Mall 观察

观察项目 | 杭州大厦

作者 | MOMO

6月14日，杭州大厦Givenchy双层店正式撤柜！

根据杭州大厦线上的官方客服回复：目前该位置为《大圣崛起》周边展的临时快闪。

而传闻对接已久的 Goyard 杭州首店是否能顺利入驻，还等待进一步确认。

从 2004 年轰动性引入浙江首家 LV 以来，杭州大厦城陆续集齐了Chanel、Hermès、Dior、Gucci、Prada六大重奢，其奢牌齐全度在全国奢场拥有举足轻重的话语权。

杭州大厦长期以来占据武林商圈的主导地位，同时也被称为杭州初代的 " 百亿店王 "。

但随着钱江新城商圈的崛起以及杭州商业竞争的加剧，杭州大厦2024、2025年度销售额已经连续两年被杭州万象城反超。

叠加奢侈品市场整体遇冷，国内奢侈品撤店潮的愈演愈烈，杭州大厦单纯靠强势品牌驱动的流量基础正在逐年衰减。

作为一个开业达三十余年的老牌奢场，其" 装修设计过时、建筑老化 "等缺点也开始凸显。

面对 " 内忧外患 " 的重重困境，今年3月份杭州大厦喊出了 " 冲刺140亿元，客流保持1500万人次以上 " 的最新目标。

这次 " 换血 " 背后，是 " 杭州第一重奢场 "的失速，还是杭州大厦的 " 百亿野心 "？

01

艰难的 " 核心品牌保卫战 "

杭州大厦 " 第一重奢场 " 失速

Givenchy 的双层店铺原占据杭州大厦 B 座的一楼和二楼的黄金位置，与SAINT LAURENT、FENDI、CELINE等奢牌为邻。

LV、Cartier、Hermès、Gucci四大重奢同位于 B 座，Chanel和Prada则位于 A 座。

六大顶级奢侈品牌沿着展览西路一字排开，远远望去如王者阵列般气势逼人。

2025 年，杭州大厦还计划将奢侈品牌布局从 A、B 座拓展至 C、D 座。

成功打造了全国稀缺的VIC尊享沙龙空间（HZT SALON），引入了卡地亚全球首家沙龙，以及梵克雅宝、格拉夫的全国首家沙龙。

还集齐了Harry Winston、Tiffany&Co等高珠或腕表品牌，构成了杭州大厦奢侈品阵容的核心骨架。

然而在这极尽奢华排面的背后，也藏着许多的无奈和不易。

据了解，自 2023 年起杭州大厦就全力投入对核心奢侈品牌的维护工作，与头部的 5 位奢侈品牌达成 3-5 年续约意向。

2024-2025 年，杭州大厦 " 死守顶奢基本盘 "，经过多轮谈判，目前已成功完成六大主力奢侈品牌的续约，并且将启动Lv和Chanel扩铺升级计划。

对于这两年的谈判过程，被其母公司杭州解百财报称为"核心品牌保卫战"，足见谈判之艰难程度。

另一方面，杭州大厦对国际重奢品牌的高度依赖，当全球奢侈品市场下行时，首当其冲的就是这类"重奢依赖型"商场。

近年来，杭州大厦虽然也在尝试引入户外品牌、黄金珠宝等新增长点，但目前仍以重奢为绝对主力，新的可持续增长业态尚未成型。

2025 年杭州大厦在 C 座引入了 17 个户外运动品牌，其中有英国品牌Montane华东首店、法国品牌Salomon杭州首家直营店，以及Discovery Expedition、HOKA等。

02

硬件条件受限

年轻客群占比较少

除了守住重奢和和引入户外品牌之外，这座开业达三十余年的老牌商场还面临着 " 装修设计过时、建筑老化 " 等缺陷。

受限于硬件条件，杭州大厦最初并不是一个整体设计的购物中心，而是由A、B、C、D等多个"散装"楼座拼凑而成。

使得内部的动线和空间非常复杂，部分区域层高偏矮，游逛体验大打折扣。

相比于有更多艺术装置和休闲空间的现代商场，杭州大厦更像传统百货，顾客基本是冲着"买完就走"的目的而来，很难 " 把人留下来 "。

工作日的下午，商场各个楼层都比较冷清，精致的货架上依旧琳琅满目，只是少了几分 " 人气 "。

另一方面，有数据显示，在全国最具年轻活力的城市杭州，杭州大厦的消费群体却年纪偏大。

项目到访的29岁以下的年轻客群占比36.81%，明显低于杭州万象城的41.06%。

2024 年杭州大厦全面启动 " 品牌形象提升 " 改造，由传统百货转型探索新一代的商旅型购物中心，创下近年调改工程 " 投资额之最 "。

完成了其二次元定位转型、AB 座外立面和 C 座运河之滨 " 好运湾 " 亮化及街区升级的重新亮相和升级。

03

商圈竞争加剧、奢侈品市场遇冷

年杭州大厦还能 " 守住 " 吗？

在一系列的积极调改下，杭州大厦营收效果也十分显著。

2025 年年中庆，6 天总销售额约‌ 4.2 亿元‌，同比增长 37.45%，单笔高珠订单达 550 万元。

今年 3 月春季嘉年华‌，‌ 3 天销售额突破 5 亿元‌，同比增长 16% ……

然而在集团财报业绩下滑、行业竞争加剧的双重压力下，杭州大厦的稳固地位正遭遇前所未有的冲击。

财报显示，2025 年杭州大厦母公司—杭州解百实现营业收入 17 亿元，同比下降 3.01%。

归母净利润 2.24 亿元，同比下滑 9.28%，其核心盈利指标已连续两年下跌。

而作为营收主力的杭州大厦，在杭州激烈的商业竞争中，也全面承压。

据相关媒体报道，2025 年杭州大厦销售额为 120 亿元。

同年杭州万象城实现135亿元的全年销售额，连续两年超越杭州大厦成为杭州商业顶流。

湖滨银泰in77则以高化美妆为核心，构建坚实的护城河，在 2025 年拿下 110 亿的年销售额。

此外，与杭州大厦仅一路之隔的杭州恒隆广场在今年 4 月份已经开业，项目规划引入 250+ 品牌，包括近百家餐饮和 70 家高能级首店，与杭州大厦形成 " 错位化 " 竞争。

随着奢侈品市场的低迷，杭州大厦以顶级奢侈品矩阵构建的绝对优势也逐渐被消解。

2025 年底，杭州大厦公布了 "555 5000" 计划，开启从单一高端零售向多元商业生态的全面转型。

面对 " 内忧外患 " 重重困境，在今年3月份杭州大厦喊出了 " 冲刺140亿元，客流保持1500万人次以上 " 的最新目标。

你觉得，杭州大厦能打赢这场 " 杭州初代百亿店王 " 的保卫战吗？

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