悄悄地 ... 打枪的不要！

刚刚，房产君收到最新消息，越秀最最最神秘的旧改——

环市东青龙坊，正式启动方案调查工作！

很多人可能记得，此前呢，项目已确认原拆原建模式，但后续一直没啥声音。

而这回，正是奔着业主出多少钱、选择什么改造方式而来的！

来，我们一桩桩掰扯清楚。

加固 OR 重建

青龙坊旧改，最新方案出炉！

据业主爆料，前不久，针对华泰青龙坊的改造方式，物管发了一份方案调查表，旨在先行收集住户意见。

分别有两个方案，喏，请看——

方案一——房屋加固

每户出资 5-6 万，作为房屋加固费用，修修补补继续住。

（以实际施工报价费用经审计后为准）

方案二——原拆原建

每户出资 30-50 万，作为拆除重建费用，原地住新房。

（以实际施工报价费用经审计后为准）

现场走访得知，很多业主也有了答案，基本是偏向方案二。

为什么？嗯，算笔账。

华泰新邨为例，2005 年建成，楼龄也已 21 年，说句老房子不过分吧？

花 5-6 万加固，墙面补一补、管道换一换 ... 结构硬伤一个都解决不来。

再过 10 年，照样还是有房子老龄化的问题出现，说白了，就是粉饰太平嘛。

氮素捏！

掏 30-50 万原拆原建，换来的是全新楼房结构、标准户型格局、还可能安排上电梯，居住品质直接翻几倍！

按照周边新房 6 万 / 平来算，50 万换一套 80 平新房，不划算嘛？

再者，华泰新邨的面积段基本在 80-100 平，粗略换算下，重建成本大概是 3700-5000 元 / 平，如何能不心动！！！

而且华泰新邨的业主，很多都在华泰宾馆干了大半辈子，上班走路只需五分钟。

出门买个肠粉，拐个弯就到单位，下班去友谊商场逛一圈，舒服得很！

这点，房产君感同身受。

我有位住在这的麻友，无论用什么理由都请不来芳村，从他家走路五分钟，就能解决吃喝玩乐所有需求，根本不用挪窝，所以非必要都不愿意出门。

别忘了，青龙坊的前缀，还是 24K 纯金的环市东。

广州初代 CBD、淘金核心商圈、友谊商店、白云宾馆、花园酒店 ...

每一个 title，都是赫赫有名的城市标杆。

暂且不说搬走就回不来，想进来，都得花大大大价钱！

花 50 万，就能保住这一切，太值了！

一个百亿方案黄了

另一个方案，活了

其实，青龙坊这场民意投票，背后是一场旧改的被迫转向。

业主们等了太久，太久。

早在 2017 年，环市东就说要改造，9 年时间，命运一直多舛。

直到 2025 年，珠实拿下了青龙坊片区的旧改。

可惜，做地方案报上去没多久，就被打回来了——拆建比超 1：2，限高也严苛，新楼没法建太高。

更关键的是，片区规划里，住宅用地不到 21%，大部分都是大健康产业。

这样的规划，难以在短期获利，通过长期营运获利，时间成本也不小。

111 亿的改造成本，想收回来，根本不简单。

没办法，大拆大建走不通，只能掉头。

原拆原建，成为现实最可行的出路。

业主出钱、政府支持、开发商代建，各退一步，各取所需，皆大欢喜。

环市东旧改效果图 | 图源：建筑师 Cyrus

原拆原建模式

广州老破小的最佳出路

说实话，广州的原拆原建模式，起步不算早，但已经跑通了几条路径。

花都集群街 2 号，是全省第一例业主自筹自建。

原是 D 级危房，1976 年建成，25 户业主按 4600 元 / 平出资，总投资约 800 万。

2024 年 3 月拆除、9 月封顶，2025 年 1 月交房即交证，从筒子楼变成厨卫独立、带电梯的新房，房屋增值 1.6 倍。

越秀的黉桥 · 小石集，则是中心城区第一个连片项目。

19 栋 C、D 级危房，17 栋原拆原建、2 栋微改造。

国企作为大业主，统一出资改造公房，私房业主只出建安成本，约 4400 元 / 平，仅用半年建成，还新增了 250 平公共服务空间和青年公寓。

还有荔湾鹤园、海珠得胜岗等 ...... 从单体到连片，再到成片改造 + 配套升级，广州原拆原建已形成递进式路径。

据不完全统计，官方推进项目是数十个，目前约 17 个项目有声音，其中，3 个完工，4 个进入建设阶段。

其他的呢，大多卡在前期。

而青龙坊，大胆说一句，地段含金量是史强的程度！

意义不在于体量，而在于示范。

其所在的环市东，广州首个 CBD 发源地、广州最早一批城市地标诞生地、更是中国第一高楼所在地。

白云宾馆 1976 年开业，120 米的高度直接封神；友谊商店、花园酒店、世贸中心、丽柏广场——广州最早的城市封面全在这条路上。

至今，这里仍聚集 70 栋亿元楼宇，经济密度超 100 亿 / 平方公里。

每一寸土地，都写着广州的商业奋斗史。

因此，青龙坊能否跑通，也拥有着超越过往的城市高度。

过去十年，广州的城市更新逻辑是大拆大建，猎德、冼村、杨箕都是那个时代的产物，在环市东并不适用。

如果青龙坊的方案能走通，意味着，广州不需要为每一块核心区旧改，都算一笔百亿级的经济账。

无论是环市东，还是越秀、天河、海珠，地段矜贵但老化严重的房子。

全广州最拆不动、改不起的核心区老破小，都找到了出路！

那么，如果是你，会选择哪个方案呢？

50 万留在环市东，你会愿意吗？

评论区聊聊。