万万没想到，广州有房企，开始卖墅赎身了。

最近，我在法拍网看到，佳兆业天墅，放出 13 套别墅法拍房！

总面积约 4861 平，总起拍价 3.74 亿！

最贵的一套，起拍价要 8.7 万 / 平，最便宜的才 6.7 万 / 平起，还打包了一堆车位。

而且，这十几套别墅，背后有巨额抵押，故事不简单。

如果你想捡漏，一定要仔细看看。

要和十几个车位打包卖？

佳兆业天墅这个盘，广州人应该不陌生。

2013 年拿地，楼面价将近 2.6 万 / 平（扣除配建），是当年的白云地王。

2018 年开盘，全盘仅有 38 套别墅，面积都是约 350-445㎡。

我查了中指院的数据，别墅一度卖到 9-10 万 / 平，一点都不便宜。

地段还不错——位于南湖板块，远眺白云山，南湖山庄、南湖半岛、金湖花园的别墅，都在这里，是个低调的富人区。

距离 3 号线同和站约 300 米，4 站东站，7 站到珠江新城。

当年那些花 10 万 / 平买下这里的富豪，也是看中了白云山的龙脉，一脚油门就是南湖。

我们看回这十三套法拍别墅，有两种类型——

其一，仅一套单独出卖，起拍价 3894 万，面积约 445㎡，折合单价 8.7 万 / 平。

说实话，我第一反应，还挺贵的。

点进去一看，这套是精装修，大概率是以前开发商的样板间。前庭的奢石、罗汉松、草坪绿化，维护得很好。

6.9 米中空挑高客厅，奢华的吊顶、新中式豪装，还带了一个私家泳池。是可以直接拎包入住那种。

这个价格怎么样呢？来对比一下。

早在 2023 年 4 月，佳兆业天墅就拍出 2 套别墅，都是毛坯，其中一套 310 平，8 个土豪疯抢 69 轮，成交单价 8.4 万 / 平，另一套也拍出 8.3 万 / 平。

目前链家网上，放盘了一套 377 平的别墅，不过业主心态很强，挂牌价 12.8 万 / 平。

那么，大家觉得，起拍 8.7 万 / 平的精装别墅，值这个价不？

其二，另外 12 套别墅，必须搭上车位包。

这里面最便宜的一套法拍别墅，才 6 字头起！

但仔细看你就知道了，除了上面精装那套，剩下 12 套都是毛坯，还捆绑了 6-22 个车位一起卖！

这是因为，这 12 套别墅对应的地下车库，已被围合封死，车位无法单独处置，只能打包一起拍。

而这里面，要处理的问题可就多了，我们稍后说。

背后的天价借款，还不上了

可能有人要问了，怎么会突然冒出 13 套别墅，集中法拍？发生了啥？

我查了一下，产权人是广州市佳宇房地产开发有限公司，背后是佳兆业集团。

故事要追溯到，2019 年的一笔巨额融资。

我扒了一下查册表，这次的集中法拍，不止 13 套别墅，还有 5 套商业和 165 个车位。

在 2019 年市场尚好的时候，这些资产就先后抵押给民生银行广州分行、深圳分行——

分别从两家分行借了 20 亿、3.48 亿，合计 23.48 亿元。

23.48 亿！堪称天价。

而好景不长，从 2021 年底，佳兆业集团陷入流动性危机。

加上这几年市场疲软，别墅本来去化就慢，项目所在的同和 / 南湖板块，发展相对滞后，配套存在短板。

所以佳兆业全盘仅有的 38 套别墅，目前仅卖出了 13 套（阳光家缘网），回款遥遥无期。

而这笔巨额贷款，还款日期是 2024 年，佳兆业自然是还不上了。

银行只能走法律程序，13 套别墅、5 套商业、上百个车位，也被查封还债。

其实当年 " 天墅 " 这个名字，也是藏着开发商的野心——天地之间，唯此一墅。

如今这批别墅挂上法拍网，我们看到高杠杆房企从巅峰到低谷，真的让人惋惜。

毕竟，佳兆业当年可是被称为 " 不死鸟 " 的——多次陷入危机又翻身，但这次估计不简单。

不止别墅，就在前几天，佳兆业中心二拍结束，起拍价直降 5.4 亿，依然流拍，背后是一笔 24.5 亿的信托贷款违约，同样是天价。

好消息是，佳兆业集团 2025 年完成了境外债务重组，削减约 86 亿美债，净资产转正为 194.5 亿。2025 年归母净利润达 523.3 亿元，扭亏为盈。

不过呢，集团层面的债务重组成功，更多的是账面修复，实际经营能力还有待改善。

所以，天墅这批资产没能逃过法拍命运。

这批别墅，值不值得买？

先提醒一句，别墅违建重灾区，法拍公告里就藏着一堆风险，我给大家划下重点：

第一，车库被围了。

公告提到，小区别墅区域对应的地下车库部分已围合，无法作为标准车位使用。

另外 12 套别墅是毛坯状态，室内没留通往负一层、负二层的入口——对应的地下车库部分已围合，无法作为标准车位独立、正常使用

第二，违建风险，自己承担。

车库围蔽可能涉及到违建问题，所以法拍网也明确写着——

涉及违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。

第三，面积可能对不上。实际使用位置、面积、范围存在与产权登记位置不一致的风险

第四，内部可能被改过。如果买受人想按原房产证恢复原状，测绘、报建、施工全部自己掏钱、自己跑手续。

第五，可能过不了户。

公告还提到，可能存在因不符合相关管理部门的具体要求而不能过户、不能取得所有权证书等产权证明风险。

买家花几千万拍下别墅，可能附带一堆风险问题。水很深，不是一般人玩得转的。

你觉得呢？你有什么看法，可以评论区吃瓜！