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丰台楼市，也迎来了价格屠夫！

位于花乡的北京建工嘉棠雅序，进入开盘倒计时。

5 月 27 日，它的 545 套房源取得预售许可证，至今认筹近 500组。

但，嘉棠雅序的营销团队仍不满足。

为了更加保险，它新增了渠道进驻、全民销售等营销手段。期望在开盘前，认筹数能够达到 800 至 900 组。

嘉棠雅序的一举一动，被老盘北京隅西颂盯死了。

它们相距只有 1.3 公里，一个在南四环内，一个在南四环外，是直接对手。

就在嘉棠雅序取得预售证的那一刻，坊间便有消息称，凡是到访过前者的购房者，购买北京隅西颂的房子，将额外再享折扣。

它们之间，最敏感的，是价格。

对于嘉棠雅序来说，不到最后开盘一刻，价格是秘而不宣的；而西颂，完全暴露在阳光之下。

截至目前，北京隅西颂供应 439 套，网签 166 套，成交均价 7.74 万元 / 平米，网签金额 15.17 亿元。

它的实际成交价，较预售均价，打了 84至 88折。

如果拿北京隅西颂预售和网签之间的价差，结合嘉棠雅序的预售价，花姐大胆猜测一下，后者的开盘均价，大致在 7-7.2万元 /平。

这其中，不排除北京建工地产在嘉棠雅序身上，小户型会进一步让价，突破 7 万元 / 平的可能性。

一场丰台楼市的价格战，从暗战开始逐渐挑明了。

嘉棠雅序开盘在即，花姐来聊聊有关它的选房攻略，仅供参考。

99平米三室两厅两卫

这是嘉棠雅序最小的户型，分布在 2#、1，以及 3，也是绝对主力户型，共 285 套，占比 52.1%。

由于占总户数的基数过大，嘉棠雅序能否一炮而红，99平的去化进度，十分关键。

而关键中的关键，在于它如何定价。

有消息称，99 平户型的开盘价，最低 6.7 万元 / 平起，总价在 670 万元至 710 万元。

该户型最大的优势是：南向三面宽。在丰台楼市同等面价段中，除了方程国贤府 92 平外，几乎没有对标者。

它的赠送手段主要有 3 种：1、南向通面内嵌阳台，进深 1.15 米；2、北向卧室设备平台，进深约 1.2 米；3、外部另有装饰构架赠送，进深约 1 米。

99 平米的产权得房率整体约 74.5%，整体的赠送面积约 14.3 平米，实际得房率整体约 88.5%。部分户型，可达到 90%。

从一房一价表上看，99 平米户型顶层和次顶层的预售差价，为 1889.6 元，首层和二层的价差，为 1259.7 元。

它整体预售均价，边户约在 8.23万元，中间户则在 8.27万元 / 平。一般而言，边户的价格是高于中间户的。

嘉棠雅序反其道行之，主要原因，大概率是 1，紧挨红线，临街较近；而 2，则多少与前面存在些许煞角。

花姐对于 99 平米的选房建议为：

1、楼层选择上，优选 14至 17 层。15-17 层与楼下的价差为 126 元 / 平；14 层更是只比 13 层多 62.99 元 / 平；

2、如果对价格十分敏感，由于与南面的洋房楼间距足够大，3 层以下房源，也可考虑；

3、楼栋选择上，花姐建议优选 2#。位于小区的中轴线，南北空间感十足，舒适性强于 1#。

109平四室两厅两卫

这是嘉棠雅序的次主力户型，分布在小区最南边的 7，共 146 套，占比 26.69%。

其中 8，为 114 平。

在嘉棠雅序的样板间中，109平户型被设计成了卧室 3+1格局。它的北边两间卧室，可连通一起，形成超级大三居。

该户型的赠送手段，主要有三种：1、南向面宽内嵌阳台，进深 1.4 米；1、西北角卧室设备平台，进深约 1.1 米；厨房外面有装饰架构赠送，不入室。

得益于洋房，109 平的整体产权得房率很高，接近 84%；如果加上约 12.7 平米的赠送面积，整体实际得房率可达到 96%。

当然，如果剔除北边不可入室的装饰架构后，该户型的实际得房率，将降低约 2 个百分点。

该户型的预售价在 8.29万元 /平至 8.36 万元 / 平。整体上也是中间户型，比边户略贵一些。

背后的逻辑，基本雷同 99 平，贴近车库出入口和临街，导致噪音更大。

109 平米顶层和次顶层的价差，为 2366 元 / 平；8，为 1775 元 / 平；7，为 2129.48 元 / 平。

其余楼层价差，最低 118 元 / 平，最高 355 元 / 平。

花姐对 109 平户型的选房建议为：

1、整体来看 8，并不是很高。原因是，面积虽更大一些，但产权得房率只有 81.45%，较其他啊户型，差了 2 个百分点；

2、如果想要该段位更大一些的面积，可考虑 9，面积更大，产权得房率也接近 84%，居住舒适性更高；

3、剩余楼栋，花姐建议重点避开 7#、9，和 10，一来临街，二来紧挨着车库出入口。可优选 7；

4、楼层方面，8，如果体现在价格上 2 层和顶层的性价比，反而不错；7，4 层和顶层的性价比不错。

123平四室两厅两卫

该段位户型，嘉棠雅序分了洋房和小高层户型。

洋房户型，分布在 4，共 40 套，占比 7.31%；小高层户型，分布在 1，共 35 套，占比 6.4%。

它们最大的区别是：1、赠送手段不同；2、实际得房率的不同。

洋房户型的主要赠送手段为：1、南向通面内嵌阳台，进深 1.45 米；北边一次卧设备平面，进深约 1.1 米。

小高层户型则为：1、南向通面内嵌阳台，进深 1.35 米；北边一次卧设备平台，进深约 1.1 米；3、北边一处装饰构架，进深约 1 米。

洋房户型的产权得房率约 83.4%，加上赠送面积的实际得房率，约 94%；小高层户型的产权得房率则为 74.5%，实际得房率约在 86%。

不过，在价格上，二者也是有差距的。

123 平洋房的预售均价，在 8.36 万至 8.41 万元 / 平；而小高层户型的预售均价，在 8.23 万元至 8.29 万元 / 平。相差 1000多元 / 平。

另外，洋房的顶层和次顶价差，为 2341 元 / 平，一层和二层为 1756 元 / 平；小高顶层和次顶为 1913 元 / 平，一层和二层为 1913 元 / 平。

花姐对 123 平的选房建议为：

1、优先选择洋房户型。尽管预售价相差了 1000 多元 / 平，但将多出来的实际得房率，换算成面积和价格，远高于售价带来的价差；

2、洋房户型，除了 4，其余户型均可选择；小高户型，3，眼前就是整个小区的中央园林，且出行方便；

3、楼层选择上，洋房户型的 1、2 层和顶层性价比更高；小高层户型为 14-17 层。

139平四室两厅两卫

作为嘉棠雅序的楼王户型，139 平米分布在 6，共 41 套，占比 7.5%。

其最大的亮点是：1、南向同段位无敌面宽；2、北向做到了 3.5 面宽。

这让它在目前的北京楼市，很难找出一个对标户型。

139 平的赠送手段主要有两种：1、南向通面内嵌阳台，进深 1.4 米；北边卧室一处设备平台，进深约 1.1 米。

它的整体赠送面积约 12.6 平米，产权得房率达到了近 86%，实际得房率约在 95%。

139 平米的预售均价，在 8.39 万元至 8.48 万元 / 平之间。最贵的户型为一单元西户和三单元东户，其余户型价格基本一致。

楼差价上，顶层和次顶的差价为 2314 元 / 平，一层和二层为 1504 元 / 平。最高的户型，位于 4 层和 5 层。

花姐对该户型的选房建议为：

1、二单元整体上的性价比价高，其次为一单元西户和三单元东户；

2、楼层上，6层的性价比最高。作为次顶层户型，居然比 5 层还便宜 116 元 / 平。另外，2 层的性价比也不错。

在花姐看来，嘉棠雅序的楼王户型，根本不愁卖，总共 41 套房源，加上极为出色的产品力，一开盘就售罄的可能性很大。

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