北辰实业01 ：造城者的 " 大象难转身 "

北辰三角洲历经近 20 年开发，截至 2025 年 A2 区收尾交付，住宅部分基本完结，商业 2025 年 9 月由大悦城撤出后更名为 " 北辰荟 " 由北辰商管自主运营。

但母公司在行业下行中承压明显：北辰实业 2024 年计提存货跌价准备 25.45 亿元，房地产板块营收同比下降 27.2% 至 29.2 亿元；2025 年归母净亏损约 29.88 亿元，地产业务持续收缩，会展及商业运营（含北辰荟、北京国家会议中心）成为第一主业。

在长沙，北辰已无新增土储，地产业务进入存量运营期——北辰荟调改、洲际酒店与会议中心持续经营、住宅尾盘清退。作为京系国企代表，北辰选择了" 退出增量开发、做强会展商管存量 "的渐进式求生路径，依托北京国资背景熬过周期。

02 华远地产：彻底退房，从开发商到城市运营服务商

华远在长沙经历了完整的高光与退潮：华中心北区建成运营、君悦酒店常年入住率超 80%、海蓝城现房销售，但地产业务整体受行业拖累—— 2021 — 2023 年连续亏损，2024 年上半年剔除预收款后资产负债率近 89%。

2024 年华远启动重大资产重组：将房地产开发业务资产及负债（含华远置业 100% 股权）置出给控股股东华远集团，彻底退出传统拿地—开发—销售模式，上市公司更名为 " 华远控股（拟）"，聚焦酒店管理（含长沙君悦）、物业管理（华远好天地）、长租公寓三大轻资产板块。

2026 年 4 月，长沙华远华中心南区闲置地块被政府拟以 1.89 亿元专项债资金收储——华远已无意也无力再推进该核心地块开发。

华远是三家中转型最决绝的一家：从 " 北华远南万科 " 的行业元老，到首家主动完全退出开发业务的上市京系房企，长沙君悦酒店与已交付物业成为它在这座城市留下的最后注脚。

03 当代置业：境外债违约后的断臂求生

当代置业 2021 年 10 月公告未能偿还 2.5 亿美元到期优先票据，成为首家爆雷的绿色科技上市房企。此后推进境外债重组，境内保交楼，长沙万国城 MOM Λ 已交付完毕，无新增项目。

当代在长沙未再拿地，区域公司收缩，属典型爆雷后退守存量、停止扩张。其科技住宅理念虽在长沙留下印记，但资金链断裂令它最早退出增量竞争。

04 京系留给长沙的价值与反思

① 城市运营的高度不可替代。 若无北辰三角洲，新河三角洲可能至今仍是棚户区；若无华远，西文庙坪旧改与君悦酒店不会那么早落地。京系的 " 造城 + 文化配套前置 " 提升了长沙多片区的城市能级。

② 慢周转模式的双刃剑。 大盘规划宏大但开发周期长达 15 — 20 年，在市场下行期存货减值与资金成本吞噬利润——北辰 2024 — 2025 年巨额计提即是教训。

③ 国企底色提供韧性，但不免疫周期。 北辰、华远依靠北京国资背景避免了当代式公开市场违约，但仍须通过资产剥离或主业切换来自救。

从 2007 年北辰 92 亿夺地下湘江，到 2024 年华远挥别开发业务，再到 2025 年北辰荟焕新亮相——京系房企在长沙的二十年，是从 " 造城理想 " 到 " 运营现实主义 " 的嬗变。

他们没能躲过时代的巨浪，但留下了这座城市抹不去的坐标：北辰三角洲的三馆一厅、华远华中心的君悦灯光、万国城 MOM Λ 的天棚辐射系统——这些都是京城资本写给长沙的情书，字迹已深深刻进城邦肌理。

京系渐隐，城已长成。

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