AI 与 IoT 解放重复劳动，让员工专注有温度的服务。

行业上半场是资本驱动的规模竞赛，当下正式步入运营驱动的价值竞赛，做难而正确的事，终将走得更远。

图注：格诗庭｜憬黎酒店及服务公寓 品牌营销高级总监   张佩薇

格诗庭｜憬黎酒店及服务公寓 品牌营销高级总监 - 张佩薇分享：

深圳项目 1244 套房源历时 5 年仅网签 195 套，改造后开业前 3 个月即锁定 600 万元年度预签营收，长租客源占比稳定超 40%，租金较周边同类房型高出 40%。阶段性住宿市场规模 2025 年已突破 1500 亿元，2030 年预计攀升至 2100 亿元，消费端从 " 购买几晚住宿 " 升级为 " 期待获得一段完整的旅居生活 "。

憬黎依托锦江与雅诗阁双巨头合资资源优势，创新打造长短租复合产品模型：短住捕捉旺季溢价，长租锁定淡季现金流，让总有一端在盈利。运营端共享锦江荟 2.13 亿会员及雅诗阁全球高端客户，构建 " 内容种草、精准导流、高效转化、长期复购 " 全链路闭环；资本端打通 " 运营提效 - 资产增值 -REITs 退出 " 完整商业闭环。憬黎与格诗庭形成差异化品牌组合，为存量资产盘活提供多元化选择。

资本跃迁

大宗交易风向与 REITs 闭环路径

图注：戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理 刘兵

戴德梁行中国区资本市场部联席主管董事总经理 - 刘兵分享：

2019 年至 2025 年中国大宗交易成交额持续下行，已基本回落至 2019 年一半，但公寓资产逆势增长，机构化公寓占比从 7% 升至 10%，与酒店并列成为最受投资人关注的业态。调研显示，长租公寓与服务式公寓在北京、上海受关注度位居各业态之首，资本化率已与核心区甲级写字楼基本持平，估值水平领先其他赛道 50 至 100 个基点。买方结构呈现多元化，个人投资人空前活跃，2 亿至 3 亿元体量中小型公寓资产吸引大量区域资金入场；险资与私募基金持续加码。

公寓走强根本原因为公募 REITs 退出通道实质性打通，戴德梁行已参与国内已发行公募 REITs 中 75% 的评估工作，公寓类 REITs 派息率仅 3% 出头，低派息率恰恰反映市场对其未来现金流增长的更高预期。市场格局上，外资因美元资金成本高企正系统性折价退出，中资全面主导，国企战略性加码公寓、养老及物流资产。其研判：2026 年，长租公寓与奥特莱斯将是市场上最受资本关注的两个方向。

图注：信达证券研究开发中心地产 &REITs 首席分析师 俞悦

信达证券研究开发中心地产 &REITs 首席分析师 - 俞悦分享：

租赁住房 REITs 上市至今只数稳步增长，但流通市值仅 122 亿元，占全市场 9.5%，扩容速度远慢于整体。国资发行意愿不足、单体 REITs 扩募资产有限、租金信披口径不统一是当下市场三大痛点。面向未来，呈现四大趋势：1、交易结构从大宗主导转向股权基金加 REITs 联动，Pre-REITs、机构间 REITs、公募 REITs 三层结构日趋成熟；2、国有资产盘活定价将更加市场化；3、优质运营商将运用 Pre-REITs 反向收购资产；4、城市更新框架下工改租、商改租将打开全新资产供给通道。

在多层次 REITs 金字塔模型下，资产提升能力的重要性已超过募资能力，专业的人做专业的事，资本的流向改变将重塑行业竞争逻辑。

提质增效

产品升级与运营致胜方法论

当 " 好房子 " 成为国家战略命题，当存量盘活从概念走向实操，行业正站在一个关键十字路口——产品如何升级？空间如何重构？运营如何致胜？提质增效不再是选择题，而是每一家租赁企业必须回答的时代考题。

存量资产看似遍地黄金，实则暗礁丛生。合规壁垒怎么突破？混合业态适不适合？隐性风险藏在哪里？本场对话直面盘活一线真实痛点，拆解从空间重构到价值重生的可持续路径。

主持嘉宾：赵然 -ICCRA 住房租赁产业研究院院长

存量盘活不是简单的装修翻新——从合规研判到精准定位再到混合业态决策与隐性风险防控，每一步都是系统工程，第一步走错后面全盘皆输 ; 未来的赢家不是单项高手而是全链条能力兼备的综合选手。

【Q&A】存量资产盘活的真实痛点是什么 ? 如何找到从空间重构到价值重生的可持续路径 ?

杨稷 - 百瑞纪集团联合创始人

合规是前提尤其广州村产物业特殊；混合业态有房量门槛低于 300 间不建议做；广州番禺 800 套项目实证长短租结合后，出租率 100%、租金涨幅 30%、平效增幅 40%。未来需要综合能力——代建 + 商业规划 + 公寓联动运营才能提升资产价值。

方二 - 杭州市临空资产经营管理有限公司资产运营部副主任

核心逻辑是 " 四个怎样 " ——以怎样的代价做怎样的产品、以怎样的价格租给怎样的客群，这道题做对后面迎刃而解。关键能力是效率 + 转化率——标准化手册实现 " 四个当年 "，高频社群做到 99% 满意度老带新降获客成本。

高亮 - 郑州城发安居有限公司副总经理

盘活三步走：死磕合规研判 ( 各地政策壁垒森严 ) →精准定位决定投入产出比→成本管控。杭州项目靠 " 四个怎样 " 逻辑实现出租率 99% 基本清盘。未来最核心能力是前侧定位——必须前端定位做准后端运营才能验证正确性。

当产品力与运营力的比拼进入白热化阶段，公区如何从成本中心变为溢价引擎？品牌如何从租房升级为租生活？资产增值的真正抓手在哪里？本场对话直面营效一线的真实挑战，拆解从精细化运营到品牌价值落地的致胜路径。

主持嘉宾：韩玮烨 - 睿和智库、睿和资管董事长

营效致胜的本质是从 " 租房子 " 到 " 租生活 " 的升维——产品服务于资产和客人而非标准化本身，公区从成本中心变为溢价引擎，品牌是消费者所有接触点体验的总和；未来的赢家既要有精细化运营的产品匠心，更要有打通资产端与 C 端的品牌能力。

【Q&A】在行业高度内卷的背景下，如何通过产品创新、公区运营、品牌建设实现营效致胜与资产增值 ?

邵俊 - 华发优生活执行副总经理

华发优生活从单一租住运营商迭代为租住 + 健康融合的多元空间经营商，整合奥特美健康板块打造健康社交空间。全国 9 城 2.5 万间房源，五大产品线覆盖保障房到长者公寓全客群。2018 年即发行 REITs 探索证券化路径，六年累计完成 200 多亿元融资，已找到从资产经营到退出的完整闭环。品牌才是创造生活的核心价值——不租房子，租的是不同体验的生活。

池焕元 - 方隅公寓总经理

方隅 5.5 代产品的核心是 80% 保留 +20% 微创新——上海吴泾项目 815 套体量，公区做 270 度全景露台、女生主题房实现 5%-10% 溢价且造价几乎不变 ; 北京沙河项目代表新模式——帮物业方做资产修复重塑。公区标配健身房 ( 400 平米专业级配置 ) + 自习室 ( 3%-5% 座位 ) ，客户跟随品牌复购率持续提升。

汤若季 - 首创和园市场营销总监

首创和园确立 " 十五五 " 期间累计落地 5 万套战略目标，四条产品线覆盖白领 / 宿舍 / 养老 / 服务式公寓。新增投资锁定北京五环内及轨道交通沿线，服务式公寓不做雅诗阁标准而是通过服务产生溢价的务实路线。国企核心优势在于安全背书与资源禀赋，把品牌放在企业最关注的点上围绕核心竞争力做好，品牌力自然会带来轻资产机会与客户资源。

在城市发展全面迈向存量焕新的今天，面对海量的存量闲置房源和低效物业，工业化的内装手段，在精准控制成本的同时，也能实现居住品质的跨越式提升。

利华乐寓业务总经理 - 文立夫

《创新工业化内装打造 " 好房子 " 的实践案例》

图注：利华乐寓业务总经理 文立夫

" 十五五 " 规划将 " 好房子 " 建设列为住房核心命题，但工期长、成本高、品质不可控三大痛点长期存在。而设计阶段的决策决定后期 70% 以上的运营风险。

工业化内装方面，利华乐寓采用全标品模块体系——工厂预制、现场组装，兼顾装配式 ( 快、好 ) 与 BOM/DfMA 方法 ( 准、省 ) ，做到 " 万物有代码，所见即所得 "。其中，层厚减薄技术释放更多使用面积，额外提供约 30 天资金回笼窗口，成本节省约 20%。

金融端推出年化 2% 国企背景融资租赁服务，还款从运营收租后起算，不改现金流节奏。目前利华乐寓已交付约 700 个项目，在行业 " 好房子 "15 个案例中占据 5 席，业务延伸至中国香港和新加坡。品质升级与成本控制不再是零和博弈。

标杆引领

2025 年度住房租赁 MBI 研究成果发布

论坛最后，2025 年度住房租赁 MBI 研究成果暨年度品牌荣誉榜单正式发布。这份榜单由迈点研究院基于全网大数据行业专家评审及多维度指标体系综合评选而出，旨在树立行业标杆，表彰在过去一年中为行业发展做出突出贡献的品牌与项目，为市场提供权威参考坐标。

租房租赁 MBI 杰出品牌 + 住房租赁 MBI 标杆项目：聆空星寓、方隅公寓、首创和园、中海长租公寓、永康集艾运营 -8901 公寓、北京未来云城方隅服务公寓、新黄浦 · 筑梦城昌平硅谷 SOHO 店、芜湖莎玛湾公寓酒店

住房租赁国企 MBI 综合实力 10 强：城发美寓、泊寓 ( 因母公司万科集团为国资参股的混合所有制企业，故列为此类目 ) 、Youtha 有巢、招商伊敦公寓、上海地产城方、华发优生活

住房租赁国企 MBI 综合实力 20 强：联投新青年、东南青年汇、武汉安居集团、恒泰星寓、宁巢公寓、雅阁公寓、中海长租公寓、珠光集团琴澳青年城

住房租赁民企 MBI 综合实力 10 强：冠寓、瓴寓、窝趣公寓、自如寓、朗诗寓、乐乎青年社区、城家公寓、绘家青年公寓

短租公寓 MBI 综合实力 10 强：斯维登公寓、雅阁维福顿公寓、新寓 New Aptism、绿峰雅阁度假公寓

▲图注：2025 年度住房租赁 MBI 研究成果

从宏观政策到微观产品，从资本运作到运营细节，中国住房租赁业品牌论坛完成了对行业发展路径的一次深度解码与价值重塑。

当专业化成为生存底线，当法治化成为竞争起跑线，当品牌力成为价值天花板……住房租赁行业的每一个参与者都在重新定义自己的角色。立势 2026，启航十五五，共同期待中国住房租赁行业在新的五年里，行稳致远，生生不息！

※本文仅代表作者个人观点，非迈点网立场

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