近日，刘强东旗下公司 7.5 亿在香港买了一栋。这笔 7.5 亿港元的收购，是京东在香港一系列不动产投资中的最新动作。

交易结构：三方共赢的买卖

· 交易双方：买方是京东集团旗下全资投资平台 JD Fabulous Development XI Limited；卖方是香港老牌上市房企远东发展（00035.HK）。收购方式为收购其全资附属公司捷彩有限公司（Charter Joy Limited）的全部股权。

· 核心资产：位于九龙油麻地上海街 268 号的海景丝丽酒店，拥有 268 间客房。

· 交易价格：7.5 亿港元。该物业账面净值约 2.659 亿港元，京东溢价约 186%。卖方远东发展预计因此录得约 4.23 亿港元收益。

此外，交易设计了 " 保底收益 + 专业运营 " 模式：交易后三年内继续由远东发展旗下公司管理，并每年提供 4500 万港元的保证收入，为京东锁定了约 6% 的稳定年化收益率。

投资逻辑：瞄准香港学生公寓的巨大缺口

京东高价入局，核心是看准了香港学生公寓市场的供需失衡：

· 需求爆发：2024/25 学年，香港非本地学生已增至 9.2 万人。随着政策放宽，预计需求还将持续增长。

· 供给短缺：目前宿位缺口约 4 万个，预计到 2028 年可能突破 10 万个。仲量联行预测，到 2029/30 学年，供需缺口将从 7.63 万张扩大至 14.72 万张。

· 收益可观：学生公寓入住率高达 98% 至 100%，预期收益率 4.5% 至 8%，远高于传统住宅的 2% 至 3%。

京东的香港大棋局：重资产布局成型

收购学生公寓只是冰山一角。近 20 个月来，京东系在港收购物业已累计耗资约 60 亿港元：

· 2024 年底：以 18 亿港元收购沙田利丰中心整栋工厦，用作物流枢纽。

· 2025 年底：以约 35 亿港元收购中环中国建设银行大厦 50% 权益，用作亚太总部。

· 零售布局：2025 年 8 月以约 40 亿港元收购香港连锁超市佳宝，并在湾仔开设京东 MALL 首店。

可见，京东在港投资已从纯线上电商，转向构建 " 核心地产 + 本地零售 + 自营物流 " 的重资产模式，通过持有物业获取长期租金收益与资产增值。

总的来说，这笔 7.5 亿港元的收购是京东重仓香港、布局实体资产战略中的一枚关键落子。