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北京海淀供地，姗姗来迟。

7 月 7 日，四季青镇西郊机场 HD00-1408-0034、0049、0040 地块进入第八轮供地清单。

当晚，地块被激活，转入用地预申请程序。若进展顺利，买家将在 8月中旬揭晓。

对于北京土拍市场，这块地的登场意义不凡。

1、它是北京 2026 年海淀首宗商品住宅供地。海淀上一次宅地出让，要追溯至 2025 年 12 月 23 日，海开控股以 84.56 亿元摘得上地 0702 地块。

2、其起拍价 85.55 亿元，为 2026 年迄今的北京地王，已超过朝阳区南磨房乡广渠路 0409-10 地块的 70.5 亿元。

3、海淀是北京土拍市场的龙头板块。2025 年，海淀成交 7 宗宅地、总金额 448 亿元，占全市比重 31.6%，超越朝阳区的 311.15 亿元。

仅凭这三点，四季青地块便足以稳居京城地产圈的 "C位 "。

按照年初供地计划，海淀后续还有朱房村地块（5.19 公顷），和西北旺 D1 地块（4 公顷）待入市。

至此，北京已进入供地清单，但尚未出让的地块共 25 宗。其中，8 宗已明确上架，2 宗进入预申请阶段，起拍总价 292 亿元。

对比今年上半年，北京成交宅地 21 宗，成交总金额 339.743 亿元。

这意味着，随着下半年朝阳、海淀地块陆续登场，土拍的含金量将进一步提升。

给海淀规自委点个赞

先来一睹海淀新地王的风采。

该宗地由三个地块组成：

1、0034 宅地，用地规模 48003.33 平方米，建筑规模 76805.328 平方米，容积率 1.6，限高 25 米；

2、0049 宅地，用地规模 21223.80 平方米，建筑规模 33958.08 平方米，容积率 1.6，限高 25 米；

3、0040 商服用地，用地规模 15925.11 平方米，建筑规模 31850.22 平方米，容积率 2.0，限高 24 米。

从指标来看，将被打造成 8层洋房豪宅，且配套十分完善，就在家门口。

从土拍文件看，该宗地有几个亮点：

1、两块宅地可统筹一体化开发。即在总建面不变的前提下，容积率可自行调节。这是保利熙瑞带来的经验。

2、明确了可减少风雨连廊、架空层、通高跃层等设置。吸取了海开上地 0702 因 " 好房子 " 设计，被举报的前车之鉴。

3、两块宅地可实现地下连通。这也得益于保利熙瑞，其是北京地产圈首个 " 吃螃蟹者 "。

针对这三点，花姐要给海淀规自委点赞，前期的顶层规划设计十分人性化，考虑周全。

讲完优点，再看它的 " 包袱 "：

1、需配建 8500平方米公共设施。涵盖卫生、养老、助残、文化室一处，以及体育、社区管理、邮政等用房。

其中 2100 平方米邮政设施由邮政部门以建安成本价接收，其余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

2、须建设两条南北向街坊路，宽度 11 米，纳入土地出让范围，会占用住宅容积率，使两块宅地的实际容积率提升至约 1.75。

3、距西郊机场跑道仅 600 米，不仅噪音明显，还需严格控制建筑高度，保证自东向西、由低到高的空间秩序，形成平滑舒缓的城市天际线。

这也将进一步加大小区密度，东侧楼栋高度须低于 8层。

不过，至少从目前公开的文件中，三块地仅限制了建筑高度，而未限制建筑最高点——两者是不同概念，后者约束更为严格。

三个周边的参考楼盘

此番海淀供地，四季青地块率先登场，会对其周边老盘带来多大冲击？

其周边 2-3.6公里范围内，至少有 3个在售楼盘：

1、海宸元境

位于宝山中路，由中建壹品开发，总供应 396 套，容积率 2.1，均价 8.34 万 /㎡；主力户型为 99-139㎡三居、四居，总价 800 万起。

截至 7月 7日，累计网签 270 套，去化率 68%，为上半年海淀新房套数销冠。其中，120-130㎡面积段供应 121 套、网签 41 套。

2、北京隅海岄

位于宝山中路，由金隅地产开发，总供应 458 套，容积率 2.1，均价 8.53 万 /㎡；户型为 99㎡小三房及 140㎡四居搭配。

截至 7月 7日，累计网签 213 套，去化率 46.5%。其中，120-130㎡面积段供应 155 套、网签 32 套；130-150㎡面积段供应 194 套、网签 101 套。

3、保利熙瑞

位于半壁店，北距西郊机场跑道约 2 公里，由保利发展开发，总供应 323 套，容积率 1.43，为西山现有最低密地块，均价 12-13 万 /㎡。

主力户型为 139㎡（60 套）、166㎡（140 套）、200㎡以上户型（113 套）。

6 月底，保利熙瑞首开认购 109套，集中成交 20 亿元，目前网签数据尚未出炉。

结合三个楼盘的市场表现，四季青地块应当走差异化路线。

关键在于，其容积率为 1.6（扣除街坊路后实际约 1.75），低于海宸元境和海岄，但高于保利熙瑞。

不过，四季青地块还背负了商业配建包袱。

若按商业 100% 自持、建安成本全部摊入住宅计算，0034 和 0049 两宗宅地的起拍楼面地价，约 7.87万元 /㎡。

海宸元境、海岄、熙瑞的实际成交楼面价，分别为 5.68 万元 /㎡、5.73 万元 /㎡和 7.84 万元 /㎡。

对比之下，四季青地块的价格已属高位，而这还只是起拍价。

强排推测方案

有了老盘作参照，可对四季青地块的产品进行推演。

重新梳理地块参数：1、两个地块实际容积率约 1.75；2、建筑限高 25 米，由东低西高逐步递进；3、两块地容积率可统筹规划。

据悉，花姐做了一版两个宅地的强排推测方案：

一、0034 地块（北地块）

共计规划 11 栋楼，以 135㎡、168㎡和 205㎡户型为主。

1、共规划 11 栋楼，东侧均为 7F，主力户型为 168㎡洋房。

2、中间 3 栋为楼王，8F，户型为 205㎡。

3、西侧 3 栋，8F，户型为 135㎡。

二、0049 地块（南地块）

共计规划 6 栋楼，以 135㎡、150㎡户型为主。

1、东侧均为 7F，户型为 135㎡。

2、西侧为 8F，户型为 150㎡。

据此，四季青地块的主力户型分为四款：135㎡、150㎡、168㎡和 205㎡。

这避开了海宸元境与海岄的入门级产品，及去化偏慢的 120-130㎡面积段。

四季青地块的主要对标项目，应是保利熙瑞。

后者首开客户中，55% 为海淀紧密地缘性客户，来自万柳、中关村等豪宅板块的客户占比 25%。

此番四季青地块拍卖，花姐相信保利发展一定会到场。

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