（来源：哏都地产人）

近期，房地产走势让人感到迷茫 :

一方面 : 房价还在下跌。

5 月，百城二手房均价为 12692 元 / 平方米，价格环比下跌 0.32%，价格同比下跌 7.99%。

另一方面 : 利好政策不断出炉！

一线城市还在逐步松绑限购政策，绝大多数二线以下城市都已全面放开限购。

各家银行也把房贷利率和首付比例降到历史最低……

针对不断下跌的房价，有人想卖掉房子 :

一线城市或核心二线城市，现在卖掉房子是愚蠢的决策！

大城市房价已经逐步止跌企稳，未来很可能会小幅上涨。

三四五六线城市，卖掉房子则明智决定。

这些城市人口流出大于流入，房子供远大于求，房价还会下跌。

早在多年之前，王健林就已一语道破 :

全世界没有哪个地方的房地产，能够一直保持繁荣超过 50 年。

一般来说，20 多年就已经到了饱和阶段了，无论是房屋供应还是购买力，都已到顶峰，开发空间越来越小。

当时，房地产市场处于持续上升期，大部分人对王健林的话不以为然。

实际上，房地产市场在经历了 20 多年之后，现在房子的供应和居民的购买力都已到尽头，未来房地产市场要走下坡路了，房价上升空间很小，但下跌空间却很大。

从现实分析，王健林的观点或许值得参考 :

第一，房价泡沫还没有挤干净

房价从 2022 年开始下跌，已连跌 4 年。但是多数城市的房价泡沫仍没有挤干净，现在二三线城市的房价与收入比在 20-25，而一线城市的房价与收入比仍然在 40 以上。

特别是北京、上海、深圳等一线城市房价都排在全球房价的前五名之内。而未来房价的趋势是去投资化、去泡沫化，逐步回归居住属性。

第二，居民收入和预期支撑不了高房价

2021 年之前，国内房价之所以会持续上升，主要是居民收入不断增加，以及对未来收入持乐观的预期。

而现如今，很多企业为降本增效，都在优化裁员降薪，居民收入增长放缓甚至下降，对未来收入预期持谨慎的态度。以当前居民的收入以及对未来的预期已经支撑不起高房价。在 " 沪七条 " 出台之后，虽然部分城市房产成交量出现激增，房价似乎已经回稳，但 70% 以上的刚需购买的是 300 万以下的房产，这说明未来房价根本涨不上去。

第三，房地产市场失去了赚钱效应

从 2022 年开始下跌，全国房价平均跌幅达到了 30%-40%，早已经失去了赚钱效应。

房价的持续下跌，会让投资炒房客选择退出，或持币观望。虽然部分城市的二手房价短期止跌回稳了，这很可能只是在下跌中的短暂休整，未来房价还有下跌空间。

第四，老龄化社会导致刚需越来越少

进入到老龄化社会，老年人口数量越来越多，年轻人口数量越来越少。

2025 年末，60 岁及以上老年人口为 3.23 亿，2026 年预计将突破 3.3 亿……

大部分老年人已拥有住房，同时年轻人可以通过继承父辈房产不必再买房。

这将导致了在未来很长时间内，刚需越来越少，房价下行压力越来越大……