截至 2026 年 6 月上旬，近半年时间仅成交 28 套，成交节奏近乎放缓一半。另一处知名老牌低密顶豪九溪玫瑰园，2025 年全年成交 14 套，今年同期仅成交 5 套。钱塘江北的大平层顶豪同样承压，武林壹号往年全年成交稳定在 11-13 套，今年近半年只卖出了 3 套；阳光海岸截至目前暂无成交记录。不少人开始疑惑：难道杭州的豪宅购买力突然缩水了？答案显然没这么简单。

市场的压力，最先在一线经纪端显现出来。目前杭州贝壳平台在售二手房已达 16.18 万套，其中总价千万以上的高端房源挂牌量同比增长约两成，供需关系的变化让议价空间明显拉开。以南星桥板块的蓝色钱江为例，一套 399㎡的江景房，2025 年 7 月曾以 5850 万元的价格成交，创下该小区当时法拍总价纪录；但仅隔 5 个月后再次拍卖，最终以 5540 万元成交，短短半年账面缩水 310 万元。武林壹号的一套 331㎡大平层，2026 年 4 月法拍时评估价高达 4186 万元，最终却只拍出 3256 万元，比评估价低了近 930 万元。

从去化周期来看，核心区二手顶豪虽仍有稀缺性加持，但去化周期也相比去年拉长了近一倍。为了应对客流减少的困境，不少高端经纪机构开始主动调整布局，比如原本只深耕桃花源、阳明谷等顶流低密小区的德壹豪宅，今年相继进驻华立江南水乡、西溪别墅等知名度稍低的低密小区，靠拓宽价格覆盖段、升级社区驻点服务来对冲市场波动。

和二手顶豪的冷清形成鲜明对照的，是新房顶豪市场的持续高热。根据潮新闻美好生活研究院联合中指研究院的统计，2026 年 1-5 月，杭州单套总价超 2000 万元的新建住宅已累计网签 250 多套；其中总价 3000 万以上成交 116 套，5000 万以上成交 48 套，双双创下近十年历史同期新高。

具体到项目层面，建发栖湖云庄首批推出 38 套排屋，总价区间 5000 万元至 1.36 亿元，首开网签率达 84%，不到两个月成交金额就突破 33 亿元；中海万潮玖序作为杭州首个均价突破 10.5 万元 /㎡的高层项目，首开 42 套房源基本售罄；滨江奥映世纪首开 86 套房源，单日销售额达 20.6 亿元，目前首开签约率已达 86%。尚未正式开盘的望天际，更是将大户型验资门槛设置为 8000 万元，依旧挡不住高净值人群的看房热情，高峰期样板间需要排队一小时才能进入。

针对这种两极分化的市场现象，业内也形成了不同维度的观察判断。浙报传媒地产研究院的分析认为，这是限价规则调整后市场的正常调整周期：过去多年的限价环境，一方面约束了高端住宅的产品力升级空间，另一方面也积压了一批高净值改善需求。如今新一代顶豪带着十年一遇的产品迭代集中入市，优先承接了市场上最活跃的置换需求，二手顶豪的短期降温是阶段性的供需错配，等这波新盘供应高峰过去，市场会逐步回归平稳节奏。

克而瑞杭州区域的分析师则提出了 " 产品代差 " 的核心观点：目前成交遇冷的二手顶豪，大多是 2010-2020 年间交付的产品，无论是户型格局、公区配套还是智能科技系统，都和新一代顶豪存在明显差距。高净值人群的购房逻辑已经从 " 优先买地段 " 转向 " 地段 + 产品 + 圈层并重 "，产品力落后的二手房，哪怕地段优势明显，也会被不少买家排除在首选之外。

这种市场分化的根源，其实早在土地端就埋下了伏笔。2024 年杭州新房限价规则调整，核心地块不再绑定房价上限，相当于给高端住宅的供给端松了绑 —— 此前开发商拿核心地块，受限于房价上限，难以投入足够成本打磨产品，高端市场的新品供应长期处于偏紧状态。

2025 年六宗核心地王集中出让，滨江、中海、建发等头部房企全都拿出了各自最高端的产品线，相当于一次性补上了过去五六年的高端供给缺口。打个通俗的比方：这就像数码市场的旗舰新品集中发布，新款带着升级的配置、全新的体验上市，老款旗舰哪怕成色再好、口碑再稳，销量和价格都会受到直接冲击。不是老产品失去了价值，是新品的体验升级幅度，足以让多数买家愿意为其等待、为其付费。

贝壳研究院近期针对杭州高净值改善人群的调研显示，有 62% 的受访者表示优先考虑全新高端住宅，仅 28% 的人愿意在二手房里筛选高性价比房源，剩下 10% 处于观望状态。一线从业者的感受更为直观，德壹豪宅的经纪人吴昊坦言：" 我们的客群本来都是盯着低密二手房的，栖湖云庄一开，至少三成意向客户转去看新房了。

很多人说西溪湿地旁的全新排屋，不管是户型设计还是园区会所配置，都更符合现在的生活习惯。" 绿城置换的资深经纪人杨剑镒也有同感：" 年轻一点的客户普遍偏爱万潮玖序、望天际的现代风格，觉得老牌顶豪的装修风格偏厚重，买回来全拆重装的成本算下来，不比买新房低多少。" 从事科技行业的陈先生预算 5000 万，纠结三个月后最终选择了新盘：" 二手顶豪的地段确实成熟，但产品太老了，住个五六年可能又想换，不如一步到位买个新品，至少十年内不会有明显的落伍感。"

总的来说，杭州二手顶豪的阶段性降温，不是豪宅购买力的消失，而是市场结构的一次正常重构。新盘的产品迭代、供给的集中释放、购房人群的代际更替，多重因素叠加在一起，才形成了如今 " 新房热度高、二手房走量慢 " 的割裂局面。

豪宅市场从来不是铁板一块，地段、产品、圈层三个要素的权重，正在随着市场变化悄悄调整。最后也想问问大家：如果手握 5000 万的购房预算，你会选择配套成熟、即买即住的老牌二手顶豪，还是产品力拉满、需要等待交付的全新顶豪？

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