睿思网讯：6 月 25 日，中新智地苏州工业园区有限公司日前发布磋商采购成交公告，正式确定旗下商业类 REITs 项目的总牵头人与财务顾问服务机构。东吴证券股份有限公司联合苏州元联投资基金管理有限公司中标该项目，发行阶段服务费用合计 177 万元，标志着苏州工业园区核心商业存量资产的证券化盘活进入实质推进阶段。

本次选聘工作于 6 月 3 日正式启动，采购人在苏州工业园区公共资源交易平台发布竞争性磋商公告，初始采购预算为 250 万元。6 月 24 日上午，项目评审在苏州工业园区公共资源交易中心完成，最终成交价较预算有所收窄。

根据采购规则，本次项目接受联合体投标，成员数量不超过两家，且总牵头人、财务顾问两项角色需由不同主体分别承担。参与投标的券商及相关子公司需具备资产证券化业务对应资质，私募基金管理人则需完成中基协登记备案；存在控股、管理关联关系的不同主体，不得同时参与本次投标。

据公告披露的产品方案，本次 REITs 底层资产为苏州和顺商业项目，地处苏州工业园区水坊路 36 号，对外运营品牌为 " 星尚邻里 "。项目暂定发行规模 4 亿元，优先级份额占比初步按 70% 设置，产品期限采用 3+3 年期结构，履约期内成交费率与合同固定费用保持不变。中标机构需组建专项团队，统筹律所、会计师事务所、资产评估、评级、基金管理人等全部中介机构，全程负责交易方案落地、申报文件编制及备案发行等核心工作。

进度方面，除监管政策变动等不可抗力因素外，服务商需确保项目在 2026 年底前取得监管无异议函，并在获取批复后的 12 个月内择机完成产品发行。整体服务周期覆盖该证券化产品的全部存续期，项目存续周期内的各类潜在风险，由投标单位自行评估并承担。

资产端信息显示，和顺商业项目由中新智地全资子公司中新苏州工业园区和顺商业投资有限公司持有，后者注册资本 2.5 亿元。物业包含星尚邻里 B 区、C 区商业街区及配套地下车库，其中地上商业建筑面积 4.64 万平方米，地下车库面积 2.56 万平方米，业态涵盖休闲娱乐、酒店、餐饮、生活配套等，是苏州湖东片区成熟的社区型商业载体。

值得关注的是，该资产的盘活路径曾出现调整。2024 年 7 月，中新集团曾审议相关议案，计划分两个年度转让和顺商业 100% 股权，逐步实现项目退出。后经市场调研与充分论证，公司认为该核心商业资产具备长期运营价值，最终调整存量盘活策略。2024 年 12 月 30 日，中新集团正式审议通过终止股权转让的议案，放弃股权退出路径，转向 " 运营优化 + 资产证券化 " 的方式挖掘资产价值。

公开资料显示，中新智地成立于 2001 年 4 月，注册资本 12 亿元，是上交所上市公司中新集团旗下核心产业载体运营平台。中新集团由中新两国政府合作发起设立，2019 年登陆资本市场。中新智地长期聚焦产业载体开发与园区运营，坚持 " 立足苏州，深耕长三角 " 的布局策略，目前已在苏州、无锡、南通、常州、嘉善等区域落地 12 个区中园项目，合计运营面积近 200 万平方米。

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