来源：猎云精选；文 / 孙媛

京东，又在香港买买买了。

这一回，是耗资 7.5 亿港元，拿下了一家香港物业公司。

就在刚刚，香港地产商远东发展发布公告称，出售捷彩有限公司全部已发行股份，初步购买价为 7.5 亿港元，而买方之最终实益拥有人就是京东集团。

根据公告，该物业一直将其客房转换为用作学生宿舍之单位，预期全面转换即将于 2026 年下半年完成。

交易完成时，双方将同步订立管理协议，远东发展的另一间接全资附属公司将担任管理人，继续负责该学生宿舍物业的运营与管理，期限为三年，而期间每年京东有权获得保证收入。

值得一提的是，这笔交易对于京东和远东发展均意义非凡。

自 2023 年起，远东发展就一直透过其本身的管理及营运团队，将该物业部分用作学生宿舍进行管理及营运，发挥其在酒店及住宿管理方面的营运专长，同时促进其参与学生宿舍市场。

也就是说，通过这笔收购，京东不仅直接获得了一张可直接进入香港学生宿舍市场的通行证，还可以拥有为期三年的过渡期，以 " 托管 " 方式间接获得一定投资收益。

而对于远东发展而言，7.5 亿港元的卖价更是收获颇丰。

该物业于 2026 年 3 月底经审核账面净值为 2.659 亿港元，意味着京东溢价超 4.8 亿港元购入，溢价幅度高达 186%。

据远东发展预估，交易完成后可录得约 4.23 亿港元出售收益，同时可偿还约 6.3 亿港元银行借贷，甚至还能剩余约 1.06 亿港元补充为营运资金。

溢价 4.8 亿 " 接盘 "，京东 " 打入 " 香港学生宿舍

那么，京东为何愿意溢价收购捷彩有限公司呢？

如果单从业绩来看，该物业显然撑不起 7.5 亿港元的价值。

根据公告披露，截至 2025 年 3 月 31 日止年度、截至 2026 年 3 月 31 日止年度，该物业收入分别为 2538.2 万港元、3653.2 万港元，除税前亏损分别为 3478.1 万港元、2227.9 万港元，除税后亏损分别为 2986.3 万港元、1911.2 万港元。

虽然收入增长，亏损收窄，但依然还算是一份仍需 " 投入 " 的资产。

就连卖方远东发展都在公告中坦言，卖出该物业的动作符合改善集团财务状况之去杠杆化策略，以及透过变现非核心资产，以进行资本出售及循环投资之策略。

远东发展 2026 财年（截至 2026 年 3 月底）业绩显示，公司收入同比下降 31.0% 至约 66 亿港元；年内通过出售非核心资产等方式锁定约 25 亿港元交易价值。截至 2026 年 3 月底，集团银行贷款、票据及债券总额降至约 235 亿港元，净债务约 198 亿港元，调整后净负债率为 63.0%。

但是，从捷彩有限公司出身及所处的市场来说，刘强东的溢价 " 接盘 " 又是一笔合理的买卖。

首先，捷彩有限公司是远东发展旗下全资附属企业，可谓出身豪门。

远东发展总部设于香港，以物业开发为核心，是 1972 年成立的港股上市跨国综合企业，主要业务为物业发展、物业投资、酒店业务及管理、停车场营运及设施管理、博彩及相关业务以及证券与金融产品投资。

集团业务遍布中国内地、香港、英国、澳大利亚、新加坡等 10 个国家和地区，拥有近万名酒店客房及四千余名专业员工，在全球住宿运营、海外地产开发领域具备深厚积淀与丰富经验。

其中，捷彩有限公司核心资产是香港多幅核心地块物业，主营业务为酒店发展、所有权及管理。目前，香港学生公寓市场供需缺口持续扩大，在供需错配下，存量酒店、整幢住宅改造为学生宿舍，成为资本进入香港长租住宿市场的重要路径。

故而，这一次的交易价格，也是远东发展考虑到了位于可比较地点的类似物业之现行市价、香港的商业及营商环境，以及借该交易变现其资产价值并从中获利的三方面因素。

另外，这笔交易也并非 " 一锤子买卖 "，而是兼顾价值变现与长期运营的战略性合作。

从公告看，交易完成后，捷彩有限公司应进行全面改建，以作为学生宿舍营运，而远东发展旗下管理公司 DHI Hotel Management HK Limited 将继续作为项目管理人，管理及运营该物业，将其用作学生宿舍，为期三年，并向目标公司提供每年 4500 万港元的保证收入。

换言之，京东买下资产后，远东发展仍将在三年内负责运营，并给予买方最低收益承诺。以 7.5 亿港元的物业协议价值核算，该保证收入对应年化收益率约 6%。

这意味着，7.5 亿港元的 " 接盘 " 价，京东不仅可以拿到了香港学生宿舍市场的 " 入场券 "，还获得了远东发展接下来的长期运营合作，以及为期三年的投资保障。

在京东进入这一市场的过程中，远东发展将作为本地物业巨头，会用 3 年 " 过渡期 " 为京东打入香港学生住宿管理赛道 " 保驾护航 "。

加码香港，京东补齐最新一块拼图

而这，仅是京东加码香港的最新一幕。

梳理时间线会发现，京东押注香港由来已久，一开始是物流电商先行。

早在 2015 年，京东就在香港开设了物流与电商相关业务分支，积极布局本地市场。

2018 年起，京东就已在香港有物流业务，尤其是其在香港的直邮仓、保税仓已开始运作，标志着其在港仓储物流体系从布局进入实战，能更高效地承接本地及跨境物流需求。

再到 2024 年 9 月，京东更是宣布初期 15 亿元重投香港市场，并明确表示，对香港市场的长期投入上不封顶，展现出长期布局的决心。

去年 3 月，京东不仅在香港又宣布启动新一轮投入，面向当地消费者推出 " 买贵就赔 " 服务，并覆盖自营全品类商品，京东快递港岛运营中心也正式投入运营，标志着京东快递在香港的快递网络覆盖能力和服务效率迈上新台阶。

在物流和电商逐步成熟后，京东对香港的加码也来得更为强烈。

2025 年 8 月，京东先是官宣完成对香港佳宝超级市场的收购，同时成立创新零售 - 佳宝业务部，以后者 90 余家门店网络的资源，实现京东供应链与佳宝本土化网络的强强联合。

2 个月后，京东入局港险的消息释放，京东保险顾问（香港）有限公司正式拿到香港保险经纪牌照，还开始进行招兵买马。

再到年底，京东更是斥资 34.98 亿港元购入中环中国建设银行大厦 1.12 万㎡办公楼层，香港金融核心地段，直通港铁，作为京东香港区域总部，以长期持有香港核心地产，明确扎根大湾区、以香港作为全球化桥头堡。

而就在此次收购公告发布的一个月前，香港首座京东线下综合体湾仔京东 MALL 也正式开业了。

顺着这些动作看去，京东已然在香港搭建了一套完整的本地化闭环。

中环写字楼承载管理、跨境、研发职能，全域物流仓配网络支撑所有线下业态，社区佳宝超市 + 湾仔京东 MALL 覆盖日常、家电需求，学生宿舍物业则补齐年轻人群线下场景，沉淀长期优质客群。

简而言之，零售、物流、住宿、地产会互相导流，形成自我循环盈利的本地生态。

京东花 7.5 亿港元，正在补齐最新一块拼图。