一、衢州发展（原新湖中宝）地产板块整体概况

公司现在已经不再做全国性的房企扩张，房地产业务七成以上的资产、项目、运营资金全部集中在上海，全部锁定上海内环核心城区（黄浦、虹口、静安），长三角其余区域仅保留少量收尾项目，很早便停止了全国到处拿地的模式。

在整个地产行业下行的大环境里，它的地产板块非但不是拖累，反而是实打实的优质资产：项目地段属于上海绝版市中心资源，产品定位高端改善，开盘基本能够快速去化、近乎清盘，加上早年低廉的土地成本，项目的毛利和利润空间远高于市面上绝大多数房企。

二、土地储备的核心特点（最关键的优势）

1. 拿地时间早，土地成本极低，近几年完全不再新增购地

上海所有核心地块，基本都是 2000 年至 2015 年期间通过旧城改造、老城厢风貌改造、旧区拆迁协议获取，并非后来公开市场高价竞拍所得。从 2024 年开始，公司彻底停止对外新增任何土地储备，后续只消化手里现存的存量土地，没有高价拿地带来的成本包袱，不存在地价倒挂的风险 。

这类城市更新地块，账面土地成本极低，对比当下上海内环的房价，土地溢价空间非常充足，这也是它利润偏高的根本原因。

2. 土地区位高度稀缺，全部位于上海内环核心，无远郊土地

现存可开发的土地和在建项目，集中在三大黄金片区：

- 黄浦区老城厢 / 董家渡片区：代表项目上海壹号院（昼锦华苑），属于外滩南延段的历史风貌保护区，上海顶级住宅地段，整块土地是早年老城厢整体改造打包获取；

- 虹口区北外滩板块：天潼里 198 项目，紧邻外滩滨江，同样属于城市更新旧改用地；

- 静安中兴路、普陀苏州河沿岸：早年拿下的沿河旧城地块，目前仅剩尾盘资产。

全部土地都处在上海中心城区，一线城市核心地段的不动产抗周期能力极强，不存在三四线城市房产滞销、贬值的问题。

3. 土地性质大多为城市更新、风貌保护地块，供给不可复制

这部分土地不属于普通商品住宅出让地，属于上海老城历史街区改造用地，上海未来几乎不会再批复同类大规模的开发地块，资产具备极强的稀缺性，天然自带保值属性。

公司这部分土储总可建面积约千万平方米，绝大多数都在上海核心区，账面沉淀成本低，评估货值很高。

三、项目销售模式与利润逻辑，为什么能够造完快速卖光

1. 销售表现：核心项目多次开盘日光，回款速度极强

旗舰项目上海壹号院，2025 年单盘全年销售额 223 亿元，多次推出楼栋 100% 当日售罄，是当年全国销售额最高的单个楼盘；北外滩天潼里的高端公寓与合院产品，去化速度也远高于上海平均水平。

之所以看着财报营收好像下滑，并不是房子卖不掉，而是地产有结算周期：房子全款卖掉算作合同销售，要等到房屋完工交付之后，才会计入营业收入，大量的销售收入都以合同负债的形式留存在报表里，属于已经落袋的现金流。

2. 利润优势：低成本土地造就高毛利率

普通房企近几年拿地地价高昂，很容易出现限价房利润微薄甚至亏损；而衢州发展的上海地块拿地时间早，土地成本占售价的比例非常低。

扣除建安、税费之后，上海这部分存量项目的天然毛利空间充足。而且公司策略很保守，不盲目杠杆扩张，卖房收回的资金大多留存用于项目建设，极少再拿去高价拿地，现金流质量很好。

四、现阶段地产的整体战略定位

公司的地产板块定位非常清晰：不再扩张、只做存量收尾。

上海现存的土地开发完毕（大致 2027 年上海壹号院全部交付）之后，就基本退出房地产开发业务，往后转向地产资产管理、股权科技投资的模式。

简单总结：它手里的地，是十几年前上海内环捡来的廉价优质筹码，地段绝版、成本极低、不愁销路，完全避开了这一轮房地产行业的所有坑，是实打实的加分资产，和市面上到处暴雷的房企不属于同一类型。

如果你需要，我可以再区分一下：它的土地是协议旧改拿地，和招拍挂拿地在会计成本、政策限制上具体有哪些区别。

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