期号：2026 年上半年（2026 年 1 月— 6 月）| 统计周期：2026 年 1 月 1 日— 6 月 30 日（2026H1）同比基准：2025H1| 环比基准：2025H2（2025 年 7-12 月）

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2026 年上半年（2026H1），长春新建商品住宅市场整体呈现 " 供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压 " 特征，在全国 " 因城施策 + 适度宽松 " 与本地 " 公积金精准发力 " 双重政策托底下，市场量价趋于筑底企稳，但结构性分化持续固化。

土地市场方面，2026H1 全市招拍挂经营性用地供应 10 幅、供应总建面 608,886㎡，成交 7 幅、成交总建面 502,344㎡，成交总价约 13.86 亿元，整体楼板价 2,760 元 /㎡，整体溢价率约 0%，呈现基本底价成交格局；供地聚焦绿园、南关、北湖等核心区，本土国企与本地房企主导拿地，缩量提质特征凸显。

新建商品住宅市场方面，2026H1 新增供应面积 720,288㎡，同比下降 17.7%、环比下降 37.1%；成交面积 1,296,827㎡，同比下降 1.7%、环比下降 7.0%；成交套数 11,476 套，同比上升 1.0%；成交均价 8,981 元 /㎡，同比上升 0.9%、环比下降 4.0%；供求比 0.56，供应显著小于成交，去库存特征明显。全市狭义可售库存约 573.94 万㎡，整体去化周期约 25.25 个月，库存承压态势延续。

房企与项目竞争方面，本土国企长春锦溢地产以操盘面积、销售金额双第一领跑，中海、保利、绿城等央企品牌房企集聚净月、南关、高新、北湖等改善板块；绿城桂语听澜以 903 套、9.19 亿元领跑项目榜单，头部集中度较高、策略分化明显。

第一章 宏观环境

【关键词：因城施策、货币宽松、边际放松、稳定预期、缩量提质】

（一）全国政策环境

1. 中央调控定调：

2026 年上半年全国房地产政策整体保持宽松导向，呈现 " 中央建章立制、地方精准施政 " 的纵深推进格局。据 2026 年上半年公开资料整理，中央两次定调稳定房地产市场：3 月《政府工作报告》定调 " 着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房 "，并首次提出 " 深化住房公积金制度改革 "；4 月 28 日中央政治局会议定调 " 努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新 "，时隔一年中央政治局会议再提房地产。（据国家政府网站、政府工作报告，公开资料整理）

2. 货币金融环境：

货币宽松基调延续，总量宽松力度有限。据央行公开信息整理，2026 年上半年继续实施适度宽松货币政策，1 年期 LPR 维持 3%、5 年期以上 LPR 维持 3.5% 历史低位；商业用房购房贷款最低首付比例下调至 30%，保障性住房再贷款利率下调。

3. 行业共性政策：

供给端方面，据自然资源部公开信息，明确 " 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制 "" 新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发 "，住宅用地 " 缩量提质 " 特征持续。城市更新方面，国务院印发《城市更新 " 十五五 " 规划》，明确城镇危旧房改造、老旧小区改造等量化目标。（据央行公开信息、自然资源部、国务院公开信息，公开资料整理）

小结：全国政策整体呈现 " 因城施策 + 适度宽松 " 框架，中央建章立制与地方精准施政协同发力，但货币政策保持定力、总量宽松力度有限。

（二）长春市楼市政策

1. 长春 2026 两轮优化公积金政策 多措并举降低群众购房成本

长春 2026 年围绕住房公积金进行两轮优化，政策主线聚焦精准降低购房成本。据长春市住房公积金管理委员会公开通知、证券时报等公开报道整理，长春分别于 2026 年 2 月 26 日及 6 月 5 日（文号长住金管规字〔2026〕2 号）两轮优化住房公积金使用政策。核心内容包括：优化首套房贷款执行标准，本人及配偶名下无未结清公积金贷款的按首套房政策执行；公积金贷款月还款额占缴存基数比例上限由 50% 提高至 60%；取消贷款额度与账户余额挂钩；长春市主城区及开发区（不含双阳区、九台区）双缴存人家庭单笔贷款最高额度提高至 150 万元。（据长春市住房公积金管理委员会公开通知、证券时报，公开资料整理）

特定群体与新建商品房支持力度进一步加大。据公开资料整理，新市民、青年人、现役军人及经认定的高层次人才申请公积金贷款的，单笔贷款最高额度可上浮 10%；购买新建商品房（限毛坯房）贷款额度上浮 10%；下辖分理处首付比例最低不低于 15%；同步优化 " 商转公 " 政策、扩大 " 带押过户 " 业务范围、支持公积金用于城市更新原拆原建等。

2.10 亿城市更新补助为城市赋能

5 月公开公示，长春入选 2026 年财政部、住建部中央财政支持城市更新的 15 个城市名单，中部地区城市享受不超过 10 亿元的定额补助。（据长春市住房公积金管理委员会公开通知、财政部住建部公示，公开资料整理）

小结：长春本地政策以 " 公积金为主线、精准降低购房成本、支持存量与城市更新 " 为特征，托底意图明确。

（三）小结

全国 " 因城施策 + 适度宽松 " 与长春 " 公积金精准发力 " 共同构筑本地楼市托底格局。全国层面以制度补位、总量宽松为主基调，本地层面以公积金降负、支持存量盘活与城市更新为抓手。总体而言，政策边际放松持续显现，但传导至量价企稳仍需时间，短期难以扭转结构性分化格局。

本章综合总结：2026H1 宏观政策环境整体宽松、稳定预期意图明确，全国 " 缩量提质 " 导向与长春公积金精准发力形成合力，为市场筑底提供支撑，但政策边际放松的传导效应尚未充分体现，量价企稳仍处过渡期。

第二章 土地市场

【关键词：缩量提质、底价成交、国央企与本土房企主导、核心区供地】

（一）全市土地市场整体概况

2026H1 长春招拍挂经营性用地市场呈现 " 缩量供地、底价成交 " 格局。据 CRIC 监测数据，全市供应 10 幅、供应总建面 608,886㎡；成交 7 幅、成交总建面 502,344㎡、成交用地面积 210,507㎡；成交总价 138,632 万元（约 13.86 亿元）；整体楼板价 2,760 元 /㎡；整体溢价率约 0%，基本为底价成交。分月来看，1 月供 5 幅无成交；2 月成交 3 幅（成交金额 7.54 亿元、楼板价 2,084 元 /㎡）；3 月成交 2 幅（楼板价 6,733 元 /㎡）；4 月成交 1 幅；5 月成交 1 幅（北湖，楼板价 2,957 元 /㎡）；6 月供 2 幅无成交。

数据解读：分月楼板价波动显著，3 月因绿园高价地入市推高至 6,733 元 /㎡，2 月及 5 月楼板价则处于 2,000-3,000 元 /㎡低位，凸显核心区与普通地块的价格分化。（数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统）

（二）各区域土地市场表现

分区成交呈现核心区主导特征。据 CRIC 监测数据，绿园 2 幅（成交金额 3.94 亿元、楼板价 6,733 元 /㎡为全市最高）、宽城 1 幅（3.10 亿元）、北湖 1 幅（2.35 亿元）、南关 1 幅（4.32 亿元、总价最高）、净月 1 幅、莲花山 1 幅；高新、空港仅供应未成交。典型高价地包括绿园润德雅居两幅（楼板价 8,300 元 /㎡、5,355 元 /㎡）、宽城城运（3,125 元 /㎡）、北湖新发（2,957 元 /㎡）。拿地主体以本土国企与本地房企（新发、润德、城运、永成）为主导，国央企与本土房企唱主角。

小结：土地市场呈现缩量提质、底价成交、核心区主导、国央企与本土房企唱主角的运行特征。

本章综合总结：2026H1 长春土地市场供应缩量、成交低迷，溢价率约 0% 的底价成交格局凸显房企拿地意愿谨慎；核心源于房企在去库存主导下投资趋于审慎，叠加本地国企与本土房企在核心区补仓需求，供地结构向绿园、南关、北湖等核心板块集中，缩量提质特征持续固化。

第三章 新建商品住宅市场

【关键词：供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压、以价换量】

（一）整体供求量价

2026H1 长春新建商品住宅市场呈现 " 供应显著缩量、成交基本筑底、价格环比走弱 " 运行特征。据 CRIC 监测数据，2026H1 新增供应面积 720,288㎡，同比下降 17.7%、环比下降 37.1%；供应套数 5,886 套，同比下降 18.0%、环比下降 35.9%；成交面积 1,296,827㎡，同比下降 1.7%、环比下降 7.0%；成交套数 11,476 套，同比上升 1.0%、环比下降 3.5%；成交金额约 116.46 亿元，同比下降 0.8%、环比下降 10.8%；成交均价 8,981 元 /㎡，同比上升 0.9%、环比下降 4.0%；供求比 0.56，供应显著小于成交，去库存特征明显。

从月度走势看，1 月供应 48,985㎡、成交 176,492㎡、均价 9,875 元 /㎡；2 月受春节淡季扰动降至供应 21,330㎡、成交 63,441㎡、均价 8,189 元 /㎡；3 月供求同步放量，供应 277,951㎡、成交 365,045㎡为上半年峰值、均价 9,006 元 /㎡；4 月供应 73,760㎡、成交 237,074㎡；5 月供应 205,965㎡、成交 201,806㎡、供求比 1.02，为上半年唯一供大于求月份；6 月供应 92,297㎡、成交 252,969㎡年中冲量、均价回落至 8,626 元 /㎡。成交均价由 1 月 9,875 元 /㎡逐月回落至 6 月 8,626 元 /㎡，呈现明显的以价换量特征。

数据解读：供应集中于 3 月、5 月放量，成交则于 3 月见顶、6 月回升，均价整体逐月下行，反映房企在去库存压力下以价换量、抢抓年中冲量节点。（数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统）

小结：2026H1 供应显著缩量、成交基本筑底、成交套数微增显韧性，成交均价同比微升而环比走弱，以价换量特征凸显。

（二）分区域供求分析与产品结构

分区域来看，净月供求双料领先、南关价格居首、核心活跃区去库存主导。据 CRIC 监测数据，净月供应 347,548㎡、成交 319,497㎡、均价 9,571 元 /㎡、供求比 1.09，为供求双料第一；南关成交 143,283㎡、均价 11,074 元 /㎡（全市最高）、供求比 1.36；高新区成交 144,426㎡、供求比 0.25；二道成交 129,383㎡、供求比 0.16；北湖区成交 113,129㎡、上半年零新增供应、去库存主导。价格梯队呈现明显分层：核心改善区（南关 11,074、朝阳 10,910、高新 10,520、二道 10,100 元 /㎡）居前；中端区（净月 9,571、汽开 9,160、经开 9,740 元 /㎡）居中；刚需外围（绿园 7,357、莲花山 7,524、宽城 6,848、北湖 6,769 元 /㎡）承接刚需；低价远郊（朝阳经开区 6,001、经开北 4,944、空港 4,088、长德 3,655 元 /㎡）价格最低。

分区域供求总表清晰揭示量能集中与供求错配。据 CRIC 监测数据，2026H1 全市成交面积高度集中于净月、高新、南关、二道、宽城、北湖前六区，合计占全市成交面积约 75%；新增供应则几乎只集中于净月（占全市供应 48.3%）与南关，其余多数片区上半年零供应或极少供应，供求错配显著。

第一梯队量能区：净月、高新、南关、二道、宽城、北湖。据 CRIC 监测数据：净月成交 319,497㎡、2,470 套、均价 9,571 元 /㎡，成交面积占全市 24.6% 居首，供应 347,548㎡（占全市供应 48.3%），供求比 1.09，为全市主要区中唯一供略大于求，是上半年绝对量能中心，以改善及刚改产品为主，但库存 179.98 万㎡为全市最大，需持续放量去化（热销盘：锦溢净月辰院、锦溢方塘里、绿城净月华城）；高新区成交 144,426㎡、1,128 套、均价 10,520 元 /㎡（全市第三高），供应仅 35,484㎡、供求比 0.25，严重供不应求、去库存主导，价格支撑力强（热销盘：中海春和玖章）；南关成交 143,283㎡、1,090 套、均价 11,074 元 /㎡（全市最高），供应 195,430㎡、供求比 1.36（全市最高），为南部新城高端改善主战场，是拉高全市均价的核心区（热销盘：宝裕悦兰湾、伟峰文华府）；二道成交 129,383㎡、1,422 套、均价 10,100 元 /㎡，供应仅 21,148㎡、供求比 0.16（全市最低），供不应求最突出，主要由绿城桂语听澜单盘拉动（该盘 903 套、9.19 亿元领跑全市）；宽城成交 127,181㎡、1,336 套、均价 6,848 元 /㎡，供求比 0.26，以铁北等板块刚需产品为主、低价走量，去化周期 5.22 个月最健康；北湖区成交 113,129㎡、1,101 套、均价 6,769 元 /㎡，上半年零新增供应、纯去库存，中海系产品集中（热销盘：中海尚学府、中海盛世城）。

第二梯队活跃区：绿园、汽开、朝阳经开区、经开。据 CRIC 监测数据：绿园成交 94,123㎡、898 套、均价 7,357 元 /㎡，供应 42,335㎡、供求比 0.45、去化周期 11.65 个月（低压力），刚需及刚改为主、供求较均衡（热销盘：中海同心湖境）；汽开（汽贸）成交 92,867㎡、802 套、均价 9,160 元 /㎡，供应 38,551㎡、供求比 0.42、去化周期 6.83 个月（低压力），保利景阳和煦为标杆热销盘、中端定位去化良好；朝阳经济开发区成交 48,375㎡、474 套、均价 6,001 元 /㎡，供应 6,832㎡、供求比 0.14，低价远郊走量但库存承压（去化周期 43.63 个月，主力盘中铁长春博览城）；经开成交 34,616㎡、280 套、均价 9,740 元 /㎡，零供应、纯去库存，以保利系产品为主。

第三梯队低量区：莲花山、朝阳、长德区、经开北区、空港区。据 CRIC 监测数据：莲花山区域成交 20,446㎡、179 套、均价 7,524 元 /㎡，文旅属性、成交量小；朝阳（老城中心）成交 13,855㎡、94 套、均价 10,910 元 /㎡（价格居前），稀缺供应、量小价高（热销盘：万科柏翠园）；长德区成交 10,489㎡、143 套、均价 3,655 元 /㎡（全市最低价）；经开北区成交 4,257㎡、52 套、均价 4,944 元 /㎡；空港区成交仅 900㎡、7 套、均价 4,088 元 /㎡，上半年近乎停滞。上述区域除朝阳外普遍量小价低，且莲花山、经开北、空港去化周期为基数极小导致的极端异常值，须谨慎解读。

数据解读：净月供应、成交规模双领先，高新、二道、北湖成交活跃但供应极少甚至零供应，去库存特征显著，区域供求分化加剧。（数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统）

小结：全市成交高度集中于净月、高新、南关、二道、宽城、北湖前六区（合计约占 75%）；新增供应几乎只集中于净月、南关，二道（0.16）、高新（0.25）、宽城（0.26）供不应求最突出、依赖存量去化，南关（1.36）、净月（1.09）供大于求；价格梯队由核心改善区向低价远郊逐级下降，供求错配与区域分化并存，二道、高新等活跃区存在补货窗口，低价远郊区应审慎新增供应。

（三）成交结构四维拆解

从面积段结构看，市场呈现 " 刚需供不应求、大户型库存错配 " 格局。据 CRIC 监测数据，成交主力为 80-90㎡（成交 205,713㎡、2,391 套居首、供求比仅 0.16，供不应求）与 100-130㎡改善段；中小户型（80-100㎡）成交活跃但供应严重不足；110-130㎡供求比 0.9 以上相对均衡；140㎡以上大户型供求比低于 1，去化偏慢，供需结构错配显著。

从总价段结构看，主流成交集中于 60-120 万元区间。据 CRIC 监测数据，60-120 万元段合计成交约 6,266 套、占比约 54.6%；其中 100-120 万元段成交金额居首（约 20.3 亿元）；200 万元以上高端成交 487 套、金额 14.1 亿元，金额占比约 12.1%；60 万元以下低总价段成交 2,269 套、占比约 19.8%。

从房型结构看，三房为绝对主力、二房刚需供不应求。据 CRIC 监测数据，三房成交 6,805 套、816,851㎡，占成交套数 59.3%、成交面积 63.0%，供应占 66.1%；二房成交 3,215 套、占 28.0% 为刚需主力，供求比仅 0.25 供不应求；四房成交 979 套、均价 11,490 元 /㎡、供求比 0.93；一房成交 396 套；别墅类量小价高。

数据解读：三房占成交套数近六成、为市场绝对主力，二房占比逾四分之一且供求比仅 0.25，凸显刚需产品供不应求的结构特征。（数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统）

从单价段结构看，主流集中于 6000-10000 元 /㎡区间。据 CRIC 监测数据，6000 元 /㎡以下成交 2,032 套（20.0 万㎡）；6000-10000 元 /㎡为主流成交区间；11000-12000 元 /㎡段成交金额居前（20.6 亿元）；15000 元 /㎡以上高端成交 114 套、均价 17,705 元 /㎡。

小结：结构错配显著——刚需（二房、80-90㎡）供不应求，改善大户型（140㎡以上）库存压力相对更高。

（四）库存与去化周期

2026H1 长春库存承压态势延续，但库存与去化周期均逐月改善。据 CRIC 监测数据，全市狭义可售库存约 573.94 万㎡，整体去化周期约 25.25 个月；月度趋势由 1 月 616.65 万㎡、去化周期 36.5 个月，降至 6 月 573.94 万㎡、去化周期 25.25 个月，库存逐月下降、去化周期收窄。分区域压力分级呈现明显分化：低压力（<12 个月）区域为绿园（11.65 个月）、宽城（5.22 个月）、汽开（6.83 个月）；中等压力（12-24 个月）区域为南关（16.83 个月）；高库存（>24 个月）区域包括净月（25.53 个月）、北湖（26.12 个月）、高新（29.08 个月）、经开（31.29 个月）、朝阳经开区（43.63 个月）、经开北（54.83 个月）、二道（79.13 个月）、莲花山（89.58 个月）。

小结：全市去化周期 25.25 个月仍处高位、库存整体承压，区域分化加剧，绿园、宽城、汽开去化健康，净月、北湖、高新等高库存区仍需去化，空港、莲花山、二道极端值须谨慎解读。

（五）项目销售排行榜

项目热销集中于净月、二道、汽开、南关等核心板块。据 CRIC 监测数据，成交金额、成交面积、成交套数三榜均呈现绿城桂语听澜、锦溢地产双盘、保利景阳和煦等项目领跑格局。绿城桂语听澜以 903 套、9.19 亿元实现套数、金额双冠，锦溢地产旗下方塘里、净月辰院两盘均进入前三，头部集中度较高。

数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统（用户提供的 CRIC 监测导出文件）统计口径：商品住宅，剔除公寓、商办、回迁保障房监测范围：长春 15 个片区

小结：热销项目高度集中于净月、二道、汽开、南关核心板块，绿城桂语听澜领跑，锦溢地产双盘居前，品牌房企与本土国企同台竞逐。

（六） 小结

2026H1 长春新建商品住宅市场综合呈现 " 供应缩量、成交筑底、价格分化、库存承压 " 核心特征，成交套数微增显韧性，结构错配与区域分化持续固化。

本章综合总结：新建商品住宅市场供应同比大幅缩量、成交面积同比微降、成交套数微增，量能整体筑底；均价环比走弱、以价换量延续；面积段与房型结构错配显著，刚需供不应求、大户型库存承压；分区域看净月量能领先、南关价格标杆、高新二道北湖去库存主导；整体去化周期 25.25 个月仍处高位，库存承压格局短期难以根本缓解。

第四章 楼市预判

【关键词：政策托底、成交企稳、分化延续、风险仍存】

（一）政策走势预判

政策面：预计下半年将延续 " 因城施策 + 适度宽松 " 基调，公积金及购房补贴等需求端工具或将进一步加码，城市更新中央财政资金落地提速。逻辑支撑在于上半年全国两次定调稳定房地产、本地两轮公积金优化及入选城市更新支持名单，政策托底意图明确。风险提示：货币政策保持定力、总量宽松力度有限，政策边际效用或递减。

（二）土地市场预判

土地市场：预计延续缩量提质、底价成交格局，供地聚焦净月、南关、北湖、绿园等核心区，本土国企与央企仍是拿地主力。逻辑支撑在于上半年溢价率约 0%、供地向核心区集中。风险提示：民企拿地意愿疲弱、土地财政承压，成交规模或将维持低位。

（三）住宅市场预判

住宅供应：预计供应维持低位，去库存主导下房企推盘谨慎。逻辑支撑在于上半年供求比仅 0.56、供应同比下降 17.7%，全市库存承压。风险提示：高库存区域推盘受限，供应结构性收缩或延续。

住宅成交：预计在政策托底下成交面积有望筑底企稳，但难现 V 型反转。逻辑支撑在于上半年成交面积同比仅下降 1.7%、成交套数同比上升 1.0% 已显韧性。风险提示：外围低价区去化压力较大，成交修复或呈渐进态势。

价格：预计价格分化延续，核心改善区（南关、净月、高新）价格相对坚挺，外围低价区以价换量延续。逻辑支撑在于上半年均价环比下降 4.0%、区域价格梯队分层明显。风险提示：以价换量或对整体均价形成持续压力。

库存：预计整体去化周期（25.25 个月）仍处高位、库存承压，去库存仍是主线。逻辑支撑在于全市狭义可售库存约 573.94 万㎡。风险提示：二道、莲花山、空港等极端异常区域须谨慎解读，高库存区域去化风险仍需关注。

（四）双向建议：

房企端应聚焦核心区（净月、南关、高新、二道）及刚需二房、80-90㎡产品（供不应求、供求比 0.16-0.25），审慎新增大户型供应（140㎡以上供求比低于 1、去化偏慢），以价换量与产品品质并重。

政府端应延续公积金、补贴精准发力，优化供地结构（高库存区域缩量、控增量去库存），推进存量收储与城市更新，防范高库存区域（二道、莲花山、经开北等）系统性去化风险。

（五）总括判断：预计 2026 年下半年长春新建商品住宅市场在政策托底下有望延续筑底企稳态势，但供应缩量、价格分化、库存承压格局短期难有实质性缓解，结构性分化将持续。

合规声明与风险提示

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