文 / 十一弟

最近，广州本地大国企——广州城投，对旗下地产板块的营销条线，作了一轮大调整。

据说，它把原来的品牌策划部、销售一部、销售二部，合并成了新的品牌营销中心。

品牌营销中心下设销售管理部、大宗交易部、客户关系部、租售事业部。

有人说，广州城投是在为地产板块搭建市场化的营销体系，全面对标市场化的标杆房企。

办公室门头上的几块牌子，确实换掉了，但坐在里面的，还是那些人。

今年三月份，原合景泰富深圳与华南区域分管营销的副总经理——罗康，跳槽到广州城投地产，出任大宗业务总经理。

短短三个月时间，罗康又在广州城投地产得到了提拔。

在新组建的品牌营销中心，他被任命为一把手，出任总经理。

同时，罗康还会继续兼任大宗交易部总经理。

广州城投地产原来的营销总监——招婉瑜，转任品牌营销中心下设的销售管理部总经理。

原先销售一部总经理林艳萍，出任客户关系部总经理；原先销售二部总经理盘懿琳，出任租售事业部总经理。

广州城投地产的这轮组织架构调整，更像是营销条线的一次权力大洗牌——

部门的职能和权责划分得更清晰了，但人还是那些人，相互调换了位置。

空降过来短短三个月的罗康，成了营销条线牵头负总责的一把手。

广州城投在营销层面对组织架构动刀的意图很明显——

重用能拿结果的人，让能出成绩的人上位。

它已经走到了不得不变的地步——

地产板块糟糕的销售业绩，倒逼它必须要对自己动刀了。

广州城投是一家大国企，资产总额 4539 亿，去年营收规模 441 亿，最后却亏了 29 亿。

它是广州城市基础设施建设和资产运营的核心主体，横跨多元业务板块。

广州城投开发建设了广州塔、花城广场、海心沙、海心桥等多个城市地标，目前仍在持有运营。

它的主营业务里，包含了广州塔、花城汇等资产经营业务，房地产业务，基金、投资等金融业务，名下还有广州水投、广州酒家、珠江钢琴、安居集团等核心企业。

这几年，广州城投的日子很不好过。

广州本地的爆雷企业，几乎全让它踩了个遍，损失惨重——

2019 年，广州城投旗下的广州新华基金，认购了雪松实业发行的 60 亿债权融资产品。

结果，雪松实业爆雷，只收回了不到 24 亿资金，计提了 22 亿坏账，账面上的债权价值还剩下 14 亿。

2020 年，广州城投向富力地产提供了 40 亿债权投资；2021 年，向东环物业提供了 17.8 亿债权投资；2020 年，向华邦控股提供了 8 亿债权投资。

无一例外，这三家企业连利息都已经支付困难了，出现了逾期。

2020 年，广州城投还给恒大地产战略投资了 100 亿，换取恒大地产 4.8% 的股权。

恒大的结局不用多说了，广州城投已经对这 100 亿投资计提了 93 亿减值，账面价值只剩下 7 亿了。

雪松实业、富力地产、东环物业、华邦控股、恒大地产，这五家企业，广州城投就扔进去了 226 亿。

高达两百多亿的窟窿，这就算财神爷来了，都得光着腚走。

若非大国企，换到其他民营企业身上，估计早就倒了。

哪怕跳进去把自己埋了，都填不满这样的深坑。

这次组织架构调整，广州城投针对的是地产板块营销条线。

它在公开市场拿地开发的地产项目，陷入了巨大困境——

花了大价钱拍下的土地，房子也开始建了，结果开盘以后，亏本都卖不动。

这也是广州城投地产要对营销体系动刀，向市场化房企看齐的根本原因。

广州城投的房地产规模并不大，去年销售额 33 亿，几个开发项目集中在广州。

三年前，广州城投以超过 44 亿的代价，拍下了位于广州天河区的一块商住用地。

这块地计容面积不到 28 万平米，其中要求无偿配建 7.5 万平米的政策性住房，还有 8 万多平米的商业面积。

十一弟算了下，剔除无偿配建的政策性住房和公共服务设施，实际可售住宅和商业面积 19 万平米。

若把全部地价分摊到可售部分，平均楼面价 2.3 万块钱 / 平米。

这块地被开发成了广州城投 · 天禧，是目前广州城投在售的核心项目之一。

天禧在 2024 年入市，开盘价卡在了 5 万 / 平米，部分户型的最低价，只要 4.7 万 / 平米就能上车。

开盘后的几个月，项目卖不动，广州城投便打出了内部团购等形式的花样降价。

天禧的销售价格，一路走低，最便宜的户型，卖到了 4.1 万 / 平米。

十一弟查了下，连同地价在内，项目总投资 96 亿，分摊到可售部分，每平米开发成本需要 5 万块钱。

也就是说，天禧每平米 4 万出头的单价，其实是赔本赚吆喝，卖一套亏一套。

到现在，项目取得了 646 套房源的预售许可，卖掉了 600 套，去化率超过九成。

而在一年前，广州城投对外披露天禧的整体销售进度，只有区区 6%。

广州城投名下另一个在售的核心项目，是位于越秀区的广州城投 · 东园公馆。

2020 年，它以逾 23 亿的代价，拍下了东园公馆地块。

这块地体量不大，剔除要求配建的 1.3 万平米回迁安置房后以后，可售住宅面积 3.6 万平米。

折算下来，平均楼面价 6.5 万块钱 / 平米，一举成为当时广州新的单价地王。

广州城投几乎是踩在楼市最高点拿地，土地一到手就被套住了。

经过一番折腾，一直拖到 2023 年，东园公馆才硬着头皮入市了。

距离拿地时间，已经过去了三年多。

东园公馆的开盘价，定得很高，最便宜的户型是 12 万 / 平米，最贵的卖到了 18 万 / 平米。

很显然，有价无市。

这两年，东园公馆的房子没卖出几套，倒是光忙着打折降价了。

到现在，项目最低价已经降到了 8 万 / 平米左右，相当于贴着地价在卖了。

十一弟查了下，东园公馆的总投资超过 46 亿，每平米开发成本需要 12.6 万块钱。

这意味着，在东园公馆项目上，广州城投要赔得底裤都不剩。

从开盘到现在，卖了整整三年，已经是现房销售了。

东园公馆取得了 256 套房源的预售许可，目前卖了 77 套，去化率三成左右。

哪怕亏本卖，都打动不了广州的有钱人来接盘。

这就是摆在广州城投面前血淋淋的现实。

它在广州最核心的两个开发项目，打折降价、亏本都卖不掉，算是彻底玩砸了。

若再没有紧迫感，还不对地产板块动刀调整，有可能真的会烂摊子。

去年，地产业务为广州城投贡献了 23 亿收入，营收占比 5%。

它的地产业务已经陷入亏损，毛利率降至 5% 左右。

光是在去年，毛利率就下降了 23 个百分点，主要由于开发项目打折降价。

地产板块营收贡献少，干到亏损，而当初一拿地投资，动辄几十亿，多则上百亿。

几百亿、上千亿资金，沉淀在资产负债表上，房子卖不出去，就无法变现，还得承受项目资产减值。

钱投出去了，没有收入，没有利润，也没有现金回流。

这就是堆积风险，挖坑埋自己。

2024 年，在公开市场上，广州城投砸了 85 个多亿拿地。

去年一整年到现在，它已经在土地市场上销声匿迹，再没拍过一块地了。

对于房地产业务，广州城投被拖累得直挠头，进退两难——

" 存量地产项目去化压力较大，土地储备充足，但公司暂无新开发计划。"

" 未来计划通过政府收储等方式，回笼资金。"

解铃还须系铃人，这一手算盘，打得实在太高明了——

土地和资金，最终在大国企身上闭环了。