出品 | 中访网

审核 | 李晓燕

近日，北京朝阳区 CBD 土地市场落下一笔重磅交易，新设立仅二十余天的企业金庭置业底价拿下 CBD 二期 Z10 商业金融地块，近 30 亿元的拿地金额引发市场广泛关注。穿透股权架构后不难发现，这笔大额投资背后，是保险巨头中国人寿持续加码一线核心不动产的战略布局。在低利率、市场波动加剧的行业大环境下，险资正在重新定义不动产投资逻辑，从房企财务投资者，转型城市核心优质物业长期持有方。

本次成交的 Z10 地块地处 CBD 黄金区位，八千余平方米占地面积搭配 12 万平方米规划建面，高密度商业金融属性适配高端写字楼、综合商务载体开发。值得玩味的操作细节在于，拿地主体是 2026 年 6 月初才注册成立的全新平台公司，注册资本高达 47 亿元，从注册完成到参与地块挂牌竞拍，间隔不足一个月。极速设立专项基金平台、大手笔拿下核心地块，足以看出中国人寿对该项目早已完成长期测算与前置规划，并非临时跟风投资。

这并非国寿首次重仓 CBD。十五年前，国寿就联合多家企业拿下隔壁 Z13 地块，打造自有金融中心。两块地块规模、业态高度相似，地理位置紧密相邻，此番再度落子同一板块，相当于在北京城市商务核心区完成资产连片布局。前后两次跨周期布局 CBD 核心商业用地，勾勒出国寿深耕一线城市顶级商务区的长期思路。

险资扎堆核心不动产，根源在于行业当下的资产配置困境。保险资金具有期限长、负债成本刚性的天然特征，需要持续稳定现金流匹配长久期负债。回看 2025 至 2026 年资本市场表现，市场震荡直接影响险企投资收益：国寿去年全年投资收益规模可观，但季度利润分化剧烈，四季度受权益市场拖累出现亏损；2026 年一季度净利润同比下滑超三成，投资收益率同步走低。A 股股价也随权益资产波动大幅回调，年内高点至今股价缩水超三分之一。

股市收益不确定性抬升，倒逼险资寻找波动更低、具备保值属性的资产，一二线城市核心商业物业成为最优解之一。不同于股票、基金价格随市场大幅起伏，核心地段写字楼、综合体依靠长期租赁产生持续现金流，叠加土地稀缺性带来的抗通胀价值，完美契合保险资金的配置需求。行业数据也印证这一趋势，2025 年险资不动产投资规模较前一年翻倍，多家保险机构陆续出手：大家保险拿下杭州大型商业综合体，中邮保险百亿收购上海核心广场，多家寿险企业组团布局多城购物中心，不动产已成为险资配置的重要压舱石。

行业投资逻辑的迭代，在中国人寿身上体现得尤为清晰。早年间，国寿选择通过入股头部房企布局地产赛道，长期重仓多家上市地产企业，深度绑定行业发展。但地产行业周期下行后，房企股权投资波动风险凸显，公司逐步减持房企上市公司股份，降低对地产股票的依赖，转向直接持有实体不动产资产。

相比投资房企股权，直接持有实体物业能够避开上市房企股价、债务周期的多重扰动，收益来源依托线下运营租金，风险仅集中于出租率、租金水平小幅波动，可控性更强。近几年国寿持续落地实体物业项目，此前通过旗下基金拿下北京颐堤港二期近半数股权，公开表态核心不动产低波动、抗通胀的特质与险资高度适配；今年一季度剥离丽泽商务区项目后，资源进一步向 CBD 这类城市顶尖商务资源倾斜，不动产布局精准聚焦稀缺核心地段。

不动产版图还不止写字楼，养老地产成为国寿第二条重点赛道。今年年初，公司计划联合平台设立总规模 85 亿元的养老产业基金，其中绝大部分资金由中国人寿出资，资金将用于收购、改造、运营养老不动产，挖掘养老社区长期运营收益与资产增值双重回报，形成 " 核心商务物业 + 养老不动产 " 双主线布局。

当然，险资大规模布局不动产也存在客观挑战。宏观利率持续下行背景下，商业地产租金增长空间受限，优质地块前期拿地、开发资金投入巨大，资产回笼周期漫长，对企业长期资金管理、商业运营能力提出极高要求。核心商圈物业同样会面临市场供需变化、企业租赁需求调整带来的经营压力，长期持有并非稳赚不赔。

综合来看，中国人寿近 30 亿落子北京 CBD，不是短期炒地投机，而是险资适配时代环境的战略转型缩影。告别房企股东身份，化身城市核心优质不动产持有者，依托长久期资金优势穿越经济周期。在权益市场波动、优质固收资产稀缺的当下，一线核心实体不动产，正在成为保险行业穿越迷雾、锁定长期稳定收益的核心抓手，而这场不动产长期布局，未来还将持续上演。