读懂一座城市商业的更迭，有时不必翻遍厚厚的行业报告，只看一座老牌商场被摆上资产货架的样子，就足够清晰。

2026 年 6 月 16 日，阿里资产平台悄然上线一则债权招商公告。发布方为中国信达资产管理股份有限公司陕西省分公司，标的是对立丰（西安）商业运营管理有限公司的一笔债权，本息总额近 5.8 亿元，其中本金余额 4.29 亿元。

同时，对应的抵押物十分明确——立丰国际购物广场 360 套商业房产，总面积近 10 万平方米，几乎覆盖了这座购物中心的核心经营性物业。

这座曾被称作 " 东郊商业旗帜 " 的西安初代购物中心，如今被拆解为资产包里的数字与房号，等待意向投资人出价。

而其创始人颜明，这位辞职下海的公务员，曾将百盛引入西安、缔造了立丰商业版图的商界风云人物，如今也被迫面对另一组数字：立丰国际被执行总金额 5.85 亿元，其本人限制高消费记录高达 330 条。2023 年前后，他已陆续从一手创立的立丰集团退出股东行列，卸任管理层。

本次招商周期从 5 月 20 日持续至 10 月 31 日，跨度长达五个半月，截至发稿，公开信息尚无意向接盘方。

此前，西安市中级人民法院已裁定终结其预重整程序，债权权属完成确权；碑林区人民法院已进入强制执行阶段。从预重整失利到司法强制执行，再到债权公开招商，这座城东地标的退场路径，已经愈发清晰。

熟悉本地商业版图的人都知道，立丰国际的运营主体——立丰（西安）商业运营管理有限公司，隶属于西安本土老牌房企立丰集团。

成立于 1992 年的立丰集团，是西安民营房企的初代代表之一。其创始人颜明，1986 年毕业于西安交通大学，1987 年成为陕西省第一个辞职下海的公务员。由政入商后，先后开发了立丰公寓、立丰国际等多个住宅与商业项目，积攒了深厚的本土影响力。

但随着近年来房地产行业深度调整，中小本土房企的生存空间被急剧压缩，立丰集团也未能独善其身。据业内人士透露，集团层面资金链紧张的状况已持续数年，商业板块长期作为优质资产为集团输血，自身的运营维护与品牌升级资金反而捉襟见肘。

把时间拨回 2007 年，东二环金花南路段还远没有今天这般车流密集。就在这一年，立丰国际购物广场正式开业，成为西安城东第一个真正意义上的一站式现代购物中心，总商业体量约 10 万平方米。

彼时，西安城东商业还停留在轻工市场、康复路批发市场的传统批零业态。但颜明却看到了机会，他认为商业选址应基于城市实际交易量、人口密度和消费者真实需求，看到东二环的老百姓购物需要跑远路去东大街的现象，便在东二环建设立丰国际购物广场，填补了城东大型商圈的空白，满足周边消费者的就近购物需求。

紧邻东二环城市主干道，背靠西安交通大学、西安理工大学等多所高校，周边覆盖数十个成熟居民区，消费客群基数充沛，得天独厚的地段优势让其加速崛起。据业内人士回忆，当年品牌入驻积极性极高，" 城东常年缺一个能打的综合商业体，立丰来得正是时候，几乎没费太大力气就凑齐了主力店阵容 "。

开业后的数年间，立丰国际一度占据城东零售消费市场的头筹地位，当时周末停车场一位难求、促销活动人头攒动，是很多老西安人的共同记忆，这也令其稳稳坐住了 " 城东商业一哥 " 的位置，颜明更是因此成为本地的明星企业家。

但商业体的命运，始终在跟着城市格局与消费趋势走。过去十年，西安商业版图发生了根本性重构。

公开数据显示，截至 2025 年末，西安市 3 万平方米以上商业综合体达 118 个（含商业街区 26 个）。随着地铁网络铺开、新区开发提速，小寨赛格、南门 SKP、曲江大悦城、经开熙地港等一批新商业体接连崛起，数十个新增开业商业项目覆盖了高新、曲江、浐灞、大兴、城东等多个城市板块。

毋庸置疑的是，每一个新商圈的成熟，都在分食原本属于老牌商业独占区域内的客流。

再加上线上消费业态的冲击，对于立丰这类以传统零售为主力业态的购物中心而言，客流与销售的分流几乎是不可逆的。

所有的问题，最终集中爆发在了债务端。

公开信息显示，立丰商业公司名下债务规模逐年累积，债权人既包括银行等金融机构，也涉及供应商、施工单位等多方主体。

而这笔近 5.8 亿元的债务，颜明本人亦提供了连带责任保证担保。随着还款陆续逾期，债权人纷纷通过法律途径维权，目前颜明个人已被列为被执行人。中国信达陕西省分公司作为不良资产处置机构，最终取得了这笔近 5.8 亿元债权的主导处置权。

一个关键的转折节点，是预重整程序的失败。

预重整是企业正式进入破产程序前，由法院主导、债权人共同参与的债务协商机制，相当于给了企业最后一次在司法框架内谈判和解的机会。

如果能达成一致的债务化解方案，企业或可避免走向清算。但立丰商业公司的预重整最终未能走通，西安市中级人民法院裁定终结程序，意味着各方始终没能就债务处置达成共识。

一般来说，预重整失败通常源于三类原因：一是债权人诉求分歧过大，难以形成统一的清偿方案；二是核心资产估值争议悬殊，各方对资产价值的判断差距过大；三是企业已不具备持续经营的基本面，重整本身缺少商业可行性。

从目前披露的经营现状来看，立丰国际的困境大概率属于第三种。

预重整失败后，案件转入强制执行阶段，作为核心抵押物的 360 套商业房产，被正式推向资产处置的前台。

作为国内四大金融资产管理公司之一，中国信达是不良资产处置领域的 " 国家队 " 主力。信达陕西省分公司拿到这笔债权的具体交易细节暂未公开，不过，资产管理公司（AMC）的处置逻辑并不复杂，即以折价收购不良债权，再通过追偿、重组、拍卖抵押物等方式回收资金，赚取价差。

在阿里资产等平台上线债权招商后，" 有人接盘 " 的前提，是资产价值足以匹配价格。

近 10 万平方米的抵押物在体量上确实可观，但资产质量却面临多重现实挑战。商业地产从业人士分析，商业物业估值核心看三个维度：一是持续经营产生的租金现金流，这是收益法估值的核心；二是区位与商圈成熟度，决定资产的长期升值潜力；三是产权清晰度与租约稳定性，直接影响交易的可执行性。

而立丰国际恰好在这三个维度上都存在不确定性。长达五个半月的招商期，既是信达寻找买家的窗口期，也是在试探市场对这笔资产的真实接受度。

立丰国际不是第一个陷入困境的本土商业体，大概率也不会是最后一个。

近年来，西安已有多个本土商业项目走到了拍卖或停业的境地。譬如，西安高新 CBD 的商业地标益田假日里，其 17 套房地产于 2025 年 5 月被上海金融法院公开拍卖。该拍卖源于其运营方因 6.9 亿元借款违约，抵押物业被债权人申请强制执行。

个体案例的背后，是全行业共同面对的存量命题。

有目共睹的是，西安商业格局的多中心化发展将越来越清晰，提质升级仍是整体市场的主旋律。主城区成熟商圈将通过存量项目调改升级持续提质，而城东、浐灞、沣东等新兴区域的商业补位也将提速。

在这一过程中，定位同质化、业态老化、运营能力薄弱的商业体正面临更大的生存压力，市场分化持续加剧

上述商业地产从业人士向镐京笔记分析，当前西安商业的核心矛盾，早已从 " 总量不足 " 变成了 " 结构失衡 "。" 真正能稳定盈利、持续吸引客流的标杆项目，两只手数得过来。剩下的绝大多数商业体，都在不同程度上面临招商难、客流降、租金跌的压力，尤其是早年产权分割的散售型商业，几乎很难实现统一运营升级。"

对如今的立丰国际而言，命运已经不完全掌握在自己手中。360 套商业房产的最终归属，取决于信达能否在招商期内找到合适的接盘方，以及接盘方对这笔资产的价值判断。

行业内普遍认为其走向无外乎三种可能：一是被专业商业运营公司整体收购，重新定位、改造升级后以全新面貌入市；二是被投资机构以不良资产抄底逻辑拿下，持有等待周期回暖后转手获利；三是招商期内无人接盘，信达启动司法拍卖程序，拍卖价格大概率会进一步折让。

无论哪种结局，都意味着这座曾经的 " 城东商业地标 "，将以全新的身份被重新定义。

金花南路上，立丰国际购物广场依旧照常开门营业。立丰国际的沉浮，也是颜明这位 " 西安第一个辞职下海的公务员 " 从商业巅峰到债务困境的时代缩影。当这座曾经的城东商业地标被拆解为资产包里的数字与房号，一个企业家、一个企业、一座城市的商业叙事，正在同步翻篇。

当区域商业持续扩容、线上消费分流加剧、消费者审美不断迭代，仅凭地段红利吃老本的时代早已结束。未来的西安商业市场，只会留给更懂运营、更懂用户、更懂城市的玩家。

（图片来源：阿里资产官网。）