财通证券发布研报称，当前中国金茂（00817）正在触底反转、持续修复中。公司一方面做优增量，新拿地的销售兑现强，加速资金周转和利润贡献；另一方面盘活存量，公司计划三年时间发力解决存量问题，实现自我造血与修复。后续资产负债表、损益表有望逐步修复。预计 2026-2028 年归母净利润为 13.5、17.1、19.3 亿元，同比 +8%、+26%、+13%。首次覆盖，给予 " 买入 " 评级。

财通证券主要观点如下：

量价齐升，销售逆势增长领先行业

公司坚定执行 " 核心城市、核心板块 " 的双聚焦战略，2025 年公司实现签约销售额 1135 亿元，销售 +15.4%，是唯一正增长的主流房企。销售均价为 2.37 万 /m2，同比 +24%。公司未售货值约 2786 亿元，89.2% 位于一二线城市，较 2024 年提升 2pct。

三大业务协同发展，资产证券化优势凸显

公司三大业务协同开辟第二增长曲线。公司物业租赁业务 2025 全年业务收入 15.95 亿元，北京核心写字楼出租率均为 93.3%。酒店运营全年收入 16.2 亿元。金茂服务全年收入 32.04 亿元，同比 +25.9%。旗下 REIT 上市至 2025 年末已完成 7 次超预期分红。

财务表现企稳修复，盈利质量逐步回升

公司 2025 年营业收入 593.71 亿元，同比 +0.5%；毛利率 15.5%，同比 +6.2%；净利率 3.7%，同比持平。全年新增融资成本为 2.75%，较 2024 年下降 64bp。三道红线符合要求，公司 2025 年净负债率、剔除资产负债率、现金短债比分别为 80.8%、68.3%、1.15x。

风险提示：销售及拿地表现不及预期、存货减值及结转压力、出租率及租金水平不及预期。