刚刚过去的一周，深圳土地市场迎来了一场真正的 " 黄金周 "。

6 月 5 日，南山粤海街道。 保利置业以 57.72 亿元，将一块 1.4 万平方米的纯宅地收入囊中。近 300 轮竞价、150.74% 的溢价率，直接把深圳宅地楼面价推上了 10.87 万元 /㎡的历史新高。

一周之后，6 月 12 日，前海桂湾。 建发房产以 35.25 亿元拿下另一块宅地，同样是近 300 轮的激烈拉锯，114.29% 的溢价率。

一周之内，两家央国企巨头合计砸下近93 亿元，硬生生将深圳涉宅用地楼面价的前两名双双刷新。

这不是巧合，这是资本在用真金白银，给深圳顶豪的未来投票。

先来看这两块地到底有多贵。

第一块：南山粤海街道 T204-0153 地块

这块地不大，占地只有 1.41 万㎡，但位置实在太好——海云路与海天二路交叉口，一路之隔是百度国际大厦、深圳软件产业基地。它是科技园近十年首度公开出让的低密纯居住用地，起拍价 23.02 亿元，最终成交 57.72 亿元，直接刷新深圳宅地楼面价纪录。

291 轮线下竞价、长达一个多小时的拉锯战，华润、中海、招商蛇口、建发、越秀轮番举牌。10.87 万 /㎡的楼面价意味着什么？未来入市单价保守估计要卖到20 万 +才能回本。

第二块：前海桂湾 T201-0233 地块

前海桂湾的这块地同样寸土寸金。容积率不超过 3.1，是罕见的低密纯二类居住用地，更重要的是——它对户型面积没有任何限制，房企在产品打造上拥有极高灵活度。

9 家头部房企参与竞拍，华润、中海、招商蛇口、绿城、越秀、保利、华发、深业集团悉数到场。前 237 轮，建发房产一直按兵不动。就在全场以为它只是看客时，第 237 轮后，建发突然出手，最终与招商蛇口展开激烈对决。9.59 万 /㎡的成交楼面价，不仅刷新前海纪录，也坐上深圳涉宅用地历史第二高位。

历史前两名，一周之内，先后易主。

一个更关键的细节：这两块地的容积率分别只有 2.9 和 3.1，远远低于深圳绝大多数新建高层住宅。这意味着未来大概率是低密小高层或纯板式产品，在寸土寸金的科技园和前海，这样的产品堪称珍稀物种。

02 面粉涨价，面包还得抢

地价涨到 10 万 +，为什么房企还敢冲？

因为同一片区的面包，根本不愁卖。

信悦湾就是最好的证明。 今年 5 月 23 日，信悦湾加推 78 套 302㎡海景大平层，总价 5150 万元起步，仅半小时就全部售罄。顶层复式备案单价更是高达39.86 万元 /㎡，刷新了全国新房价格天花板。

去年 12 月首次开盘，156 套大户型两小时售罄，销售额突破 100 亿元。一年之内两开两罄，总价 2 亿元的顶复照样有人抢。

观潮府同样卖爆。 4 月首开 222 套房源，单日去化率 95%，销售额 60 亿元。5 月 23 日加推 40 套 198㎡/257㎡海景四房，备案总价 2817 万至 3850 万元，同样线上秒光。

云玺的热销同样不容忽视。 位于光明的振业天境云玺，5 月 10 日首开，3 小时卖出超 200 套，去化率超过 80%，销售额超 7 亿元。

一句话总结这些豪宅的共性：核心地段 + 不可复制资源 + 极致产品，从来不缺买家。

03 428 新政，点燃了高端需求的火把

地价涨、新房热，背后还有一股直接的助推力——4 · 29 新政。

4 月 29 日，深圳出台楼市优化新政，核心措施包括分区松绑限购、提高公积金贷款额度等，为楼市注入新动力。新政定向针对福田、南山、宝安新安街道的购房资格进行松绑，凭居住证即可在核心区购房，符合要求的购房者可加购一套。

新政效果立竿见影。

数据最有说服力。5 月份，深圳一二手住宅合计网签10077 套，时隔 13 个月再度突破万套大关，环比增长 28%，活跃度回升至近年高位。

高端市场的反应更为剧烈。今年前 5 个月，5000 万 + 顶豪深圳成交240 套，上海仅 120 套，深圳足足多出一倍；5000 万 + 豪宅深圳成交均价 20 万 /㎡，上海 18 万 /㎡——销量与单价双双领跑。2026 年前 4 个月，全国总价 5000 万元以上高端住宅中，深圳共成交 162 套，而去年同期仅 9 套。

一季度 3000 万元以上豪宅深圳累计成交 168 套，同比大增154.55%，日均成交 2.07 套，较去年四季度日均 0.89 套增长 132.6%。

豪宅市场的火爆，带动整个楼市的信心修复。5 月深圳二手住宅成交均价达 6.08 万元 /㎡，环比上涨 5%，房价重回 "6 字头 "。南山千万以上二手房成交占比高达 24.3%，相当于每卖 4 套二手房，就有 1 套千万豪宅。

新政撬动的不只是本地购买力。五一期间，乐有家接待了来自浙江、沈阳、长沙、香港等地的客户，有客户办好居住证后直接线上签约。福田区中原地产门店店董也透露，新政之后来自北京、上海及周边城市的企业主客户明显增多，看好深圳城市竞争力，进行资产配置。

外地资本正在加速进场。

04 顶豪市场的底层逻辑，已经变了

这一轮豪宅热，和过去的普涨周期完全不同。

市场分析人士指出，本轮行情更多体现了核心资产的价值逻辑和顶层购买力的精准释放。高净值客群的决策逻辑更多基于资产配置和避险需求，他们对宏观经济周期的波动相对不敏感，集中入市直接推动了核心资产价格向上突破。

信悦湾的 " 一线临海 + 艺术地标 "，观潮府的 " 低容积率 + 总部经济圈 " ——这些顶豪之所以能够被疯抢，是因为它们具备了不可复制的资源禀赋和顶级的城市配套。

与此同时，深圳核心区的供应正在 " 断流 "。南山科技园片区近十年极少有纯住宅用地供应，前海桂湾的住宅用地也越来越稀缺。房企之所以敢出天价，正是因为深知这些地段不可能再有增量。核心地段正加速走向 " 绝版化 "。

05 还有一块地，月底见

眼下最值得关注的，是 6 月 25 日即将出让的宝安新安 A002-0113 地块。

这块地占地面积约 3.7 万平方米，起始价 52.8 亿元，是三宗地块中体量最大的一宗。它与观潮府仅一街之隔，观潮府 " 日光 " 的盛况已经给这块地做了最强背书。

起拍楼面价约 4.4 万 /㎡，容积率 3.19，不限价、价高者得。有了此前两块 " 王炸 " 土拍的铺垫，6 月 25 日这块地的悬念，已经不是会不会溢价——而是溢价多少。

有业内分析指出，核心城市优质地块的供应短缺与房企寻找市场确定性之间的博弈，正推动土拍市场持续升温。表面上看，房企在抢地；本质上，资本在抢深圳未来十年的城市发展红利。

当面粉价直逼 10 万 +，当豪宅开盘半小时日光、顶复站上 40 万 /㎡，当 5000 万级顶豪成交量反超上海登顶全国——

深圳顶豪的正被 " 抢注 " 成绝版藏品。真正的入场窗口，正在以肉眼可见的速度缩小。