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这几天，小杨先生一直在密切关注铂瑞的网签价格。

他是北京房山和知筑一期的业主，铂瑞是该项目二期，两个地块紧挨着。

截至 7 月 10 日早上 10 点，铂瑞累计网签 17 套，成交均价 3.81 万元 /㎡；两天前仅网签 5 套时，均价为 3.97 万元 /㎡。

虽说房价出现小幅浮动，小杨心里仍有几分宽慰。

至少从当前成交数据来看，铂瑞整体售价略高于一期。

和知筑一期自 2024 年 10 月开盘至今，所有成交房源里，只有楼王 140-150㎡户型均价达到 3.81 万元 /㎡，一期整体网签均价仅 3.68 万元 /㎡。

站在北京城建地产的角度，铂瑞定价必然会高些，这是房企操盘最基础的逻辑。

铂瑞产品相比一期全方位升级，倘若定价反而更低，现有一期老业主势必会有强烈不满。

但，近期小杨又多了一重新顾虑：

铂瑞向南 2.9 公里处，房山良乡大学城 0028、0029 地块（下称 " 大学城地块 "）已正式挂牌，8月 11 日将确定竞得房企。市场有传闻，该地块意向托底房企为央企电建地产。

这块新地块临近地铁站，地铁噪音影响更小，还自带规划商业配套，硬件优势突出。

直接的较量

 铂瑞和大学城地块，算得上旗鼓相当的竞品，下面从四大维度对比分析：

1、交通：铂瑞更占优势，项目紧邻房山线广阳城站，该站点位于大学城地块所属良乡大学城站上游两站；

2、噪音：铂瑞存在明显短板，地铁线路沿项目东侧铺设，小区全程受轨道噪音影响；大学城地块与良乡大学城站之间隔着一座商业综合体，噪音干扰微弱；

3、配套：铂瑞周边有宣武医院、山姆会员店；大学城地块周边高校云集，自带地铁上盖商业。两个项目均可共享首创奥特莱斯、龙湖天街等大型商业资源，配套层面基本持平；

4、建面与容积率：铂瑞占地 5.56 公顷，规划总建面约 9.59 万㎡，其中住宅 8.4 万㎡，整体容积率 1.8；大学城地块占地 4.83 公顷，规划总建面 7.15 万㎡，包含住宅 5.63 万㎡、商业 1.52 万㎡，基础容积率 1.7。

单看基础容积率，大学城地块看似小幅占优。

但土拍文件注明，该地块纳入轨道微中心规划，容积率允许上浮 10%，调整后两块地实际容积率差距极小。

除此之外，依据北京好房子相关政策，大学城地块限高 45米，上限可放宽至 60米，楼栋排布后能做到更大楼间距。

反观铂瑞建筑高度，北区最高 34.5 米，南区最高 42 米。

包袱是加分项

  大学城地块最大亮点，是地块内配套自建商业。

站在房企开发算账的角度，商业配套属于资金包袱，但同时也是楼盘核心加分项。

地块北侧 0028 商业用地面积约 1.52 公顷，容积率 1.0，建筑限高 36 米。

土拍文件对商业规划要求十分明确：

1、地块需落实轨道微中心一体化建设要求，预留空中连廊对接轨道站点，商业共享层标高与地铁站厅层齐平，可通过连廊直达房山线良乡大学城站 B 口；

2、地下车库需预留通道，衔接北侧绿带复合地下停车空间；

3、地块建筑、景观、公共设施统一一体化设计，兼顾城市风貌协调、全龄人群使用需求与空间品质；

4、鼓励在户外空间增设体育健身设施，室外景观与北侧带状绿地一体化打造。

这块地是标准地铁上盖商业。

反观铂瑞，原土拍规划中预留 6500㎡地上商业，后期报规阶段全部调整为住宅。调整理由为项目周边已有成熟大型商业综合体，符合区域上位规划要求。

两相比较，大学城地块配建商业是硬性规划，落地无悬念。

三个产品参照系

  大学城地块未来会打造何种户型产品？

有两个现成竞品可作参考：房山国贤府、和知筑一期。

1、房山国贤府

国贤府与大学城地块仅一路之隔，位于地块西侧，2023 年 3 月取得预售证，合计供应 692 套房源，现已全部售罄。项目网签均价 4.23 万元 /㎡，楼面价 2.2 万元 /㎡，由 12 栋 7-17 层小高层组成，容积率 2.5。

主力户型分为四类：85㎡共 104 套，占比 15%；99-105㎡共 381 套，占比 55%；127-142㎡共 102 套，占比 14.7%；165㎡共 105 套，占比 15.3%。

2、和知筑一期

和知筑一期总计 576 套房源，2024 年 10 月开盘，目前已网签 522 套，整体成交均价 3.68 万元 /㎡，楼面价 1.8 万元 /㎡。项目北区容积率 1.7，南区容积率 2.1。

主力户型分为四类：85/87/92㎡共 246 套，占比 42.7%；104/110/112㎡共 172 套，占比 29.9%；122/127㎡共 91 套，占比 15.8%；139/143㎡共 67 套，占比 11.6%。

其中 120-130㎡户型仍有 30套未完成网签。

再看铂瑞房源配比：85/89㎡共 449 套，占比 54%；104/108㎡共 143 套，占比 18%；122㎡共 115 套，占比 14%；140㎡共 93 套，占比 11%。

综合上述项目数据，花姐给出大学城地块户型配比参考建议：主流户型定为 97㎡南向三面宽三居，占比 55%；110-120㎡户型占比 30%；120-140㎡改善户型占比 15%。

具体楼栋排布方案，可参照土拍文件中的强排示意图执行。（文中小杨先生为化名）

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