车到山前必有路。

出品 | 新行情   作者 | 松涛

走在债务展期的路上，万科的核心思想就是 " 留得青山在，不怕没柴烧 "。

在多笔债券完成展期后，万科已经摸索出了一套能让债权人 100% 通过的展期方案，即 40% 的本金、全部应付利息及每持有人 10 万元的固定兑付款，同时将剩余 60% 本金延期一年，并追加多家项目公司的应收账款作为质押增信。

凭借这一方案，万科再次将两笔合计 40 亿元的中期票据 "23 万科 MTN003" 与 "23 万科 MTN004" 成功展期，都是以 100% 的同意票毫无悬念地获得债权人通过。

从表面上看，万科的行为，是一种以时间换空间的无奈之举，是在公开市场高压下的被动妥协；但深层次里，这更是一场主动的 " 青山保卫战 "。

在推动债务展期的同时，万科还在 " 疯狂搞钱 "，试图将迫在眉睫的流动性危机，转化为盘活资产、回笼资金、等待销售回暖的战略窗口。

与此同时，大股东深铁集团也在持续支援万科。

只不过，青山虽在，柴火未足。2026 年下半年，万科还有 101.2 亿元公开债陆续到期，展期只是喘息，远非终局。

万科展期方案完美复刻，40 亿债券展期成功

近日，万科企业股份有限公司发布公告，顺利完成两笔合计 40 亿元中期票据的展期工作。两笔债券的持有人会议分别召开，展期方案均获得 100% 同意票通过。

图源：万科公告

也就是说，万科在公开债务管理方面再次获得了债权人的支持，暂时缓解了即将到来的兑付压力。

据了解，涉及展期的两笔中期票据分别为 "23 万科 MTN003" 和 "23 万科 MTN004"。两笔债券的发行规模均为 20 亿元，合计 40 亿元，发行利率均为 3.07%。

其中，"23 万科 MTN003" 的原定到期日为 2026 年 6 月 15 日，展期后将推迟至 2027 年 6 月 15 日到期。"23 万科 MTN004" 的原定到期日为 2026 年 7 月 7 日，展期后推迟至 2027 年 7 月 7 日到期。 

公开信息显示，万科此次的展期方案采用了此前已经多次使用的成熟结构。

具体来看，展期方案可以概括为固定兑付加部分即付加剩余展期加资产增信。对于每一位同意展期方案的债券持有人，万科需要履行以下几项支付义务。第一，向每位持有人支付 10 万元人民币的固定兑付款；第二，支付每笔债券 40% 的本金金额；第三，支付截至展期生效日的全部应付利息。

据计算，上述三部分资金合计超过 17 亿元人民币，万科需要在近期内一次性完成支付。

此外，在完成上述支付后，剩余 60% 的本金部分将延期一年偿还，即按照新的到期日进行兑付。

对于万科而言，成功展期无疑为其又争取到了一年的喘息时间；而对于债权人来说，这种安排也让其在短期内获得了相当比例的本金回流和利息补偿。

当然，为了保障债权人的利益并争取方案通过，万科还提供了额外的增信措施。公司将其对多家项目公司的应收账款收益权或债权作为质押担保，其中包括深圳市万信二号投资企业、西昌月亮之上旅游发展有限公司、北京捷海房地产开发有限公司、北京友泰房地产开发有限公司等。

通过将这些应收款权益质押给债券持有人或受托管理人，万科增强了展期方案的可接受性，如果万科未来出现进一步流动性问题时，那么债权人可以拥有优先受偿的资产保障。

也正因为如此，展期方案才能够得到债权人 100% 的通过。

毫无疑问，万科此次寻求债券展期的直接原因，是公司面临显著的短期偿债压力。

根据公开市场信息，万科在 2026 年下半年到期的公开市场债券规模仍然高达 101.2 亿元。目前展期的 40 亿元中期票据的到期日也正好处于这一兑付高峰期之内。

如果不进行展期，万科需要在 6 月和 7 月分别准备 20 亿元本金及利息的兑付资金。这对于当前销售回款尚未明显改善、融资渠道依然偏紧，还承担着巨额债务的万科来说，无疑是一次巨大的挑战。

如今展期顺利进行，万科债务压力减轻。这也就意味着其能够将有限的在手资金用于维持日常经营、推进资产盘活以及应对其他更紧急的到期债务。

值得一提的是，万科在债务展期方面并非首次操作。在此之前，万科已经成功对 6 笔公开市场债券进行了展期。

据市场统计，6 笔展期的债券合计发行规模为 113.66 亿元，展期后存续规模约为 65 亿元。

也就是说，通过此前的一系列展期操作，万科已经将超过 48 亿元的债券本金偿付义务向后推迟。加上本次 40 亿元的展期，万科通过展期方式暂缓的公开债务本金规模累计已经超过 88 亿元。

万科能够多次成功实现展期，除了能让债权人满意的展期方案之外，背后离不开大股东深圳市地铁集团有限公司的支持。

据市场统计，深铁集团作为万科的第一大股东，在 2026 年已经累计向万科提供各类资金支持超过 300 亿元。

前不久，万科董事会审议通过《关于就深铁集团向公司提供 25 亿元股东借款额度并由公司提供担保订立框架协议的议案》及《关于就 220 亿股东借款签署补充协议安排的议案》。

前者意味着深铁将向万科提供一个新的 25 亿元股东借款额度；后者则是就原 220 亿股东借款事项下的担保方式、担保物、抵质押率等相关安排进行了补充约定，不仅扩大了担保物范围，还将抵质押率调整为 60%-100% 及 50%-100%。

深铁的支持，无疑缓解了万科的流动性压力。

然而，大股东的持续输血最关键的一点，在于为万科争取了债权人的信任。

在本次 40 亿元展期的债权人会议中，深铁集团的表态和支持意愿也在很大程度上促使了 100% 同意票的出现。

筹钱还债，万科在行动

除了债务展期和大股东支持，万科也在积极通过自身经营和资产处置来回笼资金。

目前，万科正在剥离食品、教育等非主业板块，将资源聚焦于房地产开发和物业服务等核心业务。同时，万科大力推进存量项目的盘活工作。

根据公开披露，2026 年以来万科已经完成 10 个项目的盘活，预计这些项目后续可实现的货值约为 110 亿元。

对于万科而言，这一系列措施有助于将沉淀在停工或低效项目中的资金释放出来，转化为可用于偿债和支付工程款的现金。

需要注意的是，尽管 40 亿元展期方案获得全票通过是一个积极信号，但万科面临的挑战远未结束。

在 2026 年下半年到期的 101.2 亿元公开债中，依旧有多笔债券需要与持有人协商兑付或展期安排。

照此来看，如果销售市场不能明显回暖，万科可能还需要对更多的到期债券提出展期方案。而每一次展期谈判都需要与不同批次的债券持有人进行沟通，而持有人结构、风险偏好、持有成本的差异可能导致部分方案难以获得 100% 通过。 

此外，展期只是将偿债压力向后推迟，并未消除债务本身。万科必须在未来一年内切实改善经营现金流，否则到 2027 年这些展期债券将与新的到期债券叠加形成更大的偿债高峰。

对于市场而言，万科后续依旧值得关注。无论是万科的销售回款能力，还是后续的资产处置进度，亦或是剩余公开债的展期或兑付安排，万科接下来的每一步举措都关乎其未来的生存。

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