2026H1 成都集中式公寓规模步入高位平台期，坪效租金同比走弱、进入 " 以价换量 " 通道，出租率维持高位彰显抗跌性；国资平台主导新增供应，" 一张床、一间房 " 保障体系深化，政策规范化提速，市场由规模扩张转向专业化规范发展。

第一章   数读市场：核心数据速览

核心规模与租金关键指标速览

一句话研判

2026H1 成都表现为 " 存量高位扩张 + 坪效温和下探 "-- 集中式公寓总房间数同比 +44.1% ↑至 119164 间，进入 " 高位平台过渡、增速阶段性放缓 " 阶段；坪效租金同比 -7.0% ↓、出租率维持 93% 高位，呈 " 价降量稳率稳 " 结构特征。个人房源 " 量增价降 "（挂牌 +9.8% ↑、成交 +22.3% ↑），与集中式公寓走势趋同，市场由规模扩张转向专业化规范发展。

集中式公寓  · 核心指标（2025H1 → 2026H1）

集中式公寓存量开业 119164 间	年底总项目数 316 个
全市坪效租金（元 / 天 /㎡） 1.86	全市平均出租率 93.01%

个人房源  · 核心指标（2025H1 → 2026H1）

挂牌房间数 230543 间	挂牌坪效租金（元 / 天 /㎡） 1.11
成交房间数 80825 间	成交坪效租金（元 / 天 /㎡） 0.94

关键指标

2026H1

对比基期 ( 2025H1 )

变化

研判信号

集中式公寓
总房间数（间）	119164	82669	+44.1% ↑	存量高位扩张，增速阶段性放缓
总项目数（个）	316	236	+33.9% ↑	规模高位扩张，步入高位平台过渡期
平均租金坪效（元 / 天 /㎡）	1.86	2.00	-7.0% ↓	坪效走弱，进入 " 以价换量 " 通道
平均出租率	93.01%	93.51%	-0.50pct ↓	出租率维持 93% 高位，抗跌性强
个人房源
挂牌房间数（间）	230543	209966	+9.8% ↑	挂牌量增，供给端趋活跃
	1.11	1.21	-8.4% ↓	挂牌租金承压下行
成交房间数（间）	80825	66082	+22.3% ↑	成交端同比回暖
	0.94	0.97	-3.9% ↓	" 量增价降 "，与集中式公寓走势趋同

数据来源：CRIC 长租数据系统。集中式公寓取当年 6 月已开业口径时点值；个人房源数据含用户附件 : 成都个人房源 .xlsx。研判信号为对应指标的核心解读。

核心解读

•   集中式公寓存量持续扩张：总房间数同比 +44.1% ↑、总项目数同比 +33.9% ↑，规模高位扩张，步入高位平台过渡期，增速阶段性放缓。

•   出租率维持 93% 高位：同比 -0.50 个百分点↓，抗跌性强，呈 " 价降量稳率稳 " 结构特征。

•   坪效租金同比 -7.0% ↓走弱：，进入 " 以价换量 " 通道。

•   个人房源 " 量增价降 "：挂牌 +9.8% ↑、成交 +22.3% ↑，租金端承压下行，与集中式公寓走势趋同。

•   运营方与资产方启示：规模扩张叠加坪效走弱，倒逼精细化运营与成本管控；个人房源供给压力对集中式公寓形成竞争分流，需关注区域性价比竞争加剧风险。

第二章   宏观监测：政策与制度环境

政策追踪与企业动态

2.1   政策追踪

2026H1 成都住房租赁政策密集出台，覆盖保租房运营、人才安居、公积金、租住标准与行业管理全链条。

保租房运营与供给端 《保障性租赁住房运营管理办法》明确租金不超过市场租金 90%、年涨幅上限 5%，压缩运营方定价弹性，倒逼精细化运营；" 一张床、一间房 "" 彩领之家 " 体系强化蓝领与新就业群体保障供给（已筹 " 一张床 "20 个 /3000 余张，认定 " 一间房 "1.6 万间，2026 计划新增保租房 5000 套、" 彩领之家 "1 万张）。	人才安居与公积金需求端 《人才优租行动实施细则》2026 年 4 月 1 日起实施，A-F 类人才可优先租住保租房、享累计不超 36 个月租金补贴（面积上限 50㎡）；公积金租房提取政策 " 降门槛、降成本、扩范围 "，提振有效需求，利好核心区品牌公寓去化。
行业规范端 租住标准征求意见稿与《成都市住房租赁条例》禁止隔断出租、按床位出租、以间为最小出租单位、单间人均使用面积不低于 4.5㎡，直接冲击个人房源违规群租业态，利好合规集中式公寓与规范化整租。

 

2.2   企业动态

2026H1 成都集中式公寓新开以保租房为主，供给由城市国企系主导、房企系聚焦区域深耕、资管系以存量改建为主。

城市国企系  · 新开主力 节奏贯穿全年、单项目体量偏大，偏好高新区、青羊区、天府新区等。天府人才乐居桐堂 · 天府中学店（550 间）、未来智谷北区（552 间）、锦安居新川店（440 间）等大体量新建保租房。逻辑：" 扩规模、保供给、职住平衡 "。	房企系  · 区域深耕 集中于武侯、青羊、高新等核心近郊。华润有巢武侯区新开 5 批次共 1224 间（单一运营商最大）；自如寓青羊区两批次 758 间；保利和寓持续布局市场化产品。逻辑：" 区域深耕、品牌卡位、双轨并行 "。
资管系  · 存量改建 新开体量偏小、单项目房间数少，偏好武侯、青羊、成华等，以存量改建保租房为主、代运营 / 轻资产模式突出。得丽屋以代运营切入。逻辑：" 存量改建、轻资产运营、细分补位 "。

数据来源：CRIC 长租数据系统（知识库 : 成都新开 2026 年 1-6 月）。

第三章   市场分析

供应规模  · 租金出租率 · 区域分化 · 产品线 · 个人房源 · 企业格局

3.1   集中式公寓供应规模走势

已开业规模自 2023H1 的 44357 间攀升至 2026H1 的 119164 间，呈历年上行、增速前高后阶段性放缓走势。

半年度节点	已开业房间数（间）	环比增幅
2023H1	44357	—
2023H2	51081	+15.2% ↑
2024H1	59150	+15.8% ↑
2024H2	67643	+14.4% ↑
2025H1		+22.2% ↑
2025H2	110204	+33.3% ↑
2026H1		+8.1% ↑

3.2   租金与出租率

2024.07-2026.06 坪效租金呈历年下行、进入 " 以价换量 " 通道；出租率高位维持、抗跌性强。

坪效租金自 2024 年 7 月 2.52 元持续回落至 2026 年 6 月 1.86 元，累计下行约 26%，历年下行通道明确。出租率始终维持 92%-95.46% 高位区间，2026 年 3-4 月见峰值 95.41%、95.46%，抗跌性显著，" 价降量稳率稳 " 结构特征强化。

3.3   区域分化

2026 年 6 月分区域坪效租金与出租率呈 " 价高率高 " 与 " 价低率高 " 双极分化。

区域	项目数（个）	房间数（间）	坪效租金（元 / 天 /㎡）	平均出租率（%）
高新南区	38	18149	4.23	96.73
武侯区	58	15415	2.21	91.33
天府新区	13	10570	2.48	84.77
锦江区	24	9051	1.82	90.05

青羊区	33	8159	1.78	90.10
成华区	45	10945	1.50	93.82
郫都区	12	5678	1.27	96.08
金牛区	37	11314	1.19	93.50
双流区		8402	1.07	95.38
龙泉驿区	6	3575		96.72

3.4   集中式公寓分产品线分析

划分口径 : 以白领公寓坪效租金 60% 分位阈值（约 1.50 元 / 天 /㎡）拆分 -- ≥ 1.50 元归为 " 品质白领 "、<1.50 元归为 " 性价比白领 "。拆分后产品线为 : 服务式公寓、品质白领、性价比白领、蓝领公寓。<>

3.4.1   产品线占比的变化（时间轴）

品质白领占比自 2023H1 约 37.3% 微升至 2026H1 约 38.3%，性价比白领自约 55.9% 升至约 57.4%，白领公寓合计持续强化、为绝对规模主体。服务式公寓自约 6.2% 波动收窄至约 4.2%。蓝领公寓长期维持 0.2%-0.5% 极低区间。呈 " 性价比白领主导、品质白领稳步扩张、服务式收窄、蓝领边缘 " 特征。

3.4.2   分产品线规模、租金、出租率对比（2026H1）

产品线	房间数	项目数	坪效	出租率
服务式公寓	5001	16	5.74	84.70%
品质白领	45599	120	2.03	92.15%
性价比白领	68399	179	0.88	93.95%
蓝领公寓	252	2	0.42	91.10%

3.5   个人房源

2023H1-2026H1 个人房源呈 " 量增价降 "-- 挂牌与成交规模双双扩张、挂牌与成交坪效租金同步下行。

2026H1 挂牌房间数 230543 间（同比 +9.8% ↑）为高位，挂牌坪效 1.11 元（同比 -8.4% ↓）为序列低位；成交房间数 80825 间（同比 +22.3% ↑）显著回升，成交坪效 0.94 元（同比 -3.9% ↓）小

幅下行。个人房源性价比优势对集中式公寓（尤其性价比白领、外围低坪效区域）客群产生分流，需关注区域性价比竞争加剧风险。

3.6   租赁企业格局变化

2021-2026H1 市场企业属性占比持续演变，国资平台系份额显著上行，市场由开发商主导转向国资主导。

企业属性格局呈 " 国资升、开发商稳中微降、民营稳中微升 " 演变。

• 央企 / 国企开发商系约 43% — 45%，仍居主导但边际回落。

• 国资平台系随保租房集中入市份额上行至约 15%，为新增供应主力增量。

• 民营运营商系以轻资产运营为主、约 36% 微升。

• 其他 / 外资服务式约 6% 小幅收窄。

运营商品牌规模前十排名（截至 2026 年 6 月 · 存量口径）

前十中城市国企系 5 家、房企系 5 家，双寡头并立。头部三强龙湖冠寓（8807 间）、天投桐堂（8479 间）、城投臻寓（8018 间）均超 8000 间贴身竞争。城市国企系品牌集中上榜，印证国资平台系份额上行、保租房集中入市主导新增供应。

数据来源：CRIC 长租数据系统。已开业口径不含未开业、在建、筹建。

2023H1-2024H2 各节点环比稳定于 +14%-+16% 区间；2025H1、2025H2 提速至 +22.2% ↑、+33.3% ↑为放量高峰期；2026H1 环比回落至 +8.1% ↑，增速阶段性放缓，规模步入高位平台过渡期。供应向高新南（18149 间）、武侯、金牛集中。

高新南区坪效 4.23 元居首、出租率 96.73%，量价齐优、抗跌性最强，为核心价值高地。天府新区坪效 2.48 元次高但出租率 84.77% 全市最低，规模大而去化承压。龙泉驿、双流、郫都等外围区呈 " 低坪效、高出租 " 外溢承接特征。

服务式公寓坪效 5.74 元领先、规模最小、出租率 84.70% 全线最低、去化承压。品质白领量价率均衡。性价比白领坪效 0.88 元、规模最大（68399 间）、出租率 93.95% 居首，呈 " 低坪效、大规模、高出租 "。品质白领与性价比白领坪效差约 1.15 元，量价率分化清晰 : 品质白领以价取胜、性价比白领以量与率取胜。

第四章   上半年新开分析

新开规模  · 区域分布 · 典型项目解析

4.1   新开规模分析

41 个 新开项目数	7265 间 新开房间数
74.4% 新建占比（26 个 /5406 间）	6.1% 占 2026H1 末总存量

月度看，4 月为新开高峰（9 项目 /2767 间，占 H1 总量 38.1%），5 月次之；1 月、3 月体量相近；2 月、6 月体量较小。新开节奏呈脉冲式非均匀释放，新建为主（74.4%），为高位平台期下的阶段性补量。

4.2   新开区域分布分析

			占比
		1950	26.8%
	7	1452	20.0%
高新区		1257	17.3%
	1	550	7.6%
	3	443	6.1%
温江区		404	5.6%
新都区		384	5.3%
	4	308	4.2%
其他区域		517	7.1%

4.3   案例分析

案例一  ·  蜀府有巢国际公寓社区 · 悦湖天骄店

央企运营方重资产 R4/ 家庭型保租房标杆。区位 : 武侯区金川路 10 号，武侯新城北区悦湖科技城核心，距地铁 17 号线白佛桥站约 150-200 米。

基本资料

投资方	成都武侯资本投资管理集团
运营方	华润置地 " 有巢 "
总建面	约 4.5 万㎡，7 栋，商业约 2500㎡
总房源	395 套（1245 间）
开业时间	2026 年 3 月 31 日
产品线	家庭型白领保租房
出租率 / 坪效	100%/ 1.02 元 / 天 /㎡

户型建面约 89-128㎡套二 / 套三 / 套四，整套租金约 1076-3960 元 / 月，按间合租为市场租金标准 90%。现代简约精装、拎包入住、6.5-7 米宽景阳台、酒店式主卧套房、智慧门禁安防。

可借鉴经验：以四代改善家庭户型差异化切入保租房市场蓝海，填补成都保租房 " 单间 / 套一为主 " 的家庭型空白；央企运营 + 国资投资 " 双强 " 模式；R4 重资产便于未来 REITs/ABS 退出。

案例二  ·  桐堂 · 天府中学店

地方国资运营方产城人才公寓 /TOD 保租房样本。区位 : 四川天府新区兴隆街道，科学城核心腹地，紧邻地铁 18 号线兴隆站，毗邻天府中学、天府海创园。

运营方	成都天投集团 " 桐堂 " 品牌
	550 套（双店合计 852 套）
	2026 年 4 月
	白领保租房
	60.2%（爬坡期）/ 1.0 元 / 天 /㎡
物业费	3.4 元 /㎡/ 月

户型单间及套二，面积约 42-72㎡，项目租金 27.3-30.89 元 /㎡/ 月、为市场租金 87%-90%。精装拎包入住、一级能效家电、共享运动区 / 自习室、" 天府桐堂 "APP 社群运营与线上选房。

可借鉴经验：TOD+ 产城人才公寓模式，无中介费、按保租房 90% 封顶定价；APP 化智慧运营与社群运营；产业功能区职住平衡；国资平台 " 桐堂系 "5000 余套矩阵规模化布局。

案例对比小结 : 央企有巢（重资产 R4+ 家庭改善型 + 高出租率）与地方国资桐堂（TOD 产城 + 白领单间 / 套二 + 爬坡期）代表成都集中式公寓两条主线；供给端国资主导、需求端人才与新市民支撑、退出端依赖 REITs/ABS。

武侯区（26.8%）、青羊区（20.0%）、高新区（17.3%）三区合计占 64.1%，为新开主力。武侯区项目数最多以保租房改建为主，高新区单项目体量大，天府新区仅 1 个项目但体量达 550 间。外围区亦有新开入市，反映保租房供给向外围延伸。

第五章   市场总结与投资、运营启示

归纳研判  · 投资布局 · 运营优化

5.1   市场总结

规模步入高位平台期

规模稳定于 119164 间 /316 项目，2026H1 环比增速回落至 +8.1% ↑，较 2025H2 的 +33.3% ↑明显放缓。 

坪效走弱、以价换量

坪效租金 1.86 元 / 天 /㎡，同比 -7.0% ↓，自 2024 年 7 月累计下行约 26%，历年下行通道明确。

出租率高位维持

2026 年 6 月出租率 93.01%，全周期维持 92% — 95.46% 高位区间，呈 " 价降量稳率稳 " 结构特征。

供给由国资平台主导

国资平台系份额自 2021 年约 13% 升至 2026H1 约 15%，保租房集中入市为新增供应主力增量。

核心趋势判断

•   规模平台期与 " 以价换量 " 结构性延续：短期以价换量、量稳率稳格局延续。

•   区域 " 价高率高 + 价低率高 " 双极分化：核心区量价齐优，外围区低坪效高出租，天府新区高坪效低出租。

•   国资主导供给格局强化：份额上行至约 15%，供给主体向国资主导演变。

•   政策规范化倒逼精细化运营：保租房限价、租住标准、《住房租赁条例》密集落地。

•   退出端 REITs/ 持有型 ABS 通道打通：利好重资产运营方资产盘活。

5.2   投资启示（面向资产方）

机会区域

核心价值高地：高新南区（4.23 元 /96.73%），量价齐优，适合重资产持有。

量价均衡区：武侯区（2.21 元 /91.33%），适配稳健配置。

风险提示区：天府新区（2.48 元 /84.77%），规模大而去化承压，需审慎。

承接性配置区：龙泉驿、双流、郫都等 " 低坪效、高出租 "，适合外溢承接。

机会产品线   & 退出通道

服务式公寓适配核心区高价值地段；白领公寓核心区人才支撑；蓝领公寓对应新就业群体保障供给。

华润有巢 REIT 扩募（2026 年 1 月上市，募 11.329 亿元）；中航北京昌保租赁住房 REIT（2026 年 3 月获批）；博邻长租持有型 ABS（2026 年 4 月获批，拟发 15.2 亿元）。

REITs 扩募 + 持有型 ABS 打通 " 投融管退 " 闭环。

风险点

收益承压（坪效同比 -7.0% ↓压缩收益空间）；定价弹性受限（保租房限价不超市场 90%、年涨幅 5% 上限）；去化风险（天府新区出租率 84.77% 承压）；退出渠道有限（本地国资平台以大宗与 ABS 为主，公募 REITs 尚待突破）。

5.3   运营启示（面向运营方）

产品定位 家庭型差异化（借鉴悦湖天骄店四代改善型填补家庭型空白）；TOD 产城人才型（桐堂 · 天府中学店）；产品线按白领 / 蓝领 / 服务式分层匹配区域客群。	定价 限价框架：不超市场 90%、年涨幅 5%。案例定价经验：悦湖天骄店按间合租 90%、桐堂 87%-90%。限价倒逼精细化成本管控与运营降本增效。
去化 人才优租行动（A-F 类人才优先租住、累计不超 36 个月补贴）与公积金租房提取政策提振有效需求；桐堂爬坡期需借力人才政策与产业功能区职住平衡加速去化。	精细化运营   & 合规管理 智慧化运营（APP 社群、智能门禁）、服务增值（专属管家、共享空间）、职住平衡、规模化布局；合规：以间为最小出租单位、非居住空间不得单独出租、单间不超 2 人。

合规声明

本报告基于公开信息及 CRIC 数据系统研究得出，仅为市场研究参考，不构成任何投资建议或操作指引；市场情况与政策法规可能发生变化，报告中的趋势研判存在不确定性，读者应结合最新信息独立判断。

2026 年成都上半年租赁市场半年度分析研判报告 · CRIC 长租数据系统 · 2026-07-03