文 / 乐居财经 严明会

物企 IPO 的 " 深度冰封期 " 里，金地物业偏偏传出了上市的风声。

近期市场消息称，金地物业拟收购深圳世外桃源物业 51% 股权，并同步推进全国范围的收并购，目标直指 IPO。

消息一出，业内议论纷纷：这家在物业资本盛宴中始终缺席的头部玩家，终于坐不住了？

一个超级大盘，一场 " 带资入场 "

这轮 IPO 传闻的源头，绕不开一个名字——桃源居。

深圳宝安西乡街道，占地约 116 万平方米、总建面约 186 万平方米的桃源居，是深圳名副其实的 " 第一大盘 "。

16 个独立居住片区、117 栋住宅楼、常住人口超 5 万人，社区内还配套了 18 万平方米商业、8 条市政干道、2 个市民广场、15 万平方米生态绿地。

用 " 城中之城 " 来形容桃源居社区也毫不为过。

这样一个庞然大物，对任何物业公司来说都是块难啃的骨头。

过去三十年，桃源居一直由开发商旗下的世外桃源物业提供服务。

但小区建成已久，公共设施老化，电梯故障、管网渗漏等问题频频出现。

更棘手的是，物业费自 2010 年以来从未涨过——无电梯房每月 1.2 元 / 平米，带电梯住宅 2.2 到 3.2 元 / 平米。

人工成本年年涨，物业费纹丝不动，世外桃源物业在这个项目上长期亏损。

开发商原本打算彻底退出，将物业服务整体转让。

2025 年底，世外桃源物业与金地物业达成合作意向。但业主并不买账，成立第四届业委会启动公开选聘，明确抵制金地入场。

金地没有退缩。今年 5 月，合作推进到签约阶段。金地承诺不提价、提升服务品质，还额外拿出 1500 万元用于小区改造。

" 带资入场 " 在物业行业不算新鲜事，但 1500 万的数目确实不小。

地产主业巨亏，物业板块成了 " 独苗 "

金地物业要上市的传闻，年年都有。

2022 年 4 月，金地集团曾在业绩说明会上回应：" 目前金地智慧服务还没有明确的上市时间表，未来会选择符合投资者利益的合适时机。"

但这一次，传闻来得更具体：收购 51% 股权、推进全国收并购、冲击 IPO，三个信息点指向同一个方向。

金地确实有分拆物业上市的理由。

金地集团已连续两年巨亏：2025 年全年营收 358.58 亿元，同比下滑 52.41%；归母净利润亏损 132.81 亿元，较 2024 年亏损扩大一倍以上。

分板块看，房地产开发业务收入 238.90 亿元，同比下降 60.20%；物业出租及其他业务收入 36.08 亿元，同比下降 15.69%。

2026 年一季度，签约面积和金额同比分别下降 57% 和 59.5%。

在一片跌声中，物业板块是唯一的亮色。截至 2025 年末，金地智慧服务在管面积约 2.68 亿平方米，全年营收 80.60 亿元，同比增长 3.23%。

地产向下，物业向上。让后者走向资本市场，逻辑上确实说得通。

有分析人士指出，金地公开市场债务虽已清零，但现金流偏紧、短期债务覆盖能力不足仍是现实压力，不排除借物业上市打开局面。

掌舵人，是一位三十年的金地 " 老兵 "

带领物业板块逆势增长的，是一位在金地体系内扎根近三十年的 " 老兵 " ——蔡占宁。

1965 年 9 月出生、曲阜师范大学文学学士出身的蔡占宁，1996 年加入金地，他的职业生涯几乎贯穿了金地物业从起步到壮大的全过程。

从金地物业副总经理做起，先后担任金地集团企业发展部副总经理、金地北京地产公司行政人事总监、金地物业董事长、金地集团行政人事部总经理、金地集团助理总裁。

如今，蔡占宁的职务是金地集团副总裁、金地智慧服务集团公司 CEO。

从物业一线到集团副总裁，蔡占宁的履历足以说明：金地物业在金地集团内部，绝不是一个被边缘化的附属板块，而是由核心高管亲自坐镇的战略业务。

2025 年，蔡占宁的税前薪酬为 157 万元。

IPO 冰封期，金地能破局吗？

但眼下的市场环境，对物业 IPO 并不友好。

2025 年全年，仅有奥联服务、国信服务两家小型物企向港交所递表，且均尚未成功登陆。

物业板块 IPO，被业内戏称为 " 深度冰封期 "。

截至 2025 年底，上市物企市盈率均值约 13.9 倍，虽较 2024 年的 11.4 倍有所回升，但与行业高峰期相距甚远，市值 30 亿元以下的物企占比超过 78%。

行业逻辑也已彻底改变，从 " 跑马圈地 " 转向 " 精耕细作 "，规模扩张让位于有质量的增长。在这样的窗口期冲击 IPO，难度可想而知。

需要强调的是，截至目前，金地官方尚未对 IPO 传闻做出正式回应。

桃源居是否续聘世外桃源物业与金地物业联合体，要等到 7 月底业主大会投票才有结果。

收购 51% 股权是否属实、全国并购如何推进、上市计划是否真实存在，这一切尚未有官方盖棺定论。

但有一点是确定的：金地物业已连续多年稳居物业服务百强前列，年营收突破 80 亿元。无论上市与否，这家头部玩家的每一步，都值得关注。

在物企 IPO 的 " 冰封期 " 里，金地物业能否成为破冰者？答案或许不会太远。