观点网 当前物业行业仍处于市场 " 磨合期 "。

人力、能耗等刚性成本持续走高，叠加业主缴费意愿下滑、市场竞争加剧，不少物企陷入经营亏损困境，无奈选择主动退出在管项目。与此同时，为了挽留服务项目，仍有许多物企尝试通过下调物业费挽回 " 口碑 "，争取保盘。

在近期物业撤场案例中，武汉新洲区阳逻金茂悦小区便是个中典型。原物业服务商金茂物业先是发布撤场公告，随后主动下调物业费试图维系服务，然而最终还是离场结束。

随后于 6 月 1 日，碧桂园服务宣布正式接手该小区物业服务，定下的物业费标准只有原服务商的 70%。

有市场分析认为，碧桂园服务此举是市场扩张策略的一部分，通过降低价格来获取更多项目。只是，从长期来看，低价往往意味着需要在服务质量与利润空间之间二选一，因此很难断定此举是否值得。

从 " 主动撤场 " 到 " 握手言和 "

2018 年 2 月 13 日，中国金茂经过 32 轮竞拍拿下武汉 P ( 2018 ) 001 号地块，成交价约 12.47 亿，楼面价 3587 元 / 平方米，后中国金茂将其打造为阳逻金茂悦。

资料显示，阳逻金茂悦坐落于武汉新洲区阳逻之心柴泊大道，是中国金茂布局武汉阳逻板块的重点住宅项目，总占地面积 7.05 万平方米，总建筑面积 19.88 万平方米，规划 19 栋住宅，涵盖高层与低密度洋房两大产品类型，共计 1297 户业主。

项目最早于 2019 年 8 月取得首批预售许可证，后续分批推售，整体销售周期平稳，并于 2023 年 4 月住宅产品全面售罄。根据武汉市住房和城市更新局显示，截至目前项目住房已售 1297 套，已无可售住房；非住房已售 87 套，可售 77 套。

在销售之余，项目整体施工与交付工作也在有序推进，大部分楼栋均于 2022 年完成交付，小区也同步由开发商指定的金茂物业作为前期物业服务商提供服务，初期核定物业费标准为高层 2.65 元 / 平方米、洋房标准与之相近，为 2.8 元 / 平方米，商铺收费标准则更高。

起初，物业公司与业主之间相处较为融洽，期间并无矛盾爆发，社区运营整体平稳。随着时间推移，市场逐渐发生改变，多重压力开始向项目物业端传导。

今年初，网上流传出一份物业撤场告知函，预告金茂物业将于 2026 年 3 月 31 日正式终止为阳逻金茂悦提供物业服务，并指出撤场原因主要为运营成本上升、政府物业指导价格调整以及收缴困难等。

在这份告知函中，金茂物业表示，近年来物业行业运营成本的刚性攀升与物料能耗的持续上扬，已使公司的运营空间备受挤压。同时，武汉新洲区物业服务指导价格的调整，使得业主对服务费调整的殷切期盼，与高昂的运营现实形成了难以调和的矛盾，物业费的收缴亦因此面临巨大挑战。加之当前园区入住率尚处低位，有限的收入已然无以为继维系园区基础品质的庞大支出。

" 为不负业主之信托，避免因力有不逮而致服务品质下滑 "，金茂物业只能 " 含泪 " 做出撤场决定。

然而，反转随之而来。有媒体报道称，在发布撤场函之后，阳逻金茂悦内部组织了一场会谈，20 多位业主代表与金茂物业方进行了长达两个小时的沟通。有业主代表表示希望金茂物业能够留下来，同时呼吁其他业主们积极缴费，短时间内将收缴率提升到了 40%。

此次会谈很顺利，也成功 " 劝服 " 了物业。1 月中旬，金茂物业发布了《致阳逻金茂悦业主的一封信》，当中指出因新洲区服务标准新政推出，周边小区更换物业或以极低价格干扰等种种原因，使得未收房，已收房未入住及已入住欠费业主的比例居高不下，观望情绪加剧。

加之公司期间也未推出降价政策，导致金茂悦项目物业费收缴率由首年的 80% 到 2025 年底下滑至不足 30%，多重因素加剧项目运营现金流严重不足。

为更好扭转前期不利局面，金茂物业决定推出 2026 年服务费调价方案：在现有服务标准统一下调物业费 0.6 元 / 平方米，调整后分别为高层 2.05 元 / 平方米，洋房 2.2 元 / 平方米，商铺 4.38 元 / 平方米。同时针对未缴费空置房也提出了特定的优惠申请。

此次降价显然也是会谈争取得来结果，早前小区业主便希望物业费能够降至 2 元 / 平方米左右。

金茂物业在信中还表示：" 在园区业主及物业人员的共同努力下，若小区的收缴率得到显著提升，我们将全力向金茂总部申请保留服务团队，继续为大家提供优质，温馨的物业服务。"

就在各方以为能够达成从 " 主动撤场 " 到 " 握手言和 " 的结局时，意外发生了。6 月 1 日，阳逻金茂悦迎来了新物业碧桂园服务，旧物业金茂物业已黯然离场。

降价接盘

阳逻金茂悦物业公司撤场事件并非孤例。

近年来，受收费难、成本高、亏损加剧等因素影响，武汉全市多个片区接连出现物业公司主动撤场案例，覆盖新洲、东西湖、黄陂、汉南、汉阳、江岸等多个区域，涉及品牌房企物业、本土物业、外来中小型物业等各类主体，且撤场理由高度趋同，均指向物业费收缴率低迷、长期经营亏损等。

自 2025 年下半年开始，武汉发生物业撤场的案例便不断涌现。7 月，汉南区恒大时代新城物业因入住率低、欠费严重而发布退场函；8 月，江岸区花样年锦上花小区物业公司因业主拒缴物业费正式撤场，离场时还引发公共设施处置纠纷；12 月，蔡甸区正阳大悦城小区因小区设施设备老化，物业难以开展正常工作而离场。

进入 2026 年后，武汉的这场 " 撤场 " 风潮仍在持续。

值得注意的是，众多因为收缴率低下而遭遇物业撤场的小区中，仍有不少新物业挤破头都想要入场。以英赫当代城小区为例，在原物业宣布撤场之后，社区委员会立马牵头开展了新一轮公开选聘，并有 7 家物业公司完成报名，包括碧桂园服务、五矿物业、武汉天昌物业、北京悦豪物业等。

同样地，金茂物业主动放弃的阳逻金茂悦项目也迎来了它的 " 追求者 "，包括碧桂园服务、万科物业、永升服务三大头部物企，最终碧桂园服务以超 600 票的成绩当选为项目新的物业服务商。

6 月 1 日，碧桂园生活服务集团股份有限公司武汉分公司正式入驻接管小区物业服务工作。据悉，新物业入驻后将依据当地的物业费指导价，提供四星级服务，物业费定为 1.86 元 / 平方米，对比金茂物业原收费标准降幅超 30%。

对于碧桂园服务而言，新项目的入驻最显而易见的好处是公司规模的扩张，但较低的物业费标准极度考验公司服务质量与经营利润的平衡能力，未来能否逐步提升业主缴费意愿，化解过往积累的矛盾，仍有待时间检验。

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