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一切毫无征兆。

6 月 29 日，中建壹品北京西红门 6038 地块，突然通告了最新版的总平面图。

请注意，这和常规的报规方案反馈意见通告不同。

它没有针对性的问答内容，只有一段文字和一张图纸。

这段文字是：

" 按照相关法律法规要求，现将大兴区西红门镇 DX04-0102-6038 地块二类居住用地项目设计方案总平面图予以公布，公布期限自即日起至全部建设项目建成后通过规划核验之日止。"

稍微熟悉北京报规流程的人，对这段文字并不陌生，它常出现在反馈意见通告的最后一段。

但，它单独出现在总平图通告里，是很罕见的。

在花姐记忆里，唯一出现过类似情况的，只有海淀保利嘉华天珺西区，时间为 2025 年 10 月 29 日。

那是一个正儿八经地调规楼盘，将楼栋朝向从东南向变成正南正北。

而中建壹品 6038 地块的新图纸，整体格局未变，只做了局部优化。

三个优化的关键点

为什么中建壹品要优化 6038 图纸呢？这一定是有原因的。

花姐拎出三点变化来讲：

1、住宅楼全部长高了

它规划的 12栋住宅楼，全部把建筑高度调高了。

A、6，从 34.15 米变成了 34.45 米，调高 0.3 米；B、其余 10 栋楼，较调规前都长高了 1 米。

花姐判断，这些所谓的调高，大概是楼顶的装饰架构或女儿墙调高，让外立面显得更气派。因为，新图纸的屋檐似乎加宽了。

但，它的层高未变。

2、面积做了腾挪

11，从 11 层减至 9 层，减少了 4 套住宅，销售套数从 648套减为 644 套。

但整个项目的地上计容建面依然是 63463.55 平米，这些减少的面积去哪儿了？

秘密在于，它把开闭站从地上调到了地上，共计一层，大约 300平米。这就是住宅减少的那部分面积。

开闭站的位置，设在西南角 12，与公厕配套楼紧挨着。这里，原本的规划是电动自行车位，有 162 辆。

根据北京市 25 号文，落实防涝风险评估及防控措施，经相关部门审查同意后，可在地下一层设置。

花姐不太清楚，很多房企对开闭站设在地下，求之不得。为何中建壹品还要特意将它从地下调至地上：一是占了计容住宅建面，二是对开闭站楼栋住户有所有影响。

3、修改地铁出入口

在原规划中，在 1，有一条地铁出入口——规划 19 号线南延西红门站，与东面的 6039 地块下沉广场连接。

新版图纸里，这条地铁出入口不见了，但地下空间依然有一条通道和下沉广场相连。

花姐判断，1，应有商业设置。

地铁出入口，则改到 6038项目东面人行主入口的北面。

除此之外，还有一些地上非机动车位置、化粪池等做了调整，等等。

刻意放慢了脚步

中建壹品 6038项目优化，没有走重新报规流程，概因图纸改动不大。

前一阵子，通州的北投和璟调规了，把地下 100 平米物管用房移到了地上，涉及 13 栋住宅楼户型调整，导致整个方案重新公示，仅公示期就达到 15 天。

与北投和璟相比，中建壹品 6038 项目幸运了许多。

但，即便如此，中建壹品在 6038项目上，花费的时间比较长，至今没有公布案名，更没有公布图纸，一切秘而不宣。

来看一下这块地的开发历程：

2025 年 11 月 4 日拿地；2026 年 1 月 28 日首版公布；2026 年 4 月 17 日公示反馈意见；2026 年 4 月 30 日和 6 月 2 日，分别领取规划证；2026 年 6 月 17 日，领取施工证。

一路走下来，一共耗费了 226天。

这有点不像中建壹品的风格。

花姐猜测，它可能是为隔壁的兄弟楼盘元启让道，主力户型为 82-168 平米。金茂东坝新项目也是类似，只等金茂满矅网签，超过八成的那一刻。

反观 6038 项目，花姐推测其户型为：84平米、93 平米、100 平米和 130 平米。

这兄弟俩，最起码在 100 平米以下产品，是有竞争的。

元启于 2024 年 8 月开盘，中间调过规，供应 1052 套，截至网签 639套，成交均价 5.18 万元 / 平米，成交金额 34.17 亿元，地价覆盖率 70%。

为自己的兄弟护盘，无可厚非。

当然了，6038 速度慢一点，或许也是受地铁连通的影响，设计和协调，很耗费时间。在北京楼市，与地铁站相连的楼盘，十分稀缺，堪称神盘。

另一个例子，就是中建智地太阳宫项目，紧邻地铁 17 号线和太阳宫交叉口，2025 年 9 月 30 日拿地，2026 年 6 月 8 日才领取规划证。

6037地块，还要等多久？

中建壹品 6038 项目的步子慢下来了，它隔壁的 6037地块，也随着慢了下来。

花姐查了下，6037 地块最早出现在大家的视野里，是 2025 年第八轮供地清单，时间在 2025 年 10 月 16 日。

当时，距离 6038 地块拍卖，仅有 18 天。

对 6037 地块的上架，北京地产圈内颇有微词，认为离 6038地块拍卖的时间，太近了。

现在回过头来看，8 个半月过去了，6037 地块依然躺在供地清单里。

花姐认为，关键原因只有一个，6038项目尚未领取预售证，没有开盘。

6037 地块的素质也非常不错，占地 2.44 公顷，规划建面 5.62 万平米，离地块口不远不近，闹中取静。

自它诞生起，市场一直传闻，拿地者是中建玖合。

不过，最近又传出消息，说中建玖合放弃了 6037地块。

真真假假，实在难辨。

西红门板块是刚改的乐园，诞生了御璟星城、橡树湾、中建玖合府，每个盘都大赚了一笔。

现在的卖房主力，除了元启，还有兴创置地旗下的万象茗筑。

万象茗筑于今年 5 月开盘，供应 555 套，至今网签 25 套，成交均价 4.92 万元 / 平米。

说句实话，在西红门板块，如果 6037 地块入市，将会出现四盘交战的场景，真是一片红海。

这从侧面说明一点，6037地块延缓入市的关键因素，或许还是市场的问题。

随着 6038 地块图纸优化，中建壹品的开发进度加快，下一步，是领取预售许可证。它正式入市的时间，也就不远了。

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