朱瑞雷律师为盈科高级合伙人等，承办多起重大民商事案。施某与北京某事业单位房屋买卖合同纠纷，跨越二十三年，因房改房政策遗留问题，施某购房后因面积差及原住户不配合，产权过户停滞。施某起诉要求解除合同并获赔偿。法院认为该纠纷属民事案件，事业单位构成根本违约，本案不适用诉讼时效抗辩，赔偿应按市场价值且不扣除居住利益。此判决明确房改房合同性质等裁判要点，朱瑞雷律师也对此案作了四点分析。

" 朱瑞雷律师：专业护航，化解房产纠纷难题

朱瑞雷律师在法律领域成绩斐然，身兼盈科中国区董事会董事、盈科高级合伙人律师、盈科北京监事会监事等要职，同时还是北海国际仲裁院仲裁员、北海仲裁委员会仲裁员。自 2015 年起担任盈科北京房地产法律事务部主任，在盈科全国合同法专委会、婚姻家庭委员会、房地产专委会等都有重要任职，还常作为北京电视台多档法律节目的嘉宾律师，为大众普及法律知识，是中华全国律师协会会员、北京市律师协会会员，备受多家媒体及网站认可。他连续十年荣获盈科 " 优秀律师 " 称号，始终秉持 " 受人之托，忠人之事 " 的执业理念，以扎实的工作态度和深厚的理论功底，为当事人提供优质法律服务，维护其合法权益。

一、朱瑞雷律师承办的典型房产纠纷案例

施某与北京某事业单位房屋买卖合同纠纷案极具代表性。涉案房屋位于北京市海淀区，原是北京某事业单位的公有住房，由职工巴某及其配偶金某居住。2000 年 10 月 30 日，依据房改政策，该事业单位与巴某签订协议，巴某购得另一新房并约定退还案涉房屋，此时房屋权属在政策上应归事业单位，但房产证仍登记在金某名下。

2001 年 6 月 8 日，退休职工施某与该事业单位签订《出售公有住房协议书》，约定事业单位将涉案房屋卖给施某，价款 97,904 元，协议第八条明确 5 年后事业单位视情况协助施某办理产权证等证明。当日施某交清房款，事业单位交付房屋，施某一家居住生活长达二十三年，并按时缴纳各项费用。

二、产权过户障碍及诉讼过程

在办理产权过户时，问题出现。事业单位为其他职工办理手续时，发现涉案房屋实测面积比合同约定多 0.96 平方米，原住户巴某要求补偿面积差价款，因双方未达成一致，巴某及配偶拒绝配合将房屋产权先过户回事业单位再过户给施某。此后二十多年，施某多次向单位反映，均未得到有效解决，同楼其他九户类似情况的职工已完成产权过户，唯独施某的办证工作停滞不前。

2024 年，施某因年龄增长及对房屋处分权的需求，向北京市海淀区人民法院提起诉讼。一审期间，经申请法院委托评估咨询有限公司对房屋进行司法鉴定，2025 年 4 月 2 日鉴定报告认定房屋市场总价为 335.87 万元，施某据此变更诉讼请求，要求解除合同并由事业单位赔偿房屋折价损失。

三、案件争议焦点及双方观点

本案存在多个争议焦点。一是房改房买卖属于单位内部行政管理行为还是受《民法典》调整的平等主体民事法律行为；二是在房屋已交付居住二十三年的情况下，未办理产权证是否构成根本违约；三是施某购房二十三年后主张合同解除及赔偿，是否超过三年法定诉讼时效期间；四是赔偿数额应按原价退还还是按现行市场价评估，施某长期居住的利益是否应在赔偿额中扣除；五是法院未追加产权登记人金某或利害关系人巴某参加诉讼，是否影响案件事实查明和程序合法性。

原告施某诉称合同目的落空，购买房改房不仅是为居住，更是为取得完整产权，二十三年办不下证使其无法对房屋进行处分。事业单位存在主观拖延，能解决其他九户的办证问题却解决不了施某的，应赔偿房屋增值利益。被告北京某事业单位辩称本案不属民事案件受案范围，是单位内部房管争议。其不构成根本违约，交付房屋义务已履行，办证是附随义务。施某权利主张已过诉讼时效，且赔偿请求数额显失公平，应扣除二十三年租金收益。

四、法院判决要点及律师分析

法院认为，涉案房屋虽具房改性质，但事业单位与施某签订的协议符合民事合同构成要件，此纠纷属于平等民事主体间的财产关系纠纷，法院应作为民事案件受理，事业单位关于 " 单位内部管理纠纷 " 的抗辩不成立。

对于根本违约及合同解除权，法院判定取得房屋所有权证书是买受人实现房屋流转等核心物权权能的关键，事业单位不仅要交付房屋，更要完整移转产权，其长达二十三年因面积差争议未协助办证，构成根本违约，施某享有合同解除权。

关于诉讼时效，法院认为施某实际占有房屋是对权利的持续主张，要求出卖人履行登记义务的请求权不应简单适用三年诉讼时效，本案不适用诉讼时效已过的抗辩。

在损失赔偿方面，合同解除后，事业单位应赔偿施某购房款及房价上涨带来的期待利益损失，参照鉴定结论，房屋现值为 335.87 万元，事业单位应赔偿差价损失。施某合法占有房屋，其居住收益基于合同权利产生，不属于不当得利，法院不支持扣除二十三年租金利益。

律师分析指出，本案反映了房改背景下司法对历史福利性分房逻辑的回应。合同目的已从单纯居住转变为完整取得并处分不动产，法院认定长期未办证为根本违约，维护了所有权的完整性。违约成本应让违约方承担，房价上涨利益应归守约方。诉讼时效规则体现了对稳定占有状态与合理信赖利益的保护。法院坚守合同相对性原则，避免了权利救济路径复杂化，降低了当事人维权成本。本案严格依据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定进行裁判，为类似房产纠纷提供了重要参考。"