上海二手房市场加速 " 去库存 "。

今年以来，上海二手房市场持续处于稳健去库存通道。据网上房地产数据，2026 年年初，上海存量房为 33.6 万套；到了 2026 年 5 月底，上海存量房刚刚超过 30 万套，下降了不少。

安居客上海的数据则显示，截至 5 月 31 日，上海二手房挂牌量回落至 309205 笔，年内首次跌破 31 万笔关口，较去年同期大幅缩减超 7 万笔，同比降幅接近 20%。

该机构指出，剔除行业普遍存在的一房多挂统计偏差后，当前上海二手房真实在售库存约 10.3 万套，较去年同期减少 2.3 万套，存量去化效果持续凸显。

这意味着，此前上海房东集中抛压、低价走量的调整态势发生了变化，房源供给结构、业主预期也在改善，支撑楼市企稳。

库存稳步回落的同时，上海二手房市场呈现典型的 " 高去化、低新增 " 修复特征。

据 58 安居客研究院对 5 月份一线城市新增房源量的统计，上海新增挂牌房源量环比只增长了 1.25%，远远低于深圳的 9.52%，也低于全国平均水平（2.2%）。

增量房源补充力度偏弱，市场成交更多依赖现有存量盘活。

在此背景下，二手房房源分层效应持续放大，市场结构性行情愈发鲜明：前期经过充分价格调整、配套成熟的高性价比刚需及改善房源，迎来集中去化窗口，成交流速明显加快，成为托举市场成交底盘的主力；而此前定价虚高、溢价空间偏大的房源则逐步被市场出清，优质房源占比持续抬升，整体房源结构持续优化。

低价房源持续出清

城市测量师行研究显示，4 月郊环外区域的环比降幅收窄幅度最大。郊环外区域在政策刺激以及部分学区需求的推动下，成交量相较于前期明显提升，不过其中大部分成交仍属于 " 以价换量 " 的情况。

这一成交特征背后，置换需求是核心驱动力，不少购房者先入手片区低价刚需房源，完成首置后再谋划升级，形成初步置换流转。

自去年 11 月以来，除春节短暂淡季外，上海二手房市场月成交持续站稳 2 万套以上，存量持续消耗。

上海链家数据显示，2025 年，上海链家二手房成交周期平均为 99.2 天，今年 5 月已缩短至 86.8 天。

交易提速进一步盘活置换链路，门店反馈，当前成交中单套置换关联交易占比接近 55%，一套低价房源成交往往会带动后续 1~2 笔改善型置业需求落地。

随着市场高性价比底价房源逐渐出清，房源结构将迎来优化。

上海链家发布的成交明细报告也指出，5 月上海总价 500 万元至 800 万元改善型房源成交量环比大涨 9.3%，300 万元以下的纯刚需房源交易量则环比下降 2.6%。

典型案例集中在近郊板块：不少业主出售手中小户型低价房源后，顺势置换同片区三房、次新住宅，刚需房源的去化，为改善需求打通了流通通道。

据中介门店业务员透露，最近新增挂牌房源的业主心态坚挺，不再低价甩卖，惜售情绪浓厚。板块内低价房源成交后，其余房东普遍上调报价，彻底扭转前期低价内卷的市场格局，房价中枢稳步抬升。

即便进入传统淡季，市场热度仍有强力支撑，成交量有望持续稳住 2 万套关口。

有中介门店业务员认为，挂牌量减少，是因为部分业主收回房源，转售为租。上海二手房业主心态已发生转变，惜售观望、稳健持有成为主流趋势，市场主动抛压明显减弱。不少业主不再接受大额议价让利，转而选择撤牌观望或转售为租，主动收缩有效供给。

这一趋势在市场一线成交中体现明显。

浦东业主张奇（化名）向记者透露，其名下优质小户型房源区位与户型条件俱佳，但看房过程中，多位买家单次砍价幅度达到四五十万元，大幅超出合理议价区间。由于已提前在南翔板块购置学区房源，家庭居住与教育需求已落地，无需急于变现，其最终选择下架房源、转为长期出租，等待市场预期进一步修复。

一线中介门店数据亦印证这一变化。

今年二季度以来，上海超七成房源下架源于业主主动撤牌观望，而非成交去化，市场已经从此前的 " 恐慌抛售 " 全面切换至 " 惜售持有 " 模式。

业内分析认为，业主心态修复叠加存量库存有序去化、房源结构持续提质，将进一步夯实上海二手房量价企稳的基础，为后续市场平稳复苏提供支撑。

此时，市场中的二手房库存收紧，叠加成交量热度持续的趋势，也倒逼部分对价格纠结的购房者加速入市。

" 随着挂牌房源数量和存量房源数量的减少，置换客户陆续消化掉低价房源，原先的高价房源便成为了新的‘底价房源’。" 上海中原市场分析师卢文曦指出，进入新一轮房源去化周期后，新的底价房源抬高了成交均价，进而推动 5 月二手房成交均价降幅的收窄。

他认为，整条置换闭环由此形成：刚需入场消化低价盘—业主置换撬动改善盘—价格体系重构，最终实现区域房价逐步修复。

外环外新房入市占比 80%

这一市场双向流动的置换逻辑，也直观体现在 6 月最新的一二手成交数据当中。

网上房地产数据显示，截至 6 月 9 日，上海 6 月新房共成交约 3945 套，二手房共成交 7624 套（包括住宅、商办及车位等）。

从阶段性成交结构来看，一二手房市场形成明显互补态势，二手房短期节奏放缓的同时，新房市场持续补位承接外溢改善需求，成为稳定整体楼市活跃度的重要支撑。

卢文曦表示，二手房进入短暂调整，后续供需有望再度回升，一二手市场形成联动置换，二手房低价房源出清后，部分改善客群转向外环外新房市场，双向流动让置换链条运转更为顺畅。

上海中原地产数据显示，当前外环外新房正迎来集中上市窗口期，6 月预计有超 20 个新盘取证入市，主力为 500 万元 ~800 万元中端改善型产品，与二手房置换需求形成精准对接，成为打通全市置换链条的关键支点。

供应端的集中放量，也让这类改善型新房的市场特征与运营状态进一步显现。近期外环外新房中端改善产品集中入市，承接二手房置换需求，销售承压的同时完善置换链条运转。

上海中原地产数据显示，从供应结构看，外环外新房供应占全市近八成。据统计，当前主推 90 平方米 ~120 平方米三房、120 平方米 ~140 平方米四房等改善户型，总价段与二手房置换客群预算高度匹配。

闵行浦江镇某楼盘在 " 五一 " 假期录得 32 套成交，认购总额达 2.1 亿元。项目营销负责人表示，客群中超六成属于改善型购房者，均为出售市区或郊环外小户型后前来置换。而宝山杨行的金茂棠前，据相关负责人透露，客源主要来自杨浦、张江两大片区，" 卖旧买新 " 的置换特征同样十分鲜明。

据上海中原地产片区中介抽样统计，外环外板块 " 卖旧买新 " 置换客群占成交总量半数以上。不少刚需家庭接手低价老房源后，原业主手握资金转向中端改善房源，部分客群还进一步选择外环外新房完成升级。

卢文曦进一步指出，以多个近郊热门板块为例，单月由低价房源成交带动的置换交易超百套，逐级向上的置业需求层层承接，不仅加速了存量房源流转，也让市场价格体系完成一轮重构，成为区域房价降幅收窄、稳步回暖的核心动因。

" 关键看 6~8 月传统淡季的市场表现，届时成交量会放缓一些，挂牌量也就相应地变得更充足了。" 卢文曦说。

（作者：唐韶葵 编辑：吴抒颖 , 张伟贤）