文 / 十一弟

前几天，北京上半年最后一场土地拍卖会。

北京城市副中心——通州区，挂牌了一宗住宅用地——

九棵树南 6016 地块。

这块地的位置非常核心，坐落于通州老城成熟片区，地铁等路网交通便利，直连通州运河商务区、副中心行政办公区。

地块属于纯居住用地，没有商业、办公混合业态，规划容积率低至 1.6，限高 45 米，是通州老城区罕见的低密度地块，注定要用来开发高端改善性住宅。

这世界上，普通人都会困在一个 " 不可能三角 " ——

好东西、普通人、不排队。

这个定律，商业世界同样适用。

九棵树南 6016 地块体量不大，计容面积 3.4 万平米，起拍价 8.4 亿。

折算下来，起拍楼面价 2.5 万 / 平米。

它吸引了五家财大气粗的国央企报名争抢——

保利发展，招商蛇口，绿城，建发股份，中海地产。

历经整整一个小时、173 轮举牌的激烈竞价，最终被大央企招商蛇口摘牌拿下。

总价被抬高到了 10 亿以上，溢价率 21%。

这是今年上半年北京土地市场溢价最高的一块地，折算以后，成交楼面价超过 3 万 / 平米。

另一家央企开发商——中海地产，应该比招商蛇口更有拿地意愿。

这块地的南侧，便是中海开发的九树满和，今年三月份刚刚入市。

去年十一月份，中海以逾 12 亿的代价，拍下了九棵树南 6017 地块。

它跟这次出让的九棵树南 6016 地块是姊妹地块，彼时溢价率不到 1%，平均楼面价 2.3 万 / 平米。

中海拿地仅四个月，九树满和取证入市，总共推出了 578 套房源。

到现在，开盘卖了三个月，网签备案了 537 套，去化率九成以上。

九树满和的销售单价，超过 5 万 / 平米，比地价翻了一倍还不止。

中海从拿地到现在，只用了七个月时间——

项目不仅卖出了溢价，有足够的利润空间，而且根本不愁卖，去化很快。

这是肉眼可见的热销网红盘，作为姊妹地块，注定要遭到开发商挤破头地争抢。

如今的土地市场，唯一的砝码，就是价格。

大家都想要，就只能轮番举牌，不断加价——

比的是谁的拿地预算更高，谁的土地成本承受能力更强。

173 轮举牌过后，九棵树南 6016 地块的楼面价，被抬高到了 3 万 / 平米。

它比九树满和的地价，每平米贵了 7000 块钱。

中海的拿地溢价率不到 1%，短短七个月后，招商蛇口拍下姊妹地块的溢价率，变成了创下纪录的 21%。

这就是土地市场的时间成本，大央企激流勇进，照单全收。

在北京高溢价拿地三天后，招商蛇口攻城略地的战场，换到了杭州。

位于杭州滨江区的永久河单元地块挂牌出让，起拍价 34 亿。

折算下来，起拍楼面价 2.9 万 / 平米。

这块地的位置相当核心，片区内上一次供应住宅用地，还要追溯到三年前。

它吸引了 12 家房企报名争抢——

坤和，滨江，绿城，保利，中海，华润，荣安，中天与海威联合体，建杭，建发，招商，越秀。

经过三个小时、243 轮举牌竞价，最终还是由招商蛇口摘牌拿下。

总价被抬高到了 61 亿，溢价率 79%，折算以后，成交楼面价 5.2 万 / 平米。

今年上半年，这块地创下了杭州土拍市场的最高溢价，还是单价、总价双料地王。

在杭州滨江区土拍史上，永久河单元地块的楼面价，可以排到第二，仅次于滨江集团在去年拍下的水电新村地块。

今年前五个月，招商蛇口在全国的拿地金额，大约是 73 亿。

而最近三天时间里，它就在北京、杭州的土地市场，砸下了 71 亿，并且全是高溢价。

两个月前，华润置地拍下了位于滨江区的襄七房单元地块，成交楼面价 4.1 万 / 平米。

襄七房单元地块与永久河单元地块位置邻近，距离仅有一两公里。

但招商蛇口的拿地成本，每平米贵了上万块钱。

最近在土地市场上，招商蛇口已经明显发力了——

今年四月份，它以 33 亿代价，拍下了位于上海徐汇区的长桥地块，溢价率 25%；

同月，它以逾 10 亿代价，拍下了位于杭州余杭区的良渚东单元地块，溢价率 43%；

今年六月份，它以 12 亿代价，拍下了位于杭州西湖区的双桥单元地块，溢价率 36%。

最近则是在北京和杭州，三天内连下两城，砸了 71 亿高溢价拿地。

去年，招商蛇口销售规模 1960 亿，行业排名升至第四。

排在它前面的，是另外三家大央企——保利发展、中海地产、华润置地。

招商蛇口去年营收 1547 亿，下滑了 13%；到手净利润 10 亿，减少了 74%。

同期，保利发展的净利润 10 亿，中海地产的净利润 127 亿，华润置地的净利润 254 亿。

跟中海、华润相比，保利和招商蛇口的盈利能力，算是非常拉胯了。

它们坐着的是金山，手里端着的却是空碗。

一两千亿的营收体量，最后到手净利润只有十亿，几乎就是站在了盈亏平衡点上。

去年，招商蛇口对名下开发项目计提了 33 亿存货减值损失，严重拖累了上市公司盈利。

前几年，它拍下的高价地，土地成本过高，由于市场下行，房价下跌，出现亏损。

这些存量项目，仍然需要相当长的时间来消化，想要修复和改善盈利水平，就只能靠换仓——

短期内在核心城市大规模增补高毛利土地，对冲从前高价地带来的亏损。

本质上，就是面多了加水，水多了加面。

大象转身很困难，上千亿规模，不可能清零重来，只能在结构上作调整。

前些年拍的高价地血亏，这几年拿的高毛利项目小赚，平均下来就能亏得少点，账上也没那么难看了。

这就叫软着陆，把亏损分摊到更多项目上，就没那么痛了。

招商蛇口在全国划定了 10 个核心城市，去年，它把将近九成的拿地预算，砸在了这 10 个城市。

其中，上海、北京、杭州、深圳、成都五个城市，为招商蛇口贡献了六成以上的销售业绩。

去年，它在上海卖了 500 多亿，拿地金额 150 亿；在北京的销售额 193 亿，拿地金额 71 亿；

在杭州卖了 169 亿，拿地金额 24 亿；在深圳的销售额 150 多亿，拿地金额 77 亿；在成都的销售额过百亿，拿地金额 50 亿。

北京和杭州的业绩贡献很大，拿地预算相对偏低。

于是，今年在这两个核心城市，招商蛇口的拿地动作，明显变得更加激进了。

策略粗暴简单，但效果立竿见影，它只管大力，剩下交给奇迹。

楼市扛到现在，只剩下千亿国央企还在大手笔、高溢价抢地。

与其说是一种主动选择，其实更像是停不下来。

拿地机器的油门已经踩到底了，但愿挂着的不是倒挡。