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历史总是惊人的相似。

昨天下午，北京通州九棵树 6016 地块落槌，招商蛇口力战四家房企，最终以 10.217 亿元拿下，溢价率 21%。

它的楼面价约 3.03 万元 / 平方米，比南面的中海玖树满和高出 7400 元 / 平米。

一年多前，通州梨园 6007 地块土拍成交。中铁建地产鏖战招商蛇口等 3 家房企，最终以 7.755 亿元摘得，溢价率 21.94%。

它的楼面价 3.58 万元 /㎡，比东面的招商云璟揽阅贵了 7000 元 / 平米。

这两宗地对比，实在是太像了。

只不过，这次招商蛇口，成了那个幸运儿。（详见《招商蛇口，终于笑了》）

它上一次拿地，还是在去年 4 月 8 日，以 27 亿元拿下朝棠揽阅地块——持股 50%，溢价 16%。

虽然目前它手握 8 个在售项目，但亟需补仓。

在前两个月的新地土拍中，招商蛇口积极参与，发出过 7 份招标计划，但恪守投资纪录，没有盲目追高。

这次，在福地通州，因 6016地块价值的确定性很大，它势在必得。

对 2026 上半年北京土拍市场而言，招商蛇口的表现，算是秀了个翘尾动作。

但，它拉不动整个大盘。

卖地 339.5亿元，跌 66.23%

一起来看下今年上半年北京土拍成绩单：

共计卖地 21宗。

它们共计占地 71.96 公顷，规划建面 135.04 万平米，起价 329.253 亿元。成交价在 339.526亿元左右，整体溢价 3.5%。

至于它的成色如何，须看 2025 年同期表现：

2025 上半年，北京卖宅地 22 宗，占地 111.22 公顷，规划建面 220.756 万平米，起价 938.25 亿元，成交价在 1005.48亿元左右，总溢价约 6.7%。

两者一对比，全线下跌：

1、土地面积跌 35.3%；2、规划建面跌 38.8%；3、成交金额跌 66.23%。（详见《北京上半年土拍，大跌 66%！》）

跌！跌！跌！这是今年上半年北京土拍的关键词。

按照政府文件，北京 2026 年商品住宅供地 200-240 公顷。

实际上，2026 年北京宅地真正的挂牌量，同比估计将缩水约 15.4%。（详见《北京供地计划，太精确了》）

有了缩量之策，出现这个成绩单，也就不足为奇了。

冰火两重天

今年上半年北京的土拍成绩，还有一个关键词：冰火两重天。

1、海淀朝阳零供地

21 宗地里，朝阳区只有一宗，东坝地块被中国金茂底价摘得，这宗地，还是去年的遗珠；而海淀是零供地、零成交；其余，分散在各个区。

反观 2025 上半年，海淀成交 6 宗、朝阳区成交 3 宗。

2、丰台区独火

海淀朝阳断供，丰台是唯一可稳定放量的内城板块。

保利发展 41.544 亿元拿下太平桥地块，举牌 151 轮，溢价 15.40%；河北鑫界拿下蒲黄榆地块，举牌 165   轮，溢价 16.4%；厦门国贸拿下泥洼地块，实举牌 148 轮，溢价 15.65%。（详见《北京土拍，闹了个乌龙》）

虽然华润置地底价拿下万泉寺地块，也是捆绑了丰台万象城。

它们都位于西南二三环，位置上尽可能让开发商投资避险，也有西城、海淀置换的外溢需求。

3、溢价两极分化

上半年成交土地中，6宗溢价。除了丰台三宗溢价超过 15%，通州九棵树溢价最高，达到 21%。

反观 2025 上半年，成交 22 宗地，有 9 宗溢价成交，溢价率超过 10% 的有 7 宗，最高溢价是中海安澜北京，溢价 27.95%。

由于海淀与朝阳零供地，很多大牌企业只能退而求其次，选择丰台地块。

截至目前，建发房产、中海地产、越秀地产、中建壹品、中建玖合等，皆已一年没拿地了。

这次通州九棵树土拍，建发和招商蛇口拼得最猛。

朝阳已登场，海淀有多远

2026 年时间过半，北京土拍成色，只能看下半年了。

先看一下供地情况：

1、去年供地转入今年，共计 13 宗地——已成交 8 宗；今年前六轮供地清单看，共计 27 宗——已成交 13 宗。

言外之意，有 19宗地会进入下半年土拍市场，共占地 66.89公顷，规划建面 132.44 万平米。

这 19 宗地里，朝阳区 4 宗、通州和石景山各 3 宗、丰台和大兴各 2 宗，顺义、海淀、东城、房山、门头沟各 1 宗。

目前已确定上架土拍的，有两宗：

1、大兴新城 DX00-0201-0209 地块，占地 2.01 公顷，规划建面 3.62 万平米，起拍价 7.2 亿元，7 月 22 日开拍；

2、酒仙桥 1019-0013-1 地块，占地 2.31 公顷，规划建面 5.78 万平米，起拍价 37.2 亿元，7 月 28 日开拍。

当然，甩入下半年土拍市场里的，还有一些老大难：

1、朝阳区的永安里旧城改造 0401-01 地块：在 2024 年第 2、3 轮，2025 年第 7 轮供地出现过，一直没有被激活。

原因是，建面 16.1万平米，体量大、紧挨长安街，施工难度大，开发周期长。

2、东城区西革新里危改项目：在 2024 年第 4 轮，2026 年第 1 轮供地出现过。

迟迟没有面市的原因，大概是地块太小，且北面地块很不方正。

3、海淀区东升镇 0001、0002 地块：在 2025 年第 9 轮供地出现过。没有上架的原因，难道为了给臻澐和建发海晏，留出更多去化时间？

除此之外，朝阳区的王炸地块将台 629 地块、化石营 6002 地块、甜水园地块，也尚未进入供地清单。

而海淀的西北旺 D1 地块、四季青西冉片区地块，也未见踪影。

最后，花姐和大家一样，十分期待海淀王炸地块早日登场。

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