商业不动产正在成为中国公募 REITs 市场新的扩容方向。

6 月 30 日，华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称 " 华夏保利商业 REIT"）获批将于 2026 年 7 月 15 日起正式发售。采取战略配售、网下发售和公众发售相结合的方式，认购价格 3.593 元 / 份，发售份额总额为 50,000 万份（利息不折算基金份额）。

6 月 22 日，华夏保利商业 REIT 获得中国证监会注册批复及上海证券交易所无异议函，成为国内首单获批的央企商业不动产 REITs。

华夏保利商业 REIT 是继产业园区、收费公路、仓储物流、保障性租赁住房以及消费基础设施之后，公募 REITs 市场迎来的又一类重要底层资产。

不同于此前以基础设施运营收益为主的产品，商业不动产 REITs 更加依赖资产运营能力，其收益不仅取决于物业本身，更依赖持续招商、租户维护、品牌更新和消费场景运营所形成的经营性现金流。

华夏保利商业 REIT 底层资产包括广州保利中心写字楼和佛山保利水城购物中心，两处资产均位于粤港澳大湾区核心区域，拟募集规模约 17.97 亿元，基金存续期 32 年。

作为保利发展首个商业 REITs 项目，其落地意味着保利发展在存量资产证券化领域迈出关键一步，也为房地产行业探索 " 开发—运营—退出—再投资 " 的资本循环提供了新的样本。

过去二十多年，中国房地产行业主要依赖增量开发模式驱动增长。随着市场进入存量时代，大量购物中心、写字楼、酒店、公寓等持有型资产逐渐形成规模，但这类资产需要长期的资本投入与耐心的运营培育。

如何盘活存量资产、提升资本周转效率，成为行业共同面对的课题。

REITs 为这一问题提供了新的解决方案。通过将成熟运营资产证券化，企业可以回收沉淀资金，并将其投入新的开发建设和资产运营，实现资本循环。对于正加速向轻资产模式转型的房企而言，商业 REITs 不仅是一种融资工具，更是经营模式与资本运作模式的重构。

作为首单央企商业 REITs，华夏保利商业 REIT 能否成为商业地产资产证券化的新样本，已成为市场观察房地产行业转型的一个重要窗口。

 双核资产

对于公募 REITs 而言，底层资产质量始终是决定产品长期表现的核心因素，商业不动产尤其如此。区位条件、产业基础、人口结构以及运营成熟度，共同决定资产能否持续产生稳定现金流。

华夏保利商业 REIT 选择的两项底层资产——广州保利中心和佛山保利水城，分别对应商务办公和零售消费两种业态，形成 " 写字楼 + 购物中心 " 的组合配置。

广州保利中心位于广州天河区珠江新城核心商务区。作为华南地区最成熟的中央商务区之一，珠江新城聚集了大量金融机构、总部企业以及专业服务机构，是广州商务活动最活跃的区域之一。

在核心区域土地供应日趋有限的背景下，成熟甲级写字楼长期保持稀缺。广州保利中心总建筑面积约 7.94 万平方米，以办公物业为主，并配套部分商业空间。项目周边汇聚广州国际金融中心、花城汇等成熟商务配套，交通网络完善，商务氛围成熟。

近年来，广州写字楼市场整体面临新增供应放量带来的竞争压力，但核心商务区项目依然保持较强韧性。

公开资料显示，2025 年广州保利中心续约率达到 75%，优质租户占比保持较高水平。对于 REITs 产品而言，较高续约率意味着租赁关系稳定，也意味着未来现金流具有较强可预测性。

与广州保利中心形成互补的是佛山保利水城购物中心。

佛山保利水城位于佛山南海千灯湖片区。随着广佛同城化持续推进，千灯湖已经成为佛山现代服务业和金融产业的重要聚集区。项目总建筑面积约 15.3 万平方米，是区域内较早投入运营的大型商业综合体之一。

依托千灯湖景观资源以及周边成熟社区，佛山保利水城形成了稳定的客群基础。截至 2025 年末，项目出租率达到 92.74%。

近年来，该项目持续推进品牌更新和场景升级，引入区域首店、特色餐饮及体验式消费业态，逐步形成覆盖零售、餐饮、娱乐、家庭消费等多元业态的商业生态。

相比写字楼主要依赖长期租约和企业客户，购物中心更依赖客流和消费活跃度。客流规模、品牌结构、营销活动以及消费体验，都会直接影响商户经营表现，并最终传导至项目租金收入。

从资产组合角度看，两项资产具备一定互补性。广州保利中心提供相对稳定的办公租赁收入，佛山保利水城则更多分享区域消费增长带来的收益。两种不同业态的现金流来源，在一定程度上能够降低单一物业类型波动带来的影响。

对于商业 REITs 而言，这种跨业态配置正成为重要趋势。投资价值不仅来自物业本身，更来自区域经济增长、消费升级以及资产持续运营能力带来的长期现金流。

从这个意义上看，华夏保利商业 REIT 连接的不只是两处成熟物业，更是粤港澳大湾区商务活动与消费市场两类核心需求。两项资产能否持续保持较高出租率与经营活力，将直接决定这只产品未来的市场表现。

  运营能力

对于商业不动产而言，区位决定资产价值的基础，运营能力则决定资产价值能否持续兑现。

与收费公路、仓储物流等基础设施不同，写字楼和购物中心属于典型的重运营资产。其收益并非天然形成，而是依赖持续招商、租户维护、业态调整以及资产升级。

对于商业 REITs 而言，投资者获得回报的核心来源是底层资产产生的经营性现金流，因此运营能力成为决定产品长期表现的重要因素。

根据披露信息，华夏保利商业 REIT 采用 " 统筹管理 + 专业运营 " 模式，由保利发展担任运营管理统筹机构，广州保利商业物业管理有限公司负责广州保利中心运营，广东和汇商业运营管理有限公司（以下简称 " 和汇商管 "）负责佛山保利水城运营。

这一安排反映出商业地产行业进入存量时代后的变化。过去，房企普遍采用开发、建设、招商、运营一体化模式；如今，商业运营逐渐成为独立业务板块，专业化和精细化程度不断提高。

广州保利中心的运营重点在于维持优质企业客户的稳定性。

近年来，国内办公楼市场竞争加剧，新增供应持续增加，租户选择空间扩大。对于运营方而言，仅依靠硬件条件已难以形成竞争优势，企业服务能力逐渐成为影响出租率和续约率的重要因素。

公开资料显示，保利商办业务累计签约面积超过 2000 万平方米，在管写字楼约 100 栋，服务企业超过 2000 家。广州保利中心长期保持较高续约率，部分租户在项目内办公时间超过十年。对于 REITs 产品而言，稳定的租户结构意味着更可预期的现金流。

相比写字楼，购物中心运营面临更大的市场波动。购物中心不仅需要管理租户，还需要持续吸引消费者，客流规模、品牌组合、营销活动以及消费体验，都会影响商户经营情况，并最终影响项目租金收入。

佛山保利水城运营方和汇商管长期专注购物中心管理，目前管理购物中心 37 个，管理规模约 210 万平方米。该项目依托上述运营能力，持续引入首店资源、打造滨水商业空间，并强化家庭消费和社交消费场景建设，以提升客流和消费活跃度。

当前购物中心正从传统 " 收租模式 " 向 " 运营模式 " 转变。越来越多项目采用固定租金与销售额提成相结合的方式，项目收益与商户经营表现联系更加紧密，也对运营团队提出更高要求。

对于商业 REITs 而言，底层资产可以复制，但成熟的运营体系难以在短时间内形成。随着商业不动产逐步进入公募 REITs 市场，运营能力正在成为影响产品价值和投资者回报的重要变量。

资本闭环

华夏保利商业 REIT 受到市场关注，不仅因为其底层资产位于粤港澳大湾区核心区域，更因为它是国内首单获批的央企商业 REITs。

如果放在房地产行业转型的大背景下观察，这只产品的意义已经超出项目本身。

过去二十多年，房地产行业主要依赖增量开发驱动增长。企业通过拿地、开发、销售实现资金回笼，再投入下一轮开发，形成高周转模式。随着市场进入存量时代，这一路径逐渐难以为继，商业地产、产业园区、长租公寓等持有型资产的重要性开始提升。

与住宅项目不同，购物中心、写字楼等商业物业能够持续产生租金收入，却普遍面临资金沉淀问题。项目建设和培育周期长，大量资本长期停留在资产端，影响企业资金周转效率。

通过将成熟运营资产证券化，企业可以回收沉淀资金，并将资金重新投入新的开发建设和资产运营，形成 " 开发—运营—退出—再投资 " 的资本循环。对于房地产行业而言，这不仅是一种融资创新，更意味着经营逻辑的转变。

自 2021 年公募 REITs 试点启动以来，底层资产范围不断扩容。从产业园区、收费公路、仓储物流，到保障性租赁住房和消费基础设施，公募 REITs 已经逐渐成为连接实体资产与资本市场的重要平台。华夏保利商业 REIT 的获批，则意味着商业不动产正式进入这一体系。

对于保利发展而言，这也是推进轻资产转型的重要一步。

近年来，房地产行业从规模扩张转向运营竞争，越来越多房企开始强化商业运营和资产管理能力。相比住宅开发业务，商业地产更符合 REITs 对稳定现金流资产的要求，也更容易形成长期资本运作平台。

公开资料显示，保利发展目前持有并运营购物中心、写字楼、酒店、公寓等多种物业，在营项目超过 200 个，拥有较大规模的商业资产储备。这意味着本次发行的广州保利中心和佛山保利水城并非孤立项目，而是保利商业资产体系的一部分。

这也为未来扩募提供了想象空间。

从国际成熟市场经验来看，扩募能力往往决定 REITs 产品的成长性。美国、新加坡、日本等市场的大型 REITs 普遍通过持续注入优质资产扩大规模，实现资产组合优化和收益增长。近年来，国内监管层也在推动公募 REITs 从单次发行向持续扩募发展。

不过，无论是首发还是扩募，决定 REITs 长期表现的仍然是资产质量和经营能力。商业地产具有明显周期性，租赁市场变化、消费环境波动以及运营能力差异，都会影响项目收益表现。央企背景能够提供资源和治理优势，但并不能替代资产本身的经营能力。

从更长周期看，华夏保利商业 REIT 的获批折射出商业地产行业正在发生的变化。过去，行业竞争主要围绕土地获取和开发能力展开；如今，则越来越依赖运营能力、资产管理能力和资本运作能力。商业地产企业也在从开发商向运营商和资产管理人转变。

随着更多成熟商业资产进入资本市场，商业地产有望形成 " 开发建设—运营培育—证券化退出—再投资扩张 " 的完整闭环。对于房地产行业而言，这不仅是一条盘活存量资产的新路径，也意味着行业正在从依赖增量开发，转向依靠运营创造价值的新阶段。

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