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6 月 17 日晚上 18 时 49 分，北京规自委突然公布了一则调规方案——有关北投和璟的规划设计。

它的主要调整内容为：

1、对 G1，由地下建筑面积 150㎡优化为地上建筑面积 100㎡，地下建筑面积 50㎡；

2、住宅总建筑面积从原方案 86710.16㎡，减少至 86610.16㎡。

相应减少面积楼栋为 6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29#，等 13 个住宅楼。

简单来说，物管用房增加 100平米计容面积，住宅减少 100平米。

这意味着，北投和璟的可售面积减少了 100 平米，少卖近 400 万元。

早在一个多月前，这个位于通州宋庄镇的新盘，已经领取了规划证，图纸铁板钉钉。

但，施工证没拿。

此番修改图纸，相当于要重走报规流程，重新申领规划证，十分耽误时间。

这整好解开一个疑团，北投和璟为何迟迟没有公布官方户型图。

截至目前，北投置业、新航城与北京建工联合体拿下北投和璟，已经过去了 4 个半月。

现在看来，入市时间还得延后。

参照被废止的法规

对于北投和璟而言，规划证已领，原本可以领取施工证、预售证，按部就班推进开发。

它为什么还要调规呢 ?

那份调规方案给出的理由，很模糊：结合设计方案深化工作。

物管用房从地下挪到地上 100 平米，一定是有原因的。

花姐在《北京市物业管理办法》里找到了答案：

它的第二章第七条显示，物业服务用房建筑面积不得低于 150 平方米，其中地上房屋不得低于 100 平米。

这个管理办法，在 2010年 4月 6 日施行，在 2020 年 5 月 1 日被《北京市物业管理条例》取代。

但，新条例并没有对物管用房做具体要求。

也就是说，北投和璟调规，是参照一份废止的法规进行的，实在是有点蹊跷。

北投和璟的物管用房，恰恰共计 150 平米，只不过，在原方案里，这 150 平米全设在地下，不计容积率，不算地上建筑面积。

当然了，为了这个小变化，北投和璟尽可能减少图纸修改的比例。

它有一个前提：保证计容建筑面积不变、外立面风格不变，且满足消防、人防等各类规范。

调减面积的出处

牵一发而动全身。

千万别小瞧北投和璟这 100 平米面积的变动。怎么在原住宅规划建面的 86710.16㎡里，减少 100 平米？

这很考验设计的功力。

北京市建筑设计研究院给出了一个策略：减少面积 6#、8#、11#、12#、13#、14#、23#、24#、25#、26#、28#、29。

花姐认真比对之后，发现减面积的方案，主要手段用在设备平台之上。

在北京楼市，设备平台在交付后，一般会被封闭进室内，变成使用面积，全赠送。

这意味，一旦增加或调改设备平台，就可以调节建筑面积。北投和璟设备平台，进深 1 米。

有关它的设备平台变动，分成两类：

1、位置挪动

楼王 12#、13#、24，南向弧形转角阳台，变成直角阳台。

2、新增设备平台

北投和璟有 10 栋楼有顶层退台户型，每款户型北面增加了一个设备平台。

如此一来，它的 100平米住宅地上建面，就被设备平台替代了。

3、新增室外活动场地

除此之外，北投和璟的图纸也做了一些优化，增加了上千平米室外活动场地，和电动自行车停车场等。

分缝设楼栋的阳谋

北投和璟这次调规，没有改变楼间距。

它的楼栋设计，很有特色，采用大量的设计技巧，来满足日照规范。

从图纸上看，北投和璟有 15 栋楼，却有 30 个楼号。

而分隔这些楼号的，是一条缝。花姐在之前的文章中解读过，猜测它是变形缝。（详见《通州这个楼盘，藏着两大阳谋》）

当花姐看到报规图反馈意见时，发现它还有一个关键作用——规避日照不足的问题。

北投和璟的报规图反馈意见的通告里，举了例子：

1、27，形成了塔群，有了那条缝之后，两栋楼都变成了塔楼。如果没有那条缝，就是一栋楼，是为板楼。

2、29，虽然中间有一个 5.32 米的间隔，但它们依然形成了塔群，且总长度与 30，在 1.0~2.0 之间。

这种手段，让北投和璟的楼间距日照比，达标了。

因此，这些楼与楼之间的缝，将北投和璟的建筑，像搭积木一样的垒起来，目的就非常明显了。

洞悉了这一点，从反角度看，这个楼盘的实际楼间距，是相对紧张的。

说白了，北投和璟的楼间距比较迷幻。

如果从设计规范上，它都是达标的，挑不出毛病。但，一旦住进去了之后，总会感觉有点怪异，楼间距实在太密了。

毕竟，它的容积率 1.8，想做到以 11 层洋房为主，有点难。

花姐点评

北投和璟调规，隔壁邻居很开心。

4 月 2 日，首开股份拿下 6032、6031 地块，就在北投和璟往东 600 米。而北投和璟诞生，比它早了两个月，原本占据先机，抓了一副好牌。

这次调规之后，两个盘的开发时间基本拉平了。

一场厮杀，要在通州展开了。（详见《北京卖地，这俩楼盘打架了》）

关于北投和璟的售价，花姐预计在 3.8-4.0万元 /平米左右。

它的户型为：83 平米、97 平米、108 平米和 144 平米，直接跳脱了 110-130 平米面积段。

面对这个真空面积段，首开股份会不会抓住呢？

一旦填补后，它似乎可以后发制人。

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