龙湖商业的 Capex 改造再下一城。

6 月中旬，龙湖北京大兴天街为期一年的 Capex 改造落下帷幕，12 米高的 " 树王 "、10 米跨层水幕垂落，加之植物包裹着的林下外摆，呈现出一片全新的 " 城市绿洲 "。在过去几天，这个名为 " 沐光岛 " 的新场景，成为北京市大兴区最火爆的商业区域之一。

数据显示，在沐光岛开业的前四天，北京大兴天街这座已经开业十年的商业体，全场销售、客流、车流均创下年内新高。其中，日均客流达成超 6 万，同比增长接近 15%，日均车流同比增长 30% 以上；剔车销售额达成近 3500 万，同比增长超 150%；而沐光岛区域在开业 4 天的销售额更超过 160 万，同比增长超 700%。

不仅是北京大兴天街。近两年来，龙湖加大了对存量项目 Capex 改造的投入力度，目前，包括重庆北城天街、苏州狮山天街、杭州滨江天街、北京长楹天街在内等多个头部项目均已完成 Capex 改造。

存量项目的焕新成果，已在 2026 年陆续显现。以重庆北城天街为例，该项目在无闭店的情况下，完成为期 600 天的改造，实现了建筑、景观、室内装修的全面焕新，并同步引进全新品牌，如 Coach、VivienneWestwood 等国际知名品牌，还落地多家品牌的重庆首店、旗舰店。整个改造完成后，重庆北城天街今年 1-5 月实现营业额同比超 50% 的增长。

改造项目同店同比数据的大幅提升，也成为龙湖商业业绩全面向好的重要推动力量。截至 5 月末，龙湖已开业商场整体出租率高达 97%，1-5 月剔车营业额整体增长 18%，同店同比增长 9%。" 项目的升级改造，在后续也将成为集团商业增长新的动力。" 在日前召开的股东会上，龙湖集团管理层在谈及商业运营业务时透露，今年下半年将新开业 8 座全新商场，并会启动集团最大的商业项目重庆时代天街的升级改造。

伴随着行业传统发展逻辑的转变，近年来，龙湖在主动收缩地产开发体量的同时，推动以商业为代表的运营及服务业务保持良性增长。

在 2025 年，龙湖集团运营及服务业务合计实现收入 267.7 亿元，创下历史新高，在集团营业收入中占比达到 27.5%；运营及服务业务全年实现核心权益后利润 79.2 亿元，整体毛利率超 50%，净利率约 30%。

" 龙湖的运营及服务业务已经成为公司的现金流及利润的支柱。" 龙湖集团管理层在股东大会上表示，运营及服务业务作为公司发展的增长盘，未来将保持稳健的增长态势。

在新的坐标系与新的估值逻辑之下，龙湖集团也在推动转型的深入。根据管理层预测，最晚在 2028 年，龙湖集团的运营及服务业务收入就将超过开发业务，届时，龙湖也将完成收入结构的转换。

市场也对龙湖的转型举措投出赞成票。不久前，国际评级机构惠誉调整了对龙湖集团的评级方法论，从此前的中国开发商方法论转为亚太房地产 REIT 方法论。惠誉表示，新方法论反映了龙湖集团不断变化的业务模式，过去几年，龙湖的开发业务有所收缩，而其运营及服务业务则持续增长，2025 年运营及服务业务占集团总资产和 EBITDA 的大部分，成为公司信用状况的关键驱动因素。