最近，广州市区几个核心片区接二连三地改控规，你猜是什么多了？

没错，宅地！！

涉及荔湾东沙、坑口，海珠琶洲片区等地，想在这些地方买房、换房的朋友们，可能又有更多的选择了。

来，一个一个开扒。

NO.1

荔湾区坑口片区（二期）：

珠江 + 太古里旁，新增宅地

聚龙湾 · 源舍的竞敌来了！

7 月 4 日，广州市规划和自然资源局发布了荔湾区坑口片区（二期范围）的控规调整。

图源广州市规划和自然资源局

划几个重点：

1、坑口二期主要位于花地大道以东、鹤洞路以北，北至大冲口涌，东至珠江后航道、聚龙湾太古里一带，片区内有广佛线鹤洞站、11 号线 / 广佛线沙涌站、1 号线坑口站等多地铁站点分布。

换句话说，江景、商业、地铁，这里不缺资源，而且都很顶！

2、坑口二期目前一共有三个开发组团。第一个在花地大道和浣花路交汇处，不远处是嘎嘎涨价的大热盘聚龙湾 · 源舍。

这里规划有中小学，暂定规模为 35 班初中；还有一个商地兼社会停车场用地，体量 12 万平，限高 120-150 米，应该是一个商办项目。

第二个组团属于广佛线鹤洞地铁上盖，规划有宅地、商地、公园绿地等。这次比较大的改动是，把原来老人服务站点、文化室、社区卫生站、居民健身所、社区委员会等改为一所 45 班的九年制学校。

这个宅地属于村民安置房地块，目前已有房企承接。

第三个组团位于 11/ 广佛双地铁沙涌站附近，东边是珠江后航道，规划有二类居住用地兼容商业用地兼容商务用地，用地面积 8070 平，容积率 4.4，建面 35454 平，限高 100 米。

也就是说，这是一个容积率不算高、总高 30 来层的非超高层住宅项目。

这个项目，应该很多人在等。因为早在年初，2026 年广州市经营性用地供地蓝皮书就已经提过它——坑口内四码头 068 地块。

图源广州市经营性用地供地蓝皮书

这个地块地段非常不错，东临珠江后航道，北部是聚龙湾太古里项目。

相当于顶流江景、荔湾顶流商配，两手一把抓。

地铁方面，附近有 11/ 广佛线沙涌站、11 号线大冲口站，驾车 30 分钟可快速大道珠江新城、琶洲、国际生物岛等核心区域。

至于教育医疗，也相对丰富，周边有芳村小学沙涌校区、真光初中、真光高中、坑口小学、新辉小学等，新控规一发布，又多了一所初中和九年制学校；荔湾区人民医院（鹤洞校区）也在附近。

据广州市经营性供地蓝皮书公布，项目将自配 1.96 万平的商业。此外，地块容积率之前写明 5.8，现在降低为 4.4，意味着居住舒适度更高。

图源广州市经营性供地蓝皮书

这个楼盘会规划为什么产品，现在还没公布。

不过按照附近聚龙湾 · 源舍这种卖法，这个地段的楼盘怎么着都不用愁。

有同学还不晓得吧，聚龙湾 · 源舍之前首开 145 平四房均价 5.1-5.4 万平，约 90 平三房 4.3 万 / 平起；近期 90+ 平小户型中低楼层单位已经涨到 450 万起，单价直逼 5 万 / 平！

至于坑口内四码头项目，不仅近太古里，景观上也比聚龙湾 · 源舍更有优势，只要产品不拉跨，也是顶流红盘预定了！

图源广州市规划和自然资源局

想第一时间了解坑口内四码头项目的规划、户型、面积、价格等消息，可以提前滴滴二娃（wsfew2026），他是挖料小能手，只要得到消息，他会立马告知！

另外，我们还汇总了这附近包括荔湾白鹅潭、芳村、广钢等片区的新盘价格行情，总价 3 字头到上千万豪宅项目都有，想在这附近买房、换房的，也可以直接滴滴二娃领取资料！

NO.2

荔湾区东沙片区：

健康港星河 COCOpark 旁

商改住，有一线珠江盘

7 月 8 日，广州市规划和自然资源局发布荔湾区东沙片区 606、607 两个规划单元的控规调整。

图源广州市规划和自然资源局

划几个重点：

1、东沙片区位于荔湾区白鹅潭片区，东沙大道以东，白鹅潭大道穿过，附近最大的王牌有两个，一东部是珠江后航道，二健康港星河 COCO Park 在南部。

也就是说，这个地方，CBD 定位 + 珠江 + 商业，三重硬核条件叠加！

附近广州幸福湾、保利珠江印象等改善项目，基本也是靠这三匹马在豪宅市场立足。

2、目前控规最大的调整有两个。

一学校扩建，国际医药展览中心北部原本 614 地块规划有一所小学，现在与旁边 619 地块合建为一所 45 班的九年制学校，白鹅潭教育资源又上了一个台阶！

图源广州市规划和自然资源局

二有两个大型商地改为居住用地。

一个是学校旁边的 615、621 地块，一个是紧邻珠江后航道的 705、707 地块。

图源广州市规划和自然资源局

其实这几个地块商改住，官方也有透露。

在年初发布的广州市经营性用地供地蓝皮书中，这几个地块被统称为东沙国际商贸港二期地块。

图源广州市经营性用地供地蓝皮书

如图，蓝皮书写明，这个地块规划为二类居住用地、商住用地、商业商务兼容行政办公用地，用地面积 54565 平，建筑面积 265810 平，容积率 4.9。

但在最新控规中，东沙国际商贸港二期地块有了变化。

商贸港北部的 615 和 621 地块，容积率要求不高于 3.2，建筑限高 80 米，也就是说，这里要做一个总高 20+ 层、相对低密的住宅项目。

商贸港东部的 705 和 707 地块，规划为商住混合用地，容积率分别不高于 4.5 和 4.8，建筑总体限高 100 米，滨水一线限高 60 米，其中住宅不超过 80 米。

也就是说，这两个地块住宅部分也是要做总高 20+ 层的非高层，一线江景则做小高层。

图源广州市规划和自然资源局

东沙国际商贸港二期大概率会卖什么产品、什么价？

参考旁边的广州幸福湾，主推约 255-285 平，单价 7-8.5 万 / 平，总价 1900-2500 万；

保利珠江印象，主推约 110-113 平，单价 4.5-5.3 万 / 平，总价 479-570 万；

保利珠江天悦，主推约 128-450 平，单价 5.6-8.5 万 / 平，总价 690-3800 万；

项目产品可能会往江景大平层走，也有可能为迎合部分刚改，搞一些 110+ 平、120+ 平的小户型，降低总价门槛，总价 4-6 字头起或许也有机会上车。

NO.3

海珠区琶洲南片区：

保利天奕旁新增 3 块宅地

同样是 7 月 8 日，广州市规划和自然资源局发布琶洲南区 902、904 两个规划单元的控规调整。

图源广州市规划和自然资源局

没错，这两个单元规划范围就是以保利天奕为核心的区域。

图源广州市规划和资源资源局，红圈为保利天奕

对比控规调整前后，主要有几点变化：

1、保利天奕东西 3 个地块，均由商地变更为二类居住用地兼容其他交通设施用地。

图源广州市规划和自然资源局

2、保利天奕与附近的五中系学校，位置更近，业主子女上学更加方便。

现学校用地原来是二类居住兼容商业、商务及其他交通设施用地，现在取消，被学校替代；原学校用地改为商地。

3、原来著名的琶洲三姐妹，现在一女没剩，调整为一个医疗卫生兼容社会停车场及服务设施用地和两个商地。

总结一下，规划调整之后，以保利天奕为核心的琶洲南区 902、904 单元，居住、消费、休闲、产业等功能分区更加清晰。

基本上，凤栖路以南、赤沙北码头涌以北、会展东路以西的中心区，就形成了一个连片开发的宜居住宅社区。

而围绕这个大型住宅区的北部、南部、东部，则布局了大片的产业商业集群，东部、南部还配套了综合医院、九年制学校、公园绿地、文化等公共服务和市政基础设施。

整体上，琶洲南区的产居用地得到更好的优化！

受益的，一保利天奕，二就是项目东西两边新增的 3 个宅地。

目前这 3 个宅地还没有消息流出，参考周边保利天奕、琶洲南 TOD、琶洲樾 · 华樾的产品和价格，大概率也是走 CBD 改善豪宅盘路线。

不过相较于后两个盘，保利天奕产品设计兼顾到年轻中产，主推约 120+ 平，不到 1000 万即可进入 CBD 高净值圈层，获得更多市场的认可。

新增的 3 个宅地会不会也走天奕这个思路，或者搞其他错位竞争，我们可以拭目以待。

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后续新增宅地有任何消息，他也会第一时间分享！