疯抢 102 轮！

昨天（7.2），锦城花园一套法拍房，遭 10 人疯抢！

经过 3 个多小时、102 轮的激烈竞价，还引来近 1.5 万人围观，最终以 481 万成交，折合单价 57032 万 /㎡！

在法拍圈，属于妥妥的 " 顶流 " 热度。

喏，截图为证。

大家一起来感受一下，广州家长的惊人战斗力

10 人，疯抢 102 轮！

但房源硬伤拉满…

我们先看下房源情况。

这套房源，出自越秀的顶级学位盘——锦城花园。

因近珠江新城，外加对口东风东小学，巅峰期小区房价一度飙到 12 万 +/㎡，成为全国知名的学位房神话。

整个小区，分为 A、B 区和锦城南苑，共 22 栋。

内设三层豪华会所，有泳池、网球场等设施，并配套有幼儿园、小学、超市等，配套比较超前。

火归火，但房子的硬伤，也得拎清楚。

这套法拍房所属的 B3 栋，却是小区里硬伤集中的楼栋之一：

一是，楼龄老、容积高。

B 区是锦城花园二期，建于 1999 年起，楼龄超 26 年！

B1-B4 栋横向并排分布在小区北面，都是 3 梯 6 户 33 层高，算下来，一部电梯一部电梯要服务 66 户。

二是，24 小时环绕式噪音。

B3 栋，下有东风东路，上有内环高架。

作为广州东西向交通大动脉，东风东和内环路全天车流量大，货车、公交车通行频繁。

这套房源刚好正对干道方向，噪音和灰尘，几乎是 24 小时双杀！

| 图源阿里法拍

只有早晚高峰塞车的时候，才有一丢丢安静。

如果睡眠浅，隔音门窗 + 降噪耳塞才能防得住，作为前租户，广州有最吵小区排行的话，房产君必定怒投它上榜！

三是，户型老，84 方做两房。

这套房源，本身格局不错，方正实用。

但 84 方做两房，放在今天完全不够看，更别说还是西北向，堪称广州最拉的朝向之一。

四是，房屋占用，前业主承诺两个月内腾空，但法院不承诺清场交付。

| 图源阿里法拍

爆省 130+ 万

对口广州最顶的升学路径

但话又说回来。

房子硬伤那么多，这套法拍房，为啥还那么火呢？

这里说下两点原因。

原因一，价格能 cover 一切！

该房源的起拍价低至 4.3 万 /㎡，经百轮拉锯，成交价加价到总价 481 万、单价 5.7 万 /㎡。

啥水平呢？

对比 520 万的评估价，捡漏了近 40 万，相当于 92 折拿下。

对比 6 万 /㎡起步的成交价，一平最少便宜了 3000 多，放在同户型两房里更是笋到没边。

按近期同小区成交来看：

在 5 月底，同小区一套 87.64㎡的 2 室 1 厅中高层房源，成交总价冲到了 615 万，单价直接摸到 7 万 /㎡！

这套法拍房，比同户型二手便宜了超 1.3 万 /㎡！

总价硬生生省出 130 多万，相当于直接省出了朱村一套房，任谁看了不想掺两脚啊。

原因二，学位！学位！还是学位！

锦城花园对口的，是广州超级牛小——东风东小学，想必很多关注学位盘的家长都知道。

但有一点更细节的。

东风东路小学，实行  " 一校四址 "  格局：

1-3 年级锦城花园校区   →   4-6 年级转入总校本部

1-3 年级东风广场校区就→ 4-6 年级转入天伦校区

同样是东风东学位，锦城花园的升学动线，比东风校区升天伦校区的路径，家长认可度要更高。

还有小升初路径，也是广州夯中之夯。

东风东属于越秀区小升初第一派位组，组内几乎没有弱校，清一色都是省市一级老牌名校。

第一梯队顶流 - 广大附中、执行本部、铁一本部

老牌省一级强校 - 育才中学、七中、十六中、八一、省实越秀

上限最顶，下限有保障。

这一组生源，摇进" 顶级 + 优质 " 初中的概率超60%，相当于每 3 个人里，近 2 个能读不错的初中。

一手学位大战

省实书包价，打到 270 万起！

大家发现了没？

只要学位够顶、价格够香，北向临路、楼龄 27 年、3 梯 6 户，硬伤一箩筐，都有大把人抢。

关键是！

这种机会还可遇不可求，不仅靠抢、靠运气，还要面对腾退、产权、学位占用等不确定风险。

还有个趋势值得留意。

2026 年，广州名校集团化覆盖率已经相当惊人，华附、省实、广附、铁一，包括东风东都走出了老城区。

对越秀的学位房来说，这绝对是个大冲击。

过去追求东风东、华附等顶点牛小的家长，现在多了不少确定性更强、升学还更连贯的替代项。

比如，珠江春，引入九年制华附。

这是华附在黄埔区合作办学的唯一一所公办九年制学校，含金量和普通贴牌分校不在一个量级。

珠江春二期，马上要推出华附学位里最笋的户型。

最小户型仅约 85 平，总价 4 字头的刚改买家，或许也有机会上车了，万能的二娃也扒到绝密户型信息。

感兴趣的朋友，欢迎滴滴他

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更重要的是，二期还是新规，得房率保底约 100%。

总价 4 字头啊，你去哪找 5 号线沿线（2 站天河）+ 商业配套 + 九年制真华附 + 新规户型的新房？

比如，敏捷金湖壹号，引入九年制省实。

该盘一路之隔，是明年即将建成的九年制省实。

目前整个番禺，在售新盘中，只有金湖壹号被明确纳入其招生范围，小学、初中对口都是它！

一所省实，直接逆转了项目热度。

今年上半年，该盘卖到番禺一手金额、面积的前三，直追万博悦府、万博和臻等网红盘。

它最诱人的一点，就是把省实的书包价打下来。

保利天瑞，总价 800 万起步；琶洲南 TOD，单价站上 10 万 /㎡；万科傲璟、中海保利朗阅，门槛也要 4、500 万级。

金湖壹号，直接把门槛砍掉一半：

该盘最新加推的 9 栋小户型，260 万起买 87 房三房，就能对口省实九年制，对鸡娃家长诱惑力不小。

比如，万博悦府，东风东 + 广雅。

万博悦府的配套学位，堪称万博最卷。

21 班番禺实验幼儿园、72 班东风东小学、36 班广雅中学，在广州也是夯中之夯。

再划个重点：

这是东风东牛小，首次走出老越秀。

除了学位之外，还有万博核心地段 +24 万㎡万象商业 +3、7、18 号线3 地铁交汇等硬核配置加持。

不管一二手，万博悦府的价格支撑很强。

一手的 108/110 平四房 555 万起、123/125 平 650-720 万、130 平 700 万 -760 万，140 平 750 万 -850 万……

至于二手，也站稳了 5 万 + 这条线。

这两天，该盘成交了一套 8 栋的 04 单元，140 平的南北对流户型，总价 782 万，单价 5.58 万 / 平。

除了上述三盘外，广州也有不少一手盘的教育配套，都卷出了新高。

中交黄埔未来城，有九年制湖师大附中，总价 253 万起；

中建海丝城 + 中建岭南序，有 12 年制华中师大黄埔实验学校，全国百强中学 TOP1，总价 240 万起；

中建白云之星，有 9 年制华中师范大学白云学校，总价 470 万起；

还有中海大境，二娃也收到风声，要引入广州 TOP 级的牛校！！

具体是哪家，目前还在保密阶段，但能配得上 "TOP 级 " 这三个字的，来来回回也就那几所，一旦官宣，又是一个王炸。

最后说一句——

广州的教育格局，正在被卷到飞起的开发商，彻底改写。

别说华附、省实、东风东、广雅等老牌强校了，连华师大、湖师大附中等全国强校都来了。

对家长来说是好事。

选择多了，门槛低了，不用再死磕一套 27 年楼龄的北向老房。

但选择多也意味着信息杂。

啥时候开学？哪个是真名校？哪个是贴牌？能不能插班？师资情况如何？有没有内部折扣？这些内幕消息，人脉牛逼的二娃，都能给你打听得明明白白。

对学位房感兴趣的朋友，不妨滴滴二娃

wsfew2026。

对于粉丝，他知无不言！