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6 月份，广州的地产圈里传出了不少新盘的涨价消息。

根据我的不完全统计，从从白鹅潭到珠金琶 CBD，再到天河东，广州核心板块的新房几乎都在涨价，而且涨幅不是一星半点。

下面来说说具体情况：

广州的超级顶豪盘保利玥玺湾，其签约均价较首开涨了 15% 左右，单价最高突破了 28 万 /㎡。

珠江新城东区的保利天曜，一年前首开的单价是 9-12 万 /㎡，如今加推的 A3 单价区间在 12.9 万 -16.2 万 /㎡。其中，158㎡最高能达到 14 万 /㎡；178㎡户型最高超 16 万 /㎡。

也就是说，保利天曜部分户型单价涨了超 4 万 /㎡，涨幅超 30%。

保利天奕首开单价区间在 7.2-8 万 /㎡，近期的成交单价突破 9 万 /㎡。

海珠西的刚需刚改神盘保利海韵，首开迅速售罄。如今加推楼幢的单价涨了 1000-2000 元 /㎡。

越秀旗下的两个楼盘同步上调价格。

广氮板块的阅璟台，早在 3 月份就收回了 2% 的折扣，首开单价 5 万 /㎡。如今单价涨至 5.4 万 /㎡，最高单价达 6.5 万 /㎡。同楼幢后推房源总价高出几十万。

万博北的鸿璟台，89㎡涨价 35 万，大户型最高涨 40 万。

许多刚需盘，也一样在变相涨价。

老黄埔的珑岄上城和番禺的敏捷万博金湖壹号基本收回折扣，两个楼盘的小户型非常热销。比如，珑岄上城的 72㎡三房基本售罄了。

从宏观数据看，广州其实和北京上海深圳一样，新房都在涨价。

目前，广州新房实现了 3 个月的连续上涨，上个月又实现了 0.2% 的环比涨幅。

不得不说，哪怕近几年广州在市场上的舆论声量并不大，但老 A8 不愧也是 A8，底蕴还是在的。

但需要注意的是，广州新房涨价的逻辑与其它城市还是有区别。

近几年来，上海、深圳、杭州等城市的新房都在依托豪宅的拉升。靠着推动豪宅价格的上涨，以及坚实的优势买家基本盘，带动全盘均价的上涨。

广州此次的涨价逻辑不一样。

广州的豪宅盘在涨，刚需盘也在涨。

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如果你去看过广州的新房，你会发现广州新房与北上深杭完全不一样。

广州的新房市场完全就是四代宅市场。

当今年的上海中外环被 3.5 代宅折磨得痛不欲生时，当今年的杭州人为杭州终于有了得房率 100% 的户型欢呼时，广州早在两年前就开始普遍推广的四代宅了。

如今的广州，遍地都是四代宅。

简单来说，四代宅和普通住宅的区别就是得房率。

普通住宅的得房率在 70-90%，如果能做到 90%，那么就能称得上优秀。看一看，广州的四代宅是如何打破对 " 优秀 " 的标准的。

新规产品得房率能做到 100%+。

超新规产品得房率能做到 130%。

第四代住宅得房率最高能做到 140%。

一套面积 110㎡房子，能做出 4+1 房的户型，而放在普通住宅只能做个传统的三房。

图源在湾区

但是！

今年，广州的风向变了。

今年 3 月份，广州市规划和自然资源局和广州市住建局联合发布《关于支持高品质住宅建设的若干意见》的通知中，明确住宅建筑除首层外，公共开放空间不计容⽐例不⼤于本栋建筑计算容积率中建筑⾯积的 5%。

翻译一下就是：新房新规进一步收紧，四代宅的审批会更严苛。

这就是今年广州新房涨价的起因！

因为第四代住宅审批的收紧，广州市场上很难再出现得房率惊人的户型。

保利天曜的 25% 阳台率 +10% 开放空间，直接能做出超高得房率；保利玥玺湾，能做 30% 阳台率，一包阳台面积直接增加 30%；阅璟台和鸿璟台 110 平都能做四房，得房率超 100% ……

随着广州市面上的四代宅逐渐清盘，那些得房率超 100% 的户型都将成为绝版。

你换位思考下，作为一个开发商好好想想：自家楼盘的户型成绝版了，稀缺性大大提高，你涨不涨价？

答案是必然的。

还不止于此，广州还给新房市场加了两把火！

1. 穗八条的刺激

相关政策包括不局限于公积金贷款最高 360 万、单套最高补贴 3 万、推动房票 " 跨区使用、全市通用、年度内不在同一规划单元集中出让宅地、支持在城中村改造过程中，收购二手房用作安置房……

这是一套从供应和需求两端全方位出发的组合连招，极大程度地推动市场的热度。

2. 拆迁力度的加码

今年以来，广州出现了多次赔偿水平远超当地新房价格的拆迁。

直接催生了大量的购房需求！

这么一来，新房涨价的逻辑链条就成型了！

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广州新房涨价的逻辑链条。

自广州以新房新规收紧强行改变市场预期，进而出台穗八条新政，拆迁加码促使购买力下场后，市场给出的反馈也相当真实。

今年，广州的房子卖得更快了。

根据广州中原数据显示，今年 5 月，广州新房成交 6785 套，环比上涨 23%；网签面积 75.15 万㎡，环比上涨 21%。

与此同时，穗八条还控制了宅地的出让。知识城等板块规划单元的宅地大量被调整为了商业、科研用地。

于是，广州的库存在快速减少。

根据中指院数据，目前广州新房可售套数跌破 12 万套，可售面积降至 1435 万㎡，套数供求比只有 0.52，均创下近三年新低。

至此，广州新房涨价的逻辑形成闭环——

1. 新规收紧，原先的第四代宅稀缺性提高，价值抬升

2. 新政之下，购买力加速新房去化速度。

3. 控地控制和新房加速去化的合力下，新房库存量迅速减少。

4. 在售四代宅房价上涨

实际上，这套逻辑对二手房也产生了很大影响。

面对第四代宅的先天优势，广州二手房几乎没有抵抗之力，哪怕是珠江新城的二手房都回调了三四成。

过去的日子，广州第四代宅对二手房是降维打击，真的是把价格捶到了土里。

如今，随着新规缩紧，二手房也可以喘口气了。

以天河区东部几大热门楼盘举例。

骏景花园，4-5 月成交均价在 3.5-4 万 /㎡，低位时的成交价是 3.1-3.5 万 /㎡，价格略有回涨。

兰亭盛荟，4-5 月份成交均在 3.8-4.5 万 /㎡之间，低位时的成交价是 3.2-3.8 万 /㎡之间的成交价，回涨了不止 5 千。

供应方面，广州二手房挂牌量连续多个月下降，目前已经降低 22 个月以来的新低。

可以说，最难熬的时间已经过去了。

THE END