作者：财精牛哥 来源：起点财经

01、御翠园：一个横跨四分之一个世纪的寓言

2026 年 6 月，北京朝阳区姚家园，一个名为 " 御翠园 " 的楼盘悄无声息地拿到了现房销售许可证。50 套联排别墅，建筑面积 345 至 400 平方米，拟售单价最高逼近每平方米 9.9 万元，一套总价稳稳站在 3000 万元级别。

2001 年，李嘉诚旗下的和记黄埔以约 7 亿元拿下这块地，总面积约 40 万平方米。当年折算楼面价，每平方米只有 1750 元。二十多年前的北京四环边上，这个价格和白送没太大区别。

拿地第四年，一期 " 逸翠园 " 率先开盘，760 套商品房，成交均价 9230 元一平方米——已经是楼面价的 5.27 倍。而后，故事进入了漫长的静默期。二期 " 御翠园 " 这个名称，一直被市场念叨了将近二十年，直到 2024 年 7 月才正式取得预售证，姗姗开盘。

从拿地到推盘，整整 25 年。

25 年什么概念？这中间房地产行业从黄金时代一路走到深度调整，李嘉诚本人从长和系主席的位置上退休，北京房价翻了几十倍，而御翠园的土地使用年限已经蒸发了超过三分之一。当年种下的 " 囤地逻辑 "，终于等到了收获的时刻。

只不过，这一次，收获比预想的要难得多。

02、三笔账：为什么北京人不给这个面子

御翠园不是没有努力卖过。2024 年 7 月首度开盘时，召开声势浩大的动员大会，各区域销售精英立下军令状，场面不可谓不隆重。然而去化率连两成都不到。

2025 年 " 五一 " 期间，开发商坐不住了，推出一批特价房，最低单价仅约 7 万元，相较备案价近乎打了七折。消息一出，此前高价入手的业主集体炸锅。资产一夜之间缩水上千万，搁谁都咽不下这口气。维权队伍迅速拉起，售楼处被围得水泄不通。

开发商慌了，紧急出台安抚政策：向老业主每人补偿 " 装修礼包 "，140 平方米户型给 84 万元，185 平方米户型给 110 万元，并信誓旦旦地承诺 " 没有任何附加条件 "。业主们勉强接受了。

然而不过数月，装修礼包和特价房活动全部取消，给出的理由含糊其辞。业主们怒而拒绝收房。最终，所谓 " 七折销售 " 实际上没有产生任何真实成交。同意退房的拿到了双倍定金，而那些不愿退房、希望以优惠价完成网签的业主，被晾在半空中进退不得。

这种出尔反尔的做派，将开发商的信誉一拉到底。

但说句公道话，即便没有这连番闹剧，御翠园的产品力也不足以让挑剔的北京购房者掏钱。有实力的买家心里算着三笔账，一笔比一笔扎心。

第一笔账是产权。住宅用地年限 70 年，自 2001 年拿地算起，到购房者真正拿到房本，70 年已经跑掉了 25 年。花 3000 万元买一套房子，到手只剩四十多年的使用权。这不是一个小数目，也不是一个小心理门槛。

第二笔账是户型。御翠园的产品方案沿用的是二十多年前的设计，进深长、面宽窄，客厅采光条件差，高层户型甚至存在阳台飘窗面积虚标的问题——窗台做得过大、窗户却开得很小，和当下市场流行的 " 全景落地窗、超高得房率 " 产品相比，根本不在同一个时代。

第三笔账是装修。3000 万的房子，交付标准竟然是毛坯。有业主测算过，以这套户型老旧的设计，拆改量巨大，一套房从头到尾装下来，没有 800 万元根本打不住。而当前北京高端新房市场早已普及精装交付乃至 " 高标精装 " 模式，御翠园这一手毛坯交付，放在今天看简直不可思议。

地段确实是好地段——朝阳区姚家园，毗邻国贸、燕莎商圈，紧邻朝阳公园和城市绿肺。但三大硬伤面前，再好的区位也难挽颓势。正如一位北京中介从业者的评价：" 如果能接受这个户型，这个价格可以 ' 闭眼入 '" ——话里的潜台词是，价格本身就是对产品缺陷的补偿，而且是勉强补偿。

03、" 囤地捂盘 "：一部套利史

御翠园不是孤例。它不过是李嘉诚在内地长达三十年 " 囤地捂盘 " 模式下，最新也最尴尬的一个注脚。

李嘉诚的商业地产方法论其实极其简明：在核心城市的核心地段，以极低成本拿下大片土地；然后以最慢的节奏分期开发，坐等城市化进程推高地价房价；待土地红利充分释放后，要么一次性打包卖给接盘方，要么缓慢推盘高位套现。这套打法的核心贡献是什么？说实话，除了最低限度的开发投入，剩下的就是等待。

成都的南城都汇是这套模式最著名的样本。

2004 年，李嘉诚以 21 亿元在成都高新区拿下这块地，楼面地价仅 1030 元一平方米。拿地后整整 16 年，直到 2020 年，项目才开发了 8 期中的 6 期。当年高新区不断催促加速建设，李嘉诚方面则以捂盘应对。最终在 2020 年，也就是中国房地产的巅峰时刻，长实集团将剩下的第七、八期股权卖给其他公司，仅此一笔交易就赚了 38 亿港元。而接手方的后续故事堪称惨烈——欠税超过 20 亿元，上演抢公章闹剧，到 2025 年仍有约 5000 套房屋待售。风光全让李嘉诚拿走了，一地鸡毛留给了接盘侠。

同样的故事还发生在东莞厚街。广州增城的逸翠庄园，还有上海的世纪汇广场、南京的国际金融中心大厦、广州西城都荟广场……一系列核心城市的黄金地块，在李嘉诚手中都经历了漫长的 " 培育期 "，最终以远高于成本价的数字出手。

04、当旧模式撞上新大陆

御翠园的滞销，本质上是 " 囤地捂盘 " 这一商业模式遭遇了全面反噬。李嘉诚过去三十年赖以成功的那套逻辑，每一环都在松动。

首先是政策环境的根本变化。过去，港资房企凭借 " 外资 " 身份和地方政府招商引资的需求，在开发期限上享有极大的宽限空间。但近年来，从成都对南城都汇的 " 拉黑 " 处理——禁止其参与土地竞拍和融资，到东莞对海逸豪庭征收闲置费，再到自然资源部对闲置土地的专项整治，政策工具箱里的限制手段越来越丰富，" 囤地 " 的制度红利正在被系统性关闭。

其次是市场逻辑的深刻转型。中国楼市早已告别 " 买到即赚到 " 的普涨时代，进入了精细化的产品竞争阶段。购房者对户型设计、精装标准、得房率、社区配套的要求严苛到了前所未有的程度。御翠园那种二十多年前的设计方案、毛坯交付、产权缩水的产品，在市场繁荣期或许还能靠地段优势消化，但在今天的买方市场中，每一个缺陷都会被无限放大。

更重要的是，这一代购房者的认知已经完全不同。他们不是没有钱，而是钱花得更聪明。他们会在贝壳上比较周边二手房的挂牌价（逸翠园约 7.5 万元一平方米，御翠尚府约 7.9 万元），会去比较融创一号院 13.7 万元一平方米的精装品质，会测算一套毛坯房的装修预算到底要多少。比价、比产品、比产权年限，三张表横在面前，结论自然水落石出。正如那篇文章的标题所说—— " 李嘉诚套现失败，北京人不走面 "。

第三个反噬来自信用层面。御翠园在特价房销售中的反复无常——先承诺装修礼包，后又取消；先打折，后又叫停——彻底透支了开发商在购房者心中的信誉。在高端住宅市场，信任是成交的基础。一旦信任崩塌，再好的地段也卖不动。那些被晾在半空中的老业主，每一个都是行走的负面广告。

05、汕大致辞与商业现实的裂隙

就在御翠园重新取证推盘的前几天，2026 年 6 月 26 日，汕头大学 2026 届毕业典礼上，97 岁的李嘉诚通过视频向全体毕业生发表了致辞。

他说：" 建立自我，追求无我。这不仅仅是一句口号，而是一种生命态度。建立自我，是认识自己、发现自己、确立人生的方向与原则；追求无我，是超越狭隘的自我中心，关爱他人，服务社会。"

他还说：" 在充满不确定性和变化的时代，要始终保持谦虚、谦逊、谦卑，保持不断学习的开放心态。面对复杂的世界，要具备更广阔的视野和责任感，用实际行动证明自己的价值。"

" 建立自我，追求无我。" 这句话李嘉诚讲了多年，也确实是其人生哲学的核心表达。从塑胶花厂起家的穷小子，到华人首富，再到全球基础设施帝国的主导者，" 建立自我 " 的篇章，他写得无可挑剔。

但 " 追求无我 " 呢？

当御翠园的业主们被一纸口头承诺玩弄于股掌之间时，" 超越狭隘的自我中心 " 似乎变成了一个遥远的注脚。当成都南城都汇的接盘方深陷债务泥潭、数千购房者苦等房源时，" 关爱他人，服务社会 " 听起来多少有些刺耳。一笔大额捐赠，不能成为将产权缩水的房子卖给消费者的道德通行证。

" 囤地捂盘 " 这套模式的骨子里，是把所有的时间红利、土地红利、政策红利全部吃到自己的碗里，而将产品老化的成本、产权缩水的代价、市场泡沫的风险全部转嫁给购房者和地方社会。这本身就是一个 " 狭隘的自我中心 " 的极致体现。

06、" 不赚最后一个铜板 " 还是 " 所有铜板 "？

李嘉诚有一句名言广为流传：" 不赚最后一个铜板。"

这句话的精妙之处在于，它既表达了谨慎克制的投资哲学，又给自己留下了充分的腾挪空间——我不是跑路，我只是不贪心。但这种自我叙事正在面临一个新的拷问：当你在 2001 年拿下楼面价 1750 元的土地、捂了 25 年之后以 10 万元一平方米的价格推盘时，这究竟是 " 不赚最后一个铜板 "，还是 " 第一个铜板到最后一个铜板，一个都不想落下 "？

成都南城都汇的案例尤其说明问题。从 2004 年楼面价 1030 元入市，到 2020 年住宅均价 2.4 万元出手—— 16 年间地价翻了超过 20 倍，全部落袋为安。而当接盘方在几年后暴雷、购房者深陷烂尾泥潭时，李嘉诚早已置身事外。这种 " 吃掉所有铜板 " 的节奏，和他自己鼓吹的 " 不赚最后一个铜板 "，是两回事。

2026 年，李嘉诚家族的全球资产版图正在经历剧烈的重塑。英国电网卖了，英国电讯卖了，英国铁路也卖了。从欧洲套现的数千亿港元资金，正以前所未有的速度向东南亚、加拿大、中东和前沿科技领域转移。通过维港投资（Horizons Ventures），李嘉诚个人资金在 AI 大模型、芯片散热、量子计算、抗衰老生物医药等赛道上持续押注重仓。

这是一场典型的 " 李嘉诚式 " 战略迁移：从旧资产中抽身，向新大陆进军。但御翠园给世人的一课是：有些旧资产，不是你想走就能走得了的。

07、迟暮超人的历史注脚

2026 年的李嘉诚，已经 97 岁了。

对于一个即将跨越百年的老人来说，他的商业成就无需再有更多证明。从香港塑胶花厂到全球基础设施帝国，从长江实业到维港投资，这条路走了七十多年，比绝大多数企业的寿命都长。

但御翠园这个故事最残酷的地方在于：它以一种近乎寓言的方式，宣告了 " 超人模式 " 的终结。那个曾经代表 " 远见 "、" 精准 " 和 " 无往不利 " 的李嘉诚，如今在北京的最后一块土地上，遇到了市场冷遇、业主反噬、产品过时、信用破产的多重围困。

囤地 25 年换来的不是辉煌的终章，而是一个左右为难的局面。降价卖了亏面子，不降价卖不动；打折激怒老业主，不打折吸引不了新客户。进退维谷之际，" 超人 " 迟暮的意味呼之欲出。

当然，账面上李嘉诚从未输过。御翠园哪怕打七折甩卖，绝对利润仍然惊人，但这场游戏的意义早已超出了盈亏本身。

2026 年 6 月，李嘉诚在汕头大学的讲台上，祝愿毕业生 " 勇敢前行，在属于自己的时代里绽放自己 "。而他自己一手缔造的那个 " 囤地即赢 " 的时代，已经在他另一个舞台——御翠园的售楼处里，安静而决绝地落幕了。

这是市场给出的答案。比任何致辞都更有说服力。