■王丽新

2026 年中期业绩公布在即，7 月 7 日，产业园上市企业中新集团（601512）推进 2025 年年度权益分派方案的股权登记事宜。该方案拟向全体股东每 10 股派发现金红利 2.12 元，合计派发现金红利 3.18 亿元。

产业地产（884203）作为房地产（881153）的 " 分支 "，这两年经营承压，楼宇存量过剩而入驻客源不足，行业困境有目共睹。在此背景下，中新集团（601512）等部分产业园上市企业能够实现业绩增长，并稳定分红，实属不易。从 2025 年业绩来看，22 家产业园上市企业净利润同比大幅下降。另有观点指数统计数据显示，20 家园区 REITs 底层资产 2026 年一季度的平均出租率约为 81%，呈下降趋势。

为破解业绩增长难题，过去几年，产业园企业用卷招商、卷供应等策略抢资源，" 零租金 "" 税收返还 " 等优惠条件层出不穷。于是，手握客源的中介成了香饽饽，中介费一路高涨，却并未给产业园企业带来利润。在笔者看来，产业园上市企业不能靠内卷扭转经营困境。可喜的是，张江高科（600895）、中新集团（601512）等部分企业已经找准了打造发展新引擎的突破口，新机遇逐步显现。

收缩重资产开发，发力轻资产科创投（885413）资。以往企业做园区依托产业承诺低价拿地、沿用地产开发思路搭建的重资产开发模式，如今已然难以为继。轻重结合是大势，以轻带重是未来园区发展方向。比如，6 月中旬，张江高科（600895）发布公告称，拟以 12.8 亿元转让上海张江科学之门科技发展有限公司 16.51% 的股权。此举通过出售重资产，优化资金结构，重新配置资金推动核心业务，稳步向 " 科技投资控股集团 " 转型。当然，对于产业资源优势不明显的企业来说，做轻资产业务，短期内可能难以大有作为，但需慢慢拥有自己的轻资产业务矩阵。与此同时，企业要锤炼研判区域投资价值的能力，也要优选产业赛道，引入成长能力较强的科创企业，引导产业基金向基础研究和源头创新倾斜。

做强特色产业园，走差异化竞争路径。园区数量越来越多、同质化竞争越来越严重，若想摆脱这种状况，各方主体要推动产业园由 " 规模化园区 " 向 " 功能化园区 " 迈进，聚焦一个产业做特色产业园，走差异化竞争路线。

近期，中新集团（601512）在答复投资者关心的问题时称，全力开展项目招引及培育，联合产业孵化机构发掘早期优质项目，加大产业投资力度，加快打造具身智能产业园。业内看好该公司这一举措。但笔者认为，要成为这类园区运营商，要有推动科技成果转化能力、产业投资及服务能力，否则难以做专做精。因为只有结合当地产业优势，契合产业成长诉求的 " 空间 + 服务 + 金融 + 场景 + 订单 + 生态 " 等资源要素齐备的特色园区，才能成为区域内战略性新兴产业发展的引擎。

加强园区运营服务，做好资产管理。在拼地价、比补贴内卷模式落幕后，园区竞争已转向全生命周期（883436）的生态赋能。随着存量时代到来，稳定的盈利和持续的现金流成为投资者新准则，除了 " 地段为王 " 之外，投资方亦非常看重园区资产管理服务能力。

一方面，园区运营服务是资产保值增值的 " 软实力 "。通过提供管家式服务、完善商业配套及数字化运营，园区能够有效降低企业综合成本，提升企业留存率与续租率，夯实租金收益基本盘。另一方面，园区运营不能仅停留在物理空间的物业管理（885915）上，更需引入大资管思维，要通过盘活低效存量资产、拓展多元化增值服务 ( 如供应链金融等 ) 打破单一的 " 租金依赖 "，并借助公募 REITs 等资本化工（850102）具打通 " 投融管退 " 闭环。产业园企业也应重视将精细化运营与资本运作深度融合，以此唤醒沉睡资产，重塑园区核心竞争力。

综上所述，尽管当前看上去外部发展环境压力重重，但市场需求并未消失，这反而为上市企业治理园区构建新商业模式提供了契机。接下来，产业园上市企业要褪去 "房地产（881153）" 旧壳，减重减压，构建产业纽带、资本联动等新增量业务，坚守难而正确的长期路线。