2026 年过半，成都楼市交出了一份 " 量稳价跌 " 的成绩单。上半年一二手房成交 15.1 万套，底盘看似平稳；中指研究院数据显示，6 月成都新建住宅均价 15388 元 /㎡，环比还涨了 0.96%。但另一组数据却让无数正在看房的人后背发凉——成都法拍房挂拍量 2025 年已达 9580 套，全国第二，2026 年单月新增持续破千。

房价在跌，成交量在稳，为什么普通人的买房之路反而越走越窄？答案藏在三个字里：接盘者。

两套房子，两个家庭的资产蒸发

成都楼市的价格分化，早已不是板块差距，而是家庭资产的实打实盈亏。

天府新区天东板块的万达华府，曾是新区概念热度的典型缩影。贝壳平台公开成交记录显示，2021 年 8 月，小区一套 130.31㎡四居室成交价冲到 495 万元，单价接近 3.8 万元 /㎡。彼时 " 国家级新区 + 公园城市 " 的旗号，让无数改善型家庭押上了全部身家。到 2026 年 3 月，同户型房源成交价仅 206.6 万元，单价约 1.59 万元 /㎡。

不到五年，总价蒸发 288 万——成都市统计局数据显示，2025 年成都城镇居民人均可支配收入约 5.95 万元，一个普通三口之家年可支配收入约 17.85 万元。这笔蒸发的账面资产，相当于全家不吃不喝攒 16 年的总收入。

高新南区新川板块的招商新川臻境，2022 年拿地楼面价 18100 元 /㎡，清水限价 32000 元 /㎡，一度是新川的价格天花板。2025 年 8 月小区首套二手房成交，总价 391 万，单价 29637 元 /㎡。

到 2026 年 3 月，一套低楼层 133㎡套四对外报价已降至 365 万、单价约 2.75 万 /㎡。链家数据显示该小区参考成交均价 36081 元 / 平，但实际成交已出现明显折价——首套成交与高峰期限价相比，单套账面缩水已超 50 万。

无数业主用血汗验证了一个残酷事实：楼市回调的所有资产缩水，由普通购房者独自承担。银行的房贷本息照收不误，开发商的利润早已落袋为安。市场下行的风险全民共担，前期收益却被资本收割殆尽——这就是当下楼市最核心的利益冲突。

房价跌了三成，为什么你还是买不起？

更讽刺的是，即便房价大幅回落，成都普通工薪家庭依旧扛不住。

根据成都市统计局最新公告，2025 年成都市城镇非私营单位年平均工资为 131874 元，城镇私营单位为 69679 元。普通双职工家庭月均可支配收入不足万元，扣除衣食住行、教育医疗等刚性开支，每月能用于还贷的资金普遍不足 2500 元。

反观当前购房成本：一套主城区 89㎡刚需房源，总价约 240 万。首付 20% 需 48 万，剩余 192 万房贷按 2026 年成都首套房贷利率最低 3.0% 计算，30 年等额本息月供约 8094 元。这笔月供，是普通双职工家庭可支配收入（不足万元）的 80% 以上。即便首付凑齐，月供也已将家庭现金流彻底锁死。

资产在贬值，债务却永久刚性。这是当下刚需买房最致命的悖论：绝大多数家庭买房后，直接透支未来二三十年现金流，生活质量断崖式下滑，家庭抗风险能力归零。

政策托底，市场却在 " 抢跑 "

为托底楼市，2026 年成都出台多项宽松政策：分批取消住房限售 -、阶段性取消公积金贷款次数限制、鼓励各区因地制宜推广直补购房首付等措施。政策初衷是降低刚需门槛、激活市场。

但真实市场反应却完全背离预期。取消限售之后，大量次新二手房集中释放供应——截至 2026 年 6 月底，8 个重点城市二手房挂牌量约 123 万套，成都位列其中。宽松政策并未带动刚需成交回暖，反而让大量早期投资客和开发商加速出货。

利率微调带来的每月百余元月供减免，完全抵消不了房价下跌、资产缩水的巨额亏损——政策在托市，市场在探底，刚需在接盘，三方各怀心思的尴尬矛盾已然形成。

面粉贵过面包，谁在为高地价买单？

主城热门地王板块的库存困局，更是把各方利益冲突拉到极致。2025 年 11 月，保利发展以楼面价 16500 元 /㎡摘得青羊区苏坡街道百仁社区 50 亩宅地。同区域 2026 年新房实际成交均价约 2.8 万元 /㎡左右 - ——扣除建安、营销、税费后，开发商利润空间已极度压缩。

更大的隐患在库存端。克而瑞数据显示，截至 2026 年 1 月，大成都新房住宅库存约 1422 万㎡，去化周期约 15.18 个月；另有机构统计全市狭义库存去化周期已突破 31.9 个月，远郊及部分高价板块压力尤为突出。一边是地方土地高价出让增收，一边是开发商降价回款自保，新老购房者双向亏损——楼市的结构性利益失衡，从来没有像今天这样彻底暴露。

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