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6 月 12 日，中建智地怀柔 6001 地块，通告了设计方案反馈意见。

它没有公布意见条数，只是将采信情况分成 4 点作答。

花姐读完，全部合法合规。里面涉及两个老调重弹的问题：

1、开发商承诺，开敞阳台、防火挑檐、设备平台，不封闭使用；飘窗严格执行国标尺寸。

2、开发商承诺，不通过设计变更等方式变相偷面积，不诱导购房人进行违章搭建空间。

同一天，中建智地公布了建设工程设计方案总平面图，也拿到了 6001 地块的规划证。它被视为怀柔国贤府。

这张新版图纸，是正式报批文件，黑白色调，坐标精确，尺寸齐全。

之前的首版，虽是彩色版，也有园林景观示意，但数据实在太简约了。

最关键的是，它没有标出赠送面积的信息，导致户型面积无法推算，有意关注的购房者，云里雾里的。

现在，新版图纸一目了然了。

新版图纸透明化

相比初版方案，怀柔国贤府终版的总平图，大致格局未变。

它占地 3.19 公顷，总建面 6.94 万平米，地上计容面价 4.47 万平米，地上不计容面积 738.5 平米，容积率 1.4，限高 24-36 米。

在这个条件下，中建智地规划了 10 栋楼：6 层 2 栋、9 层 1 栋、10 层 5 栋、11 层 2 栋，整体呈北低南高状。

但，它做了一些细微的调整和优化。除了色彩之外，新图纸大致 7点变化：

1、将坡屋顶 "掀开 "，做了透视处理，可以清晰地看到 " 地下建筑轮廓线 "、" 赠送面积的位置 "；

2、标注了室内地坪标高、室外地坪标高和小区外道路的地坪标高。小区内，整体抬高了 1.4米左右；

3、7，208 平米，104 辆；

4、大门尺寸标出来了，高 9.52 米；

5、标出了每栋楼的门头高度，最北一排 3.35 米，2.05 米，其余为 5.60-5.65 米；

6、标出了楼栋长度和进深的尺寸；

7、规划户数为 366 户，新披露了机动车停车位 480 辆，车位配比 1.31：1。

有了这些详细信息，怀柔国贤府就彻底暴露在阳光底下了。

远郊版豪宅国贤府

有关怀柔国贤府的户型，花姐根据终版图纸，重新做了一版推测。

它的户型有 5 款；99平米、122 平、139 平、166 平和 175 平米。

具体的分配比例为：

1、99 平米，南向三面宽三居，分布在 3#，共 132 套，占比 36.07%；

2、122 平米，南向三面宽四居，分布在 1#、5#、9#、10#，以及 7，共 106 套，占比 28.96%；

3、139 平米，南向三面宽四居，分布在 8#、4，以及 7，共 68 套，占比 18.58%；

4、166 平米，南向四面宽四居，分布在 5，共 40 套，占比 10.93%；

5、175 平米，南向四面宽四居，分布在 5，共 20 套，占比 5.46%。

在赠送手段方面，怀柔国贤府主要有四种：

1、南向通体内嵌阳台，进深约 1.8 米，赠送一半；2、南向均有花池全部赠送，进深约 0.75 米；

3、99 平米北向一处设备平台，其余户型则为 2 至 3 处，进深约 1.1 米至 1.65 米，全部赠送；4、139 平米户型边户，卫生间有飘窗赠送。

以 139 平米户型举例，赠送面积约 28.4平米，实际得房率约在 99% 至 101%。

怀柔国贤府会卖什么价？最直接的参照系，是北面 500 米的嘉棠澐玺。

一年前，北京建工以 3.59 亿元底价摘得嘉棠澐玺，折合楼面价 1.65 万元 /㎡，比怀柔国贤府便宜了 400 元 /㎡。

截至目前，嘉棠澐玺供应 224 套，至今网签 214 套，成交均价 3.94 万元 / 平米，成交金额 8.33 亿元，地价覆盖率 260%。

花姐预计，怀柔国贤府的售价在 4万元 /平米左右。毕竟，" 国贤府 " 这个 IP 是有一定的溢价；

另外，中建智地在怀柔区做 " 顶豪 "，填补了市场空白点。

两个待解的悬疑

怀柔国贤府的图纸里，还有两个待解的疑点：层高与退线。

1、关于层高

A、最南一排的层高很明确，3.0 米；

B、由于 8.15 米，9.95 米，两栋楼只相差一层，相减得出单层层高为 3.2 米。

花姐大致推算，1#、2#、6#、7#、8#、9，皆为 3.2 米；

C、依葫芦画瓢，5.15 米，其单层面积为 3.4 米。

不过，由于目前公布的只是平面图，不知道坡屋顶是否会计入建筑高度。如果计入的话，那怀柔国贤府的实际层高，可能会变低。

仅从层高尺度上看，中建智地要在怀柔造一座豪宅版国贤府。

2、关于退线

对怀柔国贤 1，花姐有点小疑问。

为什么都是 1.3 呢？

1，为塔楼，与北面的府前东街 9 号院 8，应该为 1.2。

2+9F，为板楼，与北面 1.7，而与北面现状建筑的间距系数比为 1.3。

同一栋楼，为何南北楼间距系数上，出现了双标？

综合这两栋的情况，难道对怀柔区老房子的间距系数，变了规定？

针对这点，花姐百思不得其解。

最后，花姐要讲一个天上掉馅饼的事儿。

在 6001 地块上架土拍前夜，它东南角占地 0.38 公顷的 6006 公共服务配套用地，取消了局部限高 36米，降为 24 米。

6006 地块的这次调规，为 6001 地块赢得了更好的条件。

花姐点评

从怀柔国贤府开始，中建智地的画风突变了。（详见《中建智地，画风突变》）

之前，这个北京地产 " 一哥 " 的投资偏好，集中在朝阳区，如：北京宸园、紫京宸园、璞樾和太阳宫地块。

后来，它转变了，开始向郊区市场渗透，全面撒网。

花姐认为，有两个因素：

一是，太阳宫地块拿地一年才出图，做灯塔项目，付出的时间成本；

二是，合作伙伴中建方程的启示。延庆中建臻源府从拿地到开盘售罄，只花了 100 天，地价覆盖率 170%。更关键的是，地价只有 5.6 亿元，网签价 11.13 亿元。

开发商玩地产，不就是个生意嘛。这一点，中建智地董事长樊飞军，彻底想明白了。

所谓地段好坏，须辨证来看。

站在整个北京的角度看，6001 地块的确很郊区，距离天安门约 60 公里。

但，它占据着怀柔区的 CBD 位置，距怀柔区政府只有 890 米，且都在府前东街上。

想明白了这个道理，也就读懂了怀柔国贤府的开发逻辑。

况且，樊飞军很清楚，鸡蛋不放在一个篮子里。

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