半年 度 研 判 报

━━━━━━━━━━

◆ 数据口径说明

本报告核心量化指标优先采用甲方《2026 广州租赁市场半年报数据底表》；政策、事件、企业动态、案例以 CRIC 租赁数据库、问知知识库及公开信息补充；新增项目明细以 " 广州深新开 " 项目文件为准；数据底表与外部来源均未披露的具体数值一律标注 " 待核实 / 公开数据未披露 "，未作虚构。

1 数读市场：核心数据速览

◆一句话研判

2026H1 广州租赁市场呈现 " 价稳率降、量缩价升 " 格局。集中式存量同比再增 8.7%，坪效租金月度中枢基本稳定在 2.84 – 3.12 区间、H1 均值 2.94 元 /㎡· 天同比持平（+0.3%），出租率 92.51% 高位同比回落 2.13pct；私人房源成交同比小幅回升 3.8%、挂牌价持续下行；分散式公寓供应量大幅收缩、供应价回升；企业格局呈 " 运营商 + 民企 " 市场化主导。

2 宏观监测：政策与制度环境

本 PART 以 CRIC 租赁数据库、问知知识库及公开信息补充，缺失标注待核实

2.1 保障性住房供应与筹建

◆对运营方/资产方启示

广州保租房筹建目标由 22.8 万套（十四五累计）转入 " 以需定建、存量挖潜 " 新阶段，2026 年筹建目标较往年缩减，供应节奏趋稳；据 CRIC 长租数据系统，广州国企市占不足 15%，市场化运营商与民企仍有较大受托运营与合作空间。

2.2 人才租住与存量盘活政策

◆研判

广州存量盘活路径成型—— " 收购存量商品房 / 二手住宅 + 商办改保租房 / 人才公寓 + 城中村改造配建 " 多渠道并进，商改租政策工具（整体确权、15 年过渡期）为社会资本参与存量盘活提供制度空间。

2.3 企业动态（资产方/运营方/金融方三类）

◆对资产方启示

广州国企以安居集团为核心搭建 "CMBS+ 公募 REITs" 融资矩阵、打通存量盘活退出通道，但广州首单租赁住房 REITs 仍在招标推进、规模门槛（不低于 8 亿）与底层资产成熟度是发行关键，广州资产证券化仍处起步阶段。

说明：2026H1 广州最新政策条数与新增重点事件，部分以季度、月度公开信息补充，具体口径需以 CRIC 租赁系统及官方公开信息进一步核实。

3 市场分析

3.1 集中式公寓（数据来源：CRIC长租数据系统+甲方数据底表）

3.1.1 供应规模——存量再增8.7%，新增供应节奏放缓

▎图1：2023H1-2026H1广州集中式公寓规模走势

2026H1 存量开业 96,453 间，同比 +8.7% ↑、环比（2025H291,029）+6.0% ↑；年内开业 1,919 间，同比 -16.8% ↓，新增供应节奏放缓；期末项目 424 个，较 2025H1 净增 32 个↑。

供应保持扩张但节奏放缓。客观提示：底表另有一列数值 98,372（Unnamed_5，2026H1 行）口径未标注，本报告不引用为具体指标、仅标注 " 口径待核实 "，不臆断为某指标。

3.1.2 租金与出租率——坪效均值2.94元，出租率92.51%高位微降

▎图2：2024-07至2026-06广州集中式坪效租金与出租率月度走势

◆研判：价稳率降微升 0.3%，呈 " 价稳 " 格局。出租率 92.51% 高位同比回落 2.13pct，主因年初 1-2 月出租率处于 89-90% 低位，3 月大幅回升至 95.65% 峰值，Q2 回落并在 93% 附近企稳，呈季节性波动特征。

3.1.3 区域分化——核心城区高价，黄埔以规模+高出租率成压舱石

▎图3：2026H1广州各区坪效租金与出租率

核心城区（天河 7.01 元、越秀 4.98 元、海珠 4.59 元）支撑高租金；黄埔以 19,489 间全市最大规模 +96.11% 全市最高出租率成压舱石；远郊低价（白云 1.86 元、花都 1.80 元、从化 1.46 元且出租率 83.3% 全市最低）依赖出租率去化。南沙、增城量价底表标注 "-"，本报告标注 " 数据未披露 "，不虚构。

3.1.4 产品线分化——白领/金领/服务式三类量缩价升

▎图4：2025Q1-2026Q2广州三类产品线租金走势

三类产品线呈 " 供应普遍收缩、租金普遍上行 "，广州服务式公寓提价能力最强（+28.1%）、金领次之、白领亦回升，整体呈量缩价升的结构性特征。

注：底表未提供广州蓝领公寓数据，故仅呈现白领 / 金领 / 服务式三类，蓝领公寓数据底表未提供，暂缺。

3.2 私人房源：成交小幅回暖，价格阴跌（数据来源：CRIC租售数据库）

▎图5：2023Q3-2026Q2广州私人房源挂牌量/成交量/成交价

私人房源 " 成交小幅回暖 + 价格阴跌 "，2026Q2 毕业季环比脉冲明显，但挂牌价长期单边下行（1.77 → 1.60）反映业主端预期偏弱、议价能力承压。

3.3 企业格局：运营商+民企市场化主导（数据来源：甲方数据底表2026H1）

▎图6：2026H1广州租赁市场企业属性占比

广州呈 " 运营商 + 民企 " 市场化主导（合计 77%）。结合 CRIC 材料 " 广州国企系品牌市占率不足 15%、市场主导力相对较弱 " 佐证。对运营方启示：市场化主体空间大、竞争充分；对资产方启示：国资平台（安居集团等）正加速市场化拓展与资产证券化补位。

客观提示：历史年份占比底表未提供，仅 2026H1 单期数据，不做趋势外推。

3.4 新增项目汇总：本期新增供应盘点（数据来源：广州深新开项目文件）

广州 2026 年上半年新增集中式公寓项目明细以 " 广州深新开 " 项目文件为准，共收录 8 个新增项目，合计 1,330 间。

3.4.1 核心概览

3.4.2 各区新增供应分布

▎图7：2026H1广州各区新开房源量与项目量

3.4.3 2026H1广州新开项目清单

数据来源：广州深新开项目文件，报告期 2026H1；共计 8 个项目、1,330 间房源。

3.4.4 结构特征研判

◆供应主体：市场化运营商 + 民企主导（保利和寓 3 项目 300 间、碧桂园 200 间、雅诗阁 128 间、途羚 302 间），国企中建城市运营参与保租房供应（100 间），呈市场化多元供给格局。

◆区域集中度：新增项目集中于番禺（3 项目 400 间）、海珠（2 项目 402 间），白云、天河、荔湾各有 1 个项目。

◆房源规模分布：新增以改建为主（7 个改建项目、1 个新建项目），改建占比 87.5%。

◆产品线特征：以白领公寓为主力（6 个白领项目、1,000 间，占 75.2%），蓝领公寓 302 间，高端服务式公寓 128 间。

4 案例深研：广州璇湾公馆·雅诗阁优选

广船旧址商改租 / 存量盘活典型样本 · 本期重点新增

广州璇湾公馆 · 雅诗阁优选是 2026H1" 百年工业遗存（广州造船厂旧址）→双央企开发 →国际品牌高端服务式公寓 " 的存量盘活 / 城市更新典型样本，集中体现广州 " 服务式公寓提价能力最强、存量盘活成主渠道 " 的市场主线。

4.1 品牌背景

雅诗阁优选（TheUnlimitedCollection）——凯德投资旗下雅诗阁的集合品牌，定位高端至超高端，已布局全球 9 国 14 城；璇湾公馆为该品牌进入中国的首个作品，雅诗阁深耕广州 26 年。品牌兼具 " 灵活适配、改造便捷、快速落地 " 优势，保留物业身份标识与在地特质。

4.2 项目基础信息

4.3 产品与改造亮点

◆工业遗存活化：室内设计以广船历史与海洋文化为灵感，造船图纸 / 航海地图 / 船舶构件转化为当代艺术装置，呈现 " 工业美学 + 都会时尚 " 风格。

◆在地体验：广船历史探索导览（广船滨江公园、塔吊、百年船坞改造的 " 船台 1914"，隈研吾操刀）。

◆配套：多功能室、健身房、儿童游乐室、住客休闲廊、AFAHome" 发家小馆 " 全日制餐厅、" 精神船舱 TheU Bar"、"U 品店 " 文创。

◆综合体加持：125 万㎡（建面）滨江 TOD 综合体，含商务办公 / 商业 / 住宅 / 酒店 / 学校 /18 万㎡滨江公园。

4.4 合作与运营模式

◆重资产持有：中信泰富自持物业，品质有保障。

◆国际品牌轻资产运营：雅诗阁优选管理输出，赋能全球分销系统与雅星会会员体系；品牌具 " 灵活适配、改造便捷、快速落地 " 优势。

与安居集团 " 收购存量商品房转保租房 " 的国资保障路径不同，璇湾公馆走 " 双央企开发 + 国际品牌高端服务式运营 " 的市场化城市更新路径，是广州存量盘活在高端服务式赛道的差异化样本。

4.5 区域市场对标

◆对标研判

荔湾区集中式整体坪效偏低（2.61 元、属低价区），但璇湾公馆以广船稀缺滨江资源 + 国际高端品牌定位对标全市服务式高端赛道（11 元量级），是典型 " 以稀缺地段 + 品牌溢价跳出区域低价基准 " 的抗跌样本。须提示白鹅潭板块高端产品去化仍需关注全市高端租赁承压。

4.6 案例小结与可复制经验

◆ 1 · 模式价值：工业遗存活化+双央企开发+国际品牌运营，城市更新与租赁融合范本。

◆ 2 · 产品打法：以文化IP与稀缺资源创造溢价而非降价。

◆ 3 · 运营机制：重资产自持+品牌轻资产管理输出分工。

◆ 4 · 定位启示：核心滨江稀缺资产走高端服务式，跳出区域低价基准。

5 趋势研判与运营·资产配置建议

5.1 半年度核心研判

◆1 · 供应扩张、量缩价稳并存

集中式存量同比 +8.7%，各产品线供应收缩但坪效持平；出租率高位微降。

◆2 · 价稳率降

广州坪效 H1 均值 2.94 元同比持平（+0.3%），出租率 92.51% 高位微降 2.13pct。

◆3 · 结构分化

核心城区（天河 / 越秀 / 海珠）与服务式公寓提价能力最强，远郊低价走量。

◆4 · 企业格局差异化

运营商 + 民企市场化主导（77%），国企市占不足 15%、主导力弱。

◆5 · 存量盘活成主渠道

收购存量商品房 / 二手住宅、商办改保租房、城中村配建、非居改建多渠道并进。

◆6 · 金融退出起步

安居集团 CMBS 已落地（16 亿、2.05%）、广州首单租赁住房 REITs（≥ 8 亿）招标推进中。

5.2 面向运营方的建议

◆定价策略：把握广州量缩价升窗口审慎提价、守住高出租率（92.51% 高位不宜激进降价）。

◆产品策略：向服务式公寓、差异化改造产品倾斜，参照璇湾公馆以稀缺资源 + 文化 IP 创造溢价。

◆运营效率：远郊低价区（白云 / 花都 / 从化 / 番禺）以成本控制 + 出租率管理为核心，把握毕业季脉冲。

◆政策红利：主动对接 " 七天免费住 " 人才服务、花都商改保租房、非居改建等政策，承接国企受托运营与企业定制安居。

5.3 面向资产方的建议

◆配置方向：优先核心城区与服务式公寓抗跌资产，审慎评估远郊低价区中资产。

◆退出路径：以 " 规模化 + 多资产打包 + 可扩募 " 规划 CMBS/REITs，关注全国 REITs 申报放开与扩募加速窗口。

◆存量盘活：把握广州收购存量商品房 / 二手住宅、商办改保租房（15 年过渡期、整体确权）等政策窗口。

◆风险监测：跟踪出租率季节性波动、高端租赁去化压力，动态调整持有 / 退出节奏。

数据来源说明：市场规模、企业格局、私人房源、集中式公寓量价等量化指标采用甲方《2026 广州租赁市场半年报数据底表》；新增项目明细以 " 广州深新开 " 项目文件为准；政策、事件、企业动态及案例以 CRIC 租赁数据库、问知知识库及公开信息补充。合规声明：本报告基于公开信息及 CRIC 数据系统研究得出，仅为市场研究参考，不构成投资建议。