历时四十余天梳理核验，新城控股对上交所 2025 年年报五大核心问询完成完整答复，监管层面未追加二次问询、未作出监管处罚，标志着公司全年财务核算、项目运营、关联资金管理等关键事项全部通过穿透式核查。在房地产行业深度调整、房企普遍承压的大环境下，新城控股走出一条差异化发展路径：以千亿体量自持吾悦广场筑牢基本盘，经营性商业板块逆势稳健增长；住宅开发主动缩量控风险，两处在建高端酒店受行业环境影响建设节奏放缓，整体经营进退有度，风险边界清晰可控。

商业地产早已成为新城控股最核心的压舱石资产，也是其抵御行业波动最坚实的底气。截至 2025 年末，公司投资性房地产账面价值突破 1200 亿元大关，达到 1210.69 亿元，在整体总资产中占比接近半数，全部为自持运营的吾悦广场综合体。资产采用公允价值模式计量，全年公允价值波动仅 0.12%，估值稳定性凸显，由专业第三方机构戴德梁行采用收益法评估，租金水平、空置率、资本化率等核心参数经过会计师事务所逐一复核，估值逻辑严谨，完全契合上市企业信息披露规范。

布局上，吾悦广场深耕大本营优势显著，账面价值排名前十的项目过半落址江苏，其余辐射浙、陕、晋、琼等多个省份，优质区位资产夯实长期收益基础。运营数据同样交出亮眼答卷，目前公司开业及受托管理吾悦广场总数达到 178 座，2025 年商业运营板块营收突破 130 亿元，同比涨幅超 8%，板块毛利率接近七成，商业创造的毛利在公司整体毛利中占比升至 63%，正式成长为企业第一利润来源。

充沛优质的商业资产，也打开了低成本融资通道。经营性物业贷成为公司首选融资工具，2025 年依托吾悦广场抵押新增相关融资 125 亿元，占到当年新增融资总额六成以上。得益于优质资产背书，公司全年综合融资成本降至 5.44%，较上一年下降 48 个基点，融资结构持续优化。不仅如此，当前还有 15 座已运营吾悦广场尚未启动抵押授信，手握充足后续融资缓冲空间，为后续资产盘活、新项目拓展预留弹性。

风光的商业主业之外，新城旗下高端酒店赛道显现阶段性寒意，苏州、昆明两大在建酒店项目进度明显放缓，也是本次监管问询首要关注的内容。两个项目分别定位五星高端商务、区域中高端商旅产品，属于早年拿地时同步配建的捆绑项目，规划立项早有定案，并非后期临时调整规划。拉长周期看，2023 年末至 2025 年末两年间，苏州酒店工程进度仅提升 6 个百分点，昆明项目进度仅增加 2 个百分点。目前两栋建筑主体、外立面均已竣工验收，机电、管网、电梯等基础配套基本完工，停滞环节集中在内装与景观绿化施工。

放缓并非资金链断裂或项目烂尾，而是企业结合市场与经营战略做出的理性取舍。外部来看，近几年商旅需求复苏不及预期，高端酒店入住率、投资回报周期承压，继续全速推进投产收益性价比偏低；内部层面，过去三年房企保交付是重中之重，新城将资金、施工人力、供应链资源优先倾斜住宅交付与新开业吾悦广场建设，三年累计新开 42 座吾悦、交付近 28 万套住宅，资源分流之下酒店投入自然收缩。经测算，两个酒店收尾仅需 1.92 亿元，企业经营性现金流足以覆盖后续投入，后续将根据市场行情择机复工收尾，项目风险整体可控。

住宅开发端，新城选择主动收缩规模、以控风险为先，也直接带来营收阶段性下滑。2025 年公司主动减少土地储备获取、严控新开工体量，全年签约销售额、销售面积同比跌幅均超五成，营业收入同比下滑超四成。随之而来的存货减值合理性，成为监管重点核查方向。年末公司存货总额近 800 亿元，存货跌价计提比例 10.79%，计提水平处于行业中游区间，高于头部央企房企，低于部分同类商业房企。减值针对滞销住宅、闲置车位、郊区底商等弱势资产测算，全部底稿可追溯核查，计提尺度客观审慎，充分释放存量项目潜在风险。

合作开发模式积累的大额往来款项，是房企普遍存在的共性问题，新城近 289 亿元合营联营项目其他应收款也接受了穿透检查。公司搭建差异化坏账计提体系，对高风险款项单独大额计提减值，常规往来采用组合计提模式，针对个别回款压力偏大的合作项目适度提高计提比例。回款路径清晰依托项目分红、清算、楼盘销售回流匹配开发节奏，账款风险分级管控，整体具备可预见性。

市场关注度较高的关联资金拆借问题也得到厘清。去年公司与控股股东体系、物业服务平台存在关联借款，部分借款利率高于自身综合融资成本，引发监管关注。数据显示当年关联资金借贷往来规模清晰，无息股东资金年内实现全额结清，过往内部资金调拨管理漏洞已完成全面整改。现阶段所有关联借贷全部履行股东大会、董事会审议流程，完整履行信息披露义务，不存在非经营性资金占用，后续仅保留物业运维类常态化经营性往来。

整体复盘本次问询回复结果，新城控股不存在重大财务造假、隐性债务、违规资金占用等实质性风险。在地产行业调整周期中，公司清晰确立 " 商业打底、住宅缩表提质 " 的发展模式，千亿吾悦资产充当稳定现金流与融资蓄水池，酒店、住宅根据市场冷暖灵活调节开发节奏，减值计提、往来管理、关联交易规范化运行。短期营收、酒店业务承压属于行业共性现象，随着商业运营持续发力、存量风险逐步出清，企业经营稳健性有望进一步凸显，为房企转型提供可参考的样本路径。

作者声明：作品含 AI 生成内容